房贷新政冲击买方市场 深圳炒房者忍痛放盘

从数年前某些开发商竞相以“零首付”贷款优惠极力招徕购房者,到今天第二套房贷款首付提高到四成甚至五成后,投资客依然执迷不悔,国内楼市由“买方市场”向“卖方市场”的转变轨迹清晰可见。


但是房贷新政能否“药到病除”,各界依然众说纷纭。随着后续的调控政策,如强征住房交易个税、试点开征物业税等接连推出,泡沫隐现的中国房地产市场,有没有可能回归理性,走得更稳健一些呢?


楼市一旦有什么风吹草动,职业炒家们肯定最操心。深圳人郭和才与香港人李欣云就是其中的两位。


郭在深圳有近10套房子,全部靠银行贷款购入。“最近非常难受,虽然房子升值不少,但只是一堆数字,几个月来放盘一直找不到人接手。”郭表示。听说政府正研究放宽加息幅度,房贷利息也许还会有大规模的上调,他真是如坐针毡。


而从9月份到整个黄金周,李欣云都过得有些患得患失。如今,她终于决定要折价卖掉自己持有的深圳中心区5套房子,账面上大约少赚20万元。“我想越快越好,”已从香港“转战”内地一段时间的她说,“上个月深圳楼市调整加速,打折放盘的人越来越多,骨牌效应可能会加大。”


房贷新政效力几何?


据深圳世联地产研究报告显示,9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内,相对于年中月均近6000套的成交量,急剧下挫近2/3。


“与七八月份相比,深圳楼价跌幅明显增大,特别是一些豪宅投资客开始砍价出货。”世联地产经纪事业部总经理黄梓武称。有统计数据甚至表明,9月份深圳豪宅楼价平均跌幅达15%。


根据中原深港研究中心的市场监测,黄金周期间深圳推售的8个新盘,绝大部分销售率都在3成以下,最差的仅1成,市场明显遇冷。整个黄金周全市一手房成交量不足百套,这在往年是不可想象的。


深圳市房地产研究中心近日发布的《2007年1~8月深圳市房地产市场分析报告》,对成交量下降原因做了一项调查,结果受访者中同意是“央行加息及提高首付比例”和“炒房团撤资”的各占约1/4,更多人士则表示“很复杂,不好说”。


尽管已决定暂避风头,李欣云却认为,银行提高第二套房首付比例的新政策对市场的实际影响并不大。“早在六七月份时深圳就有一些银行在做提高首付的试点,如今不过是作为全国统一政策铺开而已,就算有影响也顶多是在心理层面。”她说。她甚至觉得,新政策落实后对市场反而是利好,购房者有了清晰的预期,自会有应对策略。


不少业内人士也表示,商业银行不会随便放弃房贷这块肥肉,国有银行、股份制银行及外资银行之间的业务竞争,将大大抵消磨平此政策的效果。有熟悉香港楼市历史者举例说,1993年前后,炒风炽热的香港楼价暴涨,各家商业银行应政府提议控制房贷,楼市应声回落,但不久后市道恢复上涨,银行不得不重新放开房贷,并引来另一波更快的上涨。


投机气氛过浓是“元凶”


世联地产分析师杨璐表示,今年1至9月深圳豪宅交易量累计增幅为去年的1到1.5倍,成交均价每平方米达3万至3.5万元,比年初上涨了60%~80%。这些数据都表明市场投资气氛急剧放大。


中原深港研究中心总监张伟对未来一段时间深圳楼市走势感到担心。他觉得目前本地楼市很大程度上是由投资者支撑起来的,今后楼价最多有可能比高峰时下跌3成。


因此张伟相信,银行提高第二套房首付比例的新政策,针对性很强,击中了楼市过热的要害。他分析说,深圳约9成购房者选择银行按揭贷款,且二次置业比例远远超过首次置业,因此市场对房贷新政相当敏感,过去历次调控未取得预期作用,原因就在于金融系统的支持与配合不够,在强大的资金流支持下,市场经历小幅调整后总能够很快恢复。


“我想这不会是短期政策,它体现了政府调整市场的决心,会极大地影响购房者对房价走向的预期,”他判断说,“观望心理会加剧,导致交易量进一步走低。”


让不怕房贷新政的李欣云决定抛盘的根本原因,是她觉得今年深圳楼市投机气氛过浓,在国家重点打压之下,调整是迟早的事。


见证过上世纪90年代香港楼市的疯狂与惨淡,李欣云强调现在深圳楼市的风险比当年香港更大,因为香港是弹丸之地,当年他们来来去去只能炒香港的房子,房价总会有持续上涨的支持,但作为移民城市的深圳,人员流动极大,周边区域房地产空间又较大,在高涨的楼价和政府、银行的强力压制下,资金很容易向外转移。


而房产财务危机越来越严重的郭和才,对深圳楼市的长远“钱”景却仍然看好。他觉得,深圳的高房价得益于深港一体化逐步加强,随着深港都市圈的形成,到深圳置业的香港人会越来越多,特别是商用物业投资获利空间很大。


“只要这次能顺利脱手,资金周转过来,我绝不会离开楼市!”他说。


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