[天浪杯][蓝剑原创]“小产权”房屋的买卖怎能轻言无效

在北京,管农村农民的房子叫“小产权”房,而“小产权”房是不可以买卖的。历史的车轮已经跨进了21世纪,谁敢相信位于天子脚下、皇城根儿旁的首都北京,竟奏出了与市场经济格格不入的音符。

据媒体报道,2000年以后,许多艺术家如雨后春笋般地云集北京通州区宋庄,他们或买房,或租房,在宋庄安营扎寨。经过这些艺术家的努力,夕日不见经传的宋庄,如今已是享誉国内外的文化艺术广场了。文化产业的兴起,带动了周边其他产业的振兴,而地方经济的崛起,则直接引起土地和房地产的增值。当初3万元能买的四合院,据说如今得花30-50万元。于是,当初卖房给艺术家们的宋庄农民受利益的驱动,纷纷反悔,到法院起诉艺术家,要求判当初的买卖行为无效。而通州区法院竟支持了宋庄部分农民的主张,判决返还房屋。

笔者认为,如此判决与法无据,与理不合,实在是大谬特谬矣。

我国的房地产法的全称是《中华人民共和国城市房地产管理法》。言下之意,只有城市的房屋,国家法律才“管理”;而农村的房屋,国家法律是不“管理”的。事实上,古往今来,历朝历代,有谁听过农民的房子不准买卖之说吗?万恶的封建社会尚且允许农民自由买卖房屋,而我们高度文明、进步的社会主义社会岂有不准农民买卖房屋之理?

既然我们关于房屋的法律是叫《城市房地产管理法》,根据“国家行为法无规定不可为,民事行为法不禁止皆可为”的行为准则,农民买卖房屋应受到法律的尊重和保护。通州宋庄卖房的农民具有完全的民事行为能力,卖房之时也是平等协商、自愿买卖的,如今反悔首先就违反了民法的诚实守信原则,通州法院支持原告的反悔其实就是对《民法通则》第四条和《合同法》第八条、第六十条诚实信用原则的背叛。古今中外,任何国家或朝代的法律均不会保护背信弃义行为。尤其是民法,她的基本理念是私权神圣、意思自治,强调国家权力不得随意干预个人权利,个人对自己的行为负责。

我没见到通州法院的判决书,不知道该判决具体适用的是哪个实体法条作出的判决,如上所述,笔者实在无法找到如此判决可以引用的实体法条。不但找不到可以引用的实体法条,而且程序也存在明显瑕疵。

其一、原告是否适格的主体?我国特殊的土地制度,决定了房屋和房屋占用的土地很可能是分属于两个不同的所有权人。往往我们个人只对房屋拥有所有权,而对房屋范围内的土地则只有使用权,没有所有权。

原告当初卖房体现了意思自治、私权神圣的民法理念,也不存在房屋所有权欠缺,应该是合法有效的民事法律行为。法院之所以认为无效,看来是基于房屋所占用的土地的因素,因为该房屋范围内的土地属集体所有。

如以土地的所有权来论,本案原告的主体资格就是个问题。权利人出卖自己享有所有权的房屋而反悔的,法律不应予以支持;而就土地所有权而言,主张买卖无效的只能是它的主人“集体”,而不应该是农民个人。根据“不告不理”的审判原则,既然“集体”没有提起民事诉讼,法院就不应该判决买卖无效。

根据“地随房走”的原则,房屋范围内的土地使用权,应当随房屋的所有权一体转移。据此,如果当事人交付房屋时已经办理了土地使用权变更手续的,应当认定买卖合法有效;如果当事人当时没有办理土地使用权变更手续,则应当责令其尽快办理变更手续。如此才能昭示法律的公平正义之精神。

其二、如何解决的诉讼时效问题?从媒体报道看,当事人是于2002年达成的买卖房屋合同,而起诉却是在房价飞涨后的2007年。根据我国《民法通则》第一百三十五条,法律保护民事权利的诉讼时效期间是2年。最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第153条规定,当事人超过诉讼时效期间起诉的,人民法院受理后查明无中止、中断、延长事由的,判决驳回其诉讼请求。不知道法院是怎么解决的诉讼时效。

宋庄地价的飞涨和经济的腾飞,艺术家功不可没。如果法院一味地判决支持反悔,不但是对法律秩序的破坏,也是对经济秩序的破坏,更是对善良和诚信伤害。



本文内容于 2007-12-5 13:29:34 被横刀立马为祖国编辑

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