2007年,那些人共同影响中国楼市

购房者 喜忧参半


⊙记者 于祥明


“不在观望中坚持,就在还贷中挣扎。”面对持续上升的房价,无论是购房者、准购房者,还是无力购房者,只能这样安慰自己。相比之下,倒是可以等待廉租房与经济适用房来保障自己的人们,在2007年结束前盼到了久违的政策。


对于比上不足比下有余的购房者中的“夹心层”而言,2007年无疑是痛苦的。望着从年初涨到年末的房价,手中的钞票的增长速度永远赶不上房价的上涨速度。据统计,仅10月份一个月,北京新建商品房价格就同比上涨了17.8%,二手房价格同比上涨了11.7%。



“如果说前两年在买与不买中我还犹豫不决,那么今年我已经彻底放弃了买房的计划。”月收入6000元左右的何先生告诉记者,即使加上父母一辈子攒出来的二三十万元血汗钱,想在北京买房也只能望洋兴叹。而记者注意到,这一人群面积有蔓延之势。


不仅仅是北京,根据国家发改委的统计,今年全国房价涨幅呈加快之势。今年10月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。其中,新建商品住房销售价格同比上涨10.6%,二手住房销售价格同比上涨8.7%。


在深圳、北京房价仍领涨全国的同时,一些二、三线城市房价涨幅也在加快,如乌鲁木齐、北海10月新建商品房价格同比分别上涨18.5%和17.7%。与此同时,长三角地区部分城市房价出现回升势头,如杭州、宁波10月新建商品房价格同比分别上涨10.8%和19.1%。


在这种情况下,“双限房”可能成为这些小白领们的“救命稻草”。根据北京链家地产的统计,目前北京限价房用地已确定18宗,土地总面积450公顷,规划建筑面积约350万平方米。以平均每套80平方米计算,这些土地将形成4.5万套左右的限价商品房。


“看上去很美。”但何先生一脸无奈地表示,目前还不知道购买限价房的准入门槛,也不知道自己到底能不能买。据了解,就在近日北京首批限价房开建之际,针对“谁能购买限价房”、“什么时候能买限价房”等老百姓最关心的问题,有关部门负责人表示相关规定还在研究中。


“如果提起人民生活,我最为关注的是住房问题。”令人振奋的是,近期***总理在新加坡表明了中央解决老百姓住房问题的决心和信心。如果此前,有人还为“调控仅仅是稳定房价而非打压房价”心存疑虑,那么温总理的讲话则让百姓们看到了“居者有其屋”的希望。


实际上,有经济学家指出,当前在解决好低收入家庭的住房保障问题后,“夹心层”的住房问题的解决之道也为期不远。从长远来看,这部分人占全国人口的比例将越来越大,所以需要更具“前瞻性”的公共政策。


“肉价、菜价涨了政府要管,大家买不起房,政府也一定不会坐视不管。虽然我今年27岁了,但还可以再等两年。”何先生一如既往地期待着。

你说,明年房价会跌吗?”近段时间,这句话出现的几率几乎像在伦敦街头的“今天天气怎么样”一样频繁。看得出来,在疯狂的楼市和高压政策之间反复的投资者们显得有些心力焦瘁。


“疯涨”成了今年全国楼市的主旋律,从北京到深圳,从广州到南京……今年一季度,各大城市的房价迅速进入上升通道,而且一些二线城市的房价直逼一线城市,以至于曾经房价控制得最为理想的上海也开始蠢蠢欲动,并在二、三季度以改善型自住需求为支撑点奋起直追。


于是,一批2005年以来一直被“套”的投资者们开始在税收转嫁、捂盘惜售和恶意跳价上“做功课”,又在开发商、中介机构以及自住购房者等各方共同的“协助”下,成功翻身,大捞一笔。


如温州炒房团成员吴先生,在长三角投资房产已有三、四年,目前在上海、杭州等地拥有几十套房子。2005年宏观调控之后,他在上海投资的房源突然没了销路,之后便进入“深套”期。“今年年初的时候我们还要拍中介的马屁,甚至要不惜花钱动用媒体广告来宣传。”


然而,随着一季度后楼市的复苏,吴先生和他的“炒友”们重新开始翘起二郎腿。“今年第三季度楼市最旺,跟疯了一样,中介打电话过来我们都是一周一个价的,有时候还有好几个下家抢我的房子。”实际上,今年二、三季度时,各地楼市中都充斥着吴先生这样的投资客。


不过,作为房价上涨的重要推手之一,投资者最无法招架的,还是宏观调控。新出台的房贷新政,无疑就是一枚重磅炸弹,把投资者的期望炸得粉碎。9月27日晚,央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对于第二套住房实行首付比例不低于四成,利率不低于基准利率的1.1倍的政策,楼市传闻已久的个贷首付提高终于在“十一”之前有了明确的着落。


