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说中国房价大跌已成定局,首先要搞清楚何为大跌。中国很大,国务院早在1999年就确定了大的城市为79个,随着这么多年中国城市化进程的加快,珠三角城市群,长三角城市群,环渤海城市群风起云涌,应该是早就突破了这个数据。就目前而言,中国一线城市的均价在13000左右,二线城市(杭州等个别城市除外)均价在5000元至7000元,三线城市均价在2200至3000元左右。因此,中国城市房价的落差是特别大的,从这里也可以看出中国城市化发展的不平衡,资源过度向一线城市集中,而忽视了众多的三线城市和一些新兴的县城。就均价水准而言,一年下跌15%即为大跌,在投机过度的深圳和广州北京上海的部分区域,一年跌去30%到50%即为大跌。



那么,为什么讲中国房价大跌已成定局呢?首先是温哥的讲话。我的理解是,未来五年,中国政府每年投入数百亿兴建廉租房,并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%,不仅满足了刚性需求,也对房价起到了平抑作用。其实,这里的70%是政府对民众的补课,比例不是高了而是低了,本应做到90%,可能考虑到区域间的不平衡和已经批出去的住宅用地太多,加上地方政府财政上的影响等因素才定为70%的。就是只有70%,也足以拉底房价。



其次,中国城市居民收入偏低,在中国经济高速增长的时候,城市居民的总体收入在GDP中还下降了12%,这就是为什么民众没有享受到经济繁荣的一个主要原因。就一线城市而言,主流购房群体为25岁至45岁的白领阶层,他们的平均收入上海为最高,只有5328元,相对13000元的房价,要20年不吃不喝才能买一套90平方米的房子,这样的高房价能维持多久实在是一个问题。上海尚且如此,深圳北京广州就更不用说了。这种因素将决定一线城市的房价非降不可。



第三,中国的金融业对房地产产生了高度的警觉。中央政府的宏观调控在方向和手段上都是正确的,连续九次加息和将银行准备金利率上调到历史高点,并且还有上调的空间,这就意味着央行力挤楼市泡沫的决心和打击楼市投机的立场。从宏观层面分析,人民币对美元的自卫反击战已经打响,鹿死谁手还不得而知,但是,美国人民并不想经济陷入萧条,中国人民也不甘于财富被掠夺,未来五年的汇率有一个胶着状态,再加上中国政府的一道道限外令,维持现有汇率水准是可以预期的。在国内,用加息的手段来抑制CPI的增长,有效化解通货膨胀,也成了上下一致的共识。紧缩银根是房地产商和众多炒家必须面对的。楼市的投机市场一旦溃败,房价雪崩也成了必然。



第四,让我们先来看看温哥的讲话:中国每年新生人口要超过1000万,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,也需要居住条件。先不谈每年新增人口,需要住房的是3900万人,按两人一户来算,是2000万户不到。还有413万大中专毕业生,就算每年新增200万户。两项相加共2200万户,按90平方米算,共19。8亿平方米,而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米,还有全国另外上百个城市呢?开发面积不少于20亿平方米。如果说刚性需求,现在的开发量已经过大了,再看看深圳那么多豪宅区,晚上连四成的亮灯率都不到,就不难理解炒家一人拥有30套,50套,100套甚至1000套房是怎么回事了。只要房价一下降,这些房子全得吐出来,供过于求的局面很快就会形成。在深圳,供过于求的一个显具标志就是,库存积压一手房源超过50000套,而现在已经超过40000套,快达到历史的顶点。



综观以上四个方面,中国房价大跌已成定局,不仅仅是一线城市,也包括二三线城市。


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