10月初,一家中介公司市场部对数据库中随机抽取的300名投资客户进行市场调查显示:接近六成的投资型客户认为,提高首付将导致楼市降温,未来房价走势看淡;接近七成拥有多套住宅的客户表示,如果第二套房首付和利率大幅提高,将选择抛售手中的房源套现。由于数据库中绝大部分是较早进入楼市的客户,300名客户中大多数人的房源价格涨幅都在160%以上,因此多数人表示在市场预期降低的情况下,可能会选择低于目前二手房行情的价格出售房屋。


果不其然,10月之后全国各大城市的商品房成交量开始下滑,不少南方城市还率先出现降价局面。“很多专家都说未来楼市风险很大,可是目前市场上投资的渠道太少,也不稳定。我觉得在买房方面,市场内需求还是很大的,我考虑再等一等。”吴先生的选择有些冒险,但同时也反映出了一部分投资者的“侥幸”心态。

从现在开始,中国房地产市场五年,甚至十年内不会再现此前的楼市火爆盛景。”还记得2005年初,上海信义房产一位即将离职的二手房经纪人陈先生向记者感慨,受制于“国八条”等紧缩性政策影响,处于炒房最高峰的上海楼市急转直下,陈先生的经纪人生涯也由此从月收入过万的“天堂”直线跌落。


然而,仅一年多时间,上海楼市神奇般重返“天堂”。2007年前三季度,上海、北京、深圳、广州等城市商品房交易再现“一房难求”的壮观景象,且这一景象奇迹般发生在一日紧似一日宏观调控氛围中。这一点,连海内外最知名的中介品牌企业高层也没有想到。


“楼市基本上是从5月份开始回暖,”一位上海中介人士告诉记者。5月到8月间,上海房价创2005年楼市“顶峰时期”的新高,楼市交易更是因供应紧张达到一房难求的地步。全国楼市同样涨声一片。


根据年初的社科院报告,专家预测2007年全国房价涨幅可能控制在5.5%之内。而截至10月,每月房价涨幅均刷新年内新高,到10月,全国房价月同比涨幅已经高达9.5%。


“从收益出发,我们当然愿意看到这样的局面,但是也确实预感到了新一次低谷即将到来。这一方面是基于国家不会坐视这种失控局面不管,所以肯定要出进一步的紧缩政策,另一方面,即便是市场自行调控,这样的不正常上涨也必将迎来泡沫破灭。与其这样,我们更希望楼市能够以合理态势稳步发展。”一位上海二手房经纪人在8月时向记者表示。


市场人士的调控之忧很快在9月变为现实。9月27日,央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,12月,两部门再发《补充通知》,将第二套房统计标准明确界定为家庭,即夫妻二人各买房也要以第二套计算。公积金贷款第一套购房,也要在第二套购房中遵循四成首付和上调利率的规定。


加上年内5次加息,调控组合拳终于在2007年年终时刻开始发力。虽然部分市场人士认为,每年年底都是楼市交易淡季,因此目前的成交量缩水不能说明是调控影响的结果。但交通银行某信贷经理介绍,今年后几个月,房贷业务量缩水30%以上甚至更多,则是不争的事实。


到11月,市场传出消息,全国房地产经纪百强企业深圳市中天置业评估有限公司总裁卷款外逃,众多门店一夜间关门。业内人士介绍,这一现象虽然是调控氛围中的市场个别案例,但可以预见中介商普遍面临业绩缩水危机。


“一些刚性需求和投资需求,受加息、二套限令等政策的影响,都在放缓置业计划。”某经纪人表示。上海易居研究院某高层表示,“如果加上楼市结构调控的影响,楼市新一轮调控期正在到来。”

时值年终,各行各业进入对2007年“不平凡一年”的回顾与总结,而寻找最受尊敬的行业人物成为对这一年历史永久怀念的重要切口与侧面。


然而,回顾2007年中国房地产宏观调控的风云际会,我们试图找寻最受尊敬的房地产调控官员,却实难成行。这一方面说明异常敏感的调控话题令官员们均选择了尽一切可能的低调,因此很难看到亮出个人鲜明观点和执行思路的调控人物;另一方面又预示着未来房地产调控在政策层面仍有极其繁杂的部门协调与地方执行难题。


反观这一年,确实也曾经出现敢于向高房价公开说“不”的官员。2007年初两会期间,广州市市长张广宁掷地有声地表示,广州将全力以赴把房价压下来,至少要稳定在合理的水平,并劝告中低收入者不要着急买房。“这不是随便说说,作为一级政府,说到就一定要做到,这样才能赢得老百姓的理解和信任。”张广宁在随后的市政府常务会议上说。而他提到的具体方案包括加大廉租房和经济适用房建设,并通过加大土地供应量、收回闲置地、规范房地产开发交易等系列措施,对广州房价全面调控。


而根据70个大中城市房屋销售价格指数统计,广州今年以来的房价涨幅确实没有排进“过快”行列,但截至10月,广州房价同比涨幅6.6%,新房销售价格同比涨幅7.8%。可见,要想真正落实已有政策思路,将房价控制在合理水平,无论是广州还是其它房地产风云城市,执政者还有很长的调控之路要走。


2007年房地产调控官员的另类表情还包括不同部门、不同级别政府对调控目标与实施方式的理解不同。


以物业税政策为例,包括中房协会长宋春华等均表示,物业税将在明年正式“实转”试点,国税总局高层也公开表示,正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。但来自建设部的权威人士却认为,物业税“实转”仍有诸多障碍,如房地产信息统计和管理体制仍不完善,土地出让金集中缴纳制度在当前城市经济发展中的作用,不允许因物业税出台而快速转变。这两大瓶颈直接决定物业税近期出台的可操作性不强。


再如对房地产宏观调控效果的不同认识。建设部相关人士在接受记者采访时表示,目前全国城市人口的居住状况已有较大改善,房价上涨压力主要来自于一线城市房价过高的社会影响,并可能带动三、四线城市不合实际的跟涨。但总体来说房价仍然处于合理发展阶段。


而来自发改委等部门研究学者却认为,目前房价上涨幅度已经接近资产价格泡沫状态。如果宏观调控政策被地方各利益阶层化解,加上汇市调整、国际资本进入和证券市场趋热等流动性推动,楼市可能出现硬着陆危机。


“我们最怕和媒体碰面,在目前房地产宏观调控攻坚期,官员的每一句个人表态都可能带来市场震动,如果表态有违调控思路,那真是事关乌纱帽的大事。”一位北京房地产相关部门官员称。


“2008年,地方政府和各执行部门能否放下对小范围利益群体的考虑,甚至牺牲部分地方政府收益,来切实落实中央调控任务,将成为房地产市场走向的决定性因素。”专家评价。

“我们继续看好中国房地产市场,投资兴趣不减。”和2006年一样,同样面对“限外令”的外资2007年对投资中国楼市的表态依然积极;但和2006年不一样的是,态度归态度,2007年的外资在行动上更加谨慎低调,因为挑战难度在加大,需要他们花费更多的心思和时间。


“这种情况从来没有发生过。”一位外资开发商的上周末过得不太开心,因为他刚领取了上海市卢湾区两幅地块的挂牌文件,却在周末被告知这批今年上海中心城区出让面积最大的地块,外资不能参加竞买,理由则是地块“建设条件不适合外资参与开发”。


的确,随着今年一系列紧锣密鼓的限外政策发布实行,地方政府也开始改变立场,对于外资已经不再像以往那么张臂欢迎了。哪怕境外投资企业竞得了土地,还面临着国家发改委审批以及商务部备案,这个过程往往长达半年甚至更长时间。正因为如此,外资在买下土地之后,注册公司以及支付土地出让金的进程相当缓慢。


直接开发不成,那就走收购的“老路”。摩根士丹利收购永新城2栋公寓楼,印尼三林收购老西门项目,香港永新国际收购淡水湾花园63套公寓,一家荷兰基金收购虹口富杰大厦……光在上海,今年的成功案例已不少,但要知道,还有更多没有成功的案例,这也使得原先雄心勃勃进入中国房地产市场的外资开始有些坐不住。


最近的范例是已告“落空”的上海华旭国际广场,这个被业内称之为“336项目”的写字楼项目,位于人民广场附近,由于地段极好,早早就被外资“瞄上”。今年7月,坊间开始传言,韩国基金mirae有意向收购该项目,投入资金高达11亿元人民币。而在此前,该基金已将浦东小陆家嘴合生创展名下的一栋写字楼收入囊中。但出人意料的是,这笔买卖始终“梗”在那里。“这个项目一直批不下来,近期结果终于明朗了,开发商已经表态,要自己持有和招商。”一位业内人士告诉记者。


又如在北京,爱尔兰财富控股集团计划以41亿元整体收购西单M项目一事,曾被视为毫无悬念。但在今年4月却发生了戏剧性的逆转,中粮集团最后接盘该项目。原来,最后公布的转让条件要求,西单M项目新的受让方及其控股股东必须是境内合法注册和有效存续的企业法人,且具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验等。对此,业内普遍认为,这次外资收购未获批准的原因,和国家的限外政策有直接关系。


今年的限外政策比去年明显密集。继著名的“限外令”(171号文)在去年出台之后,今年3月商务部又发布了《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》(25号文),明确提出“严格限制外商投资房地产”。3个月之后,商务部、外管局又联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文),据悉当时在外资圈之中引起一阵骚动,“大老板拿到文件后,关在办公室研究了半天。”一位外资投资公司的项目负责人告诉记者。


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