[工程军原创] “房改十年”究竟改变了什么?

"按照国家发改委、国家统计局发布的最新统计,10月份全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨了9.5%,不过,尽管从数字上看房价依然坚挺,但是在一些城市已经出现了有价无市的情况,成交量大幅萎缩,像深圳市10月份新建商品房销售面积只有9月份的一半左右,房价涨速也比9月份下降了10.35%,有人说,曾经位居全国房价冠军的深圳,现在也率先感受到了房地产市场的冬天。"


以上这段文字是前两天央视国际频道一期经济半小时栏目的开头语。该期栏目以深圳为例,解读了近期国内房价及销售量与以往的变化情况。我们不难发现,从全国范围内来看房价依然在以将近10%的速度上涨;同时我们也可以感觉到,在一些大城市中,房价上涨的速度正在趋于缓慢,而且成交量大幅度下降,出现了“有价无市”的局面,那么为什么会出现这种情况呢?我们不妨来回想一下这些年来,房地产市场中都发生过一些什么事情。

在笔者的记忆里,房价开始大幅上涨是在05年之后的事情。以笔者所在的北京为例,在自98年房改实行到04年之间的几年里,房价已经开始上涨了约一倍,但是由于当时买房的人相对较少,北京还存在回龙观和天通苑两个大型的经济适用房项目,虽然审批手续比较复杂,但他的存在能够稳定一部分购房者的心理。而在05年之后,随着上世纪70年代末出生的居民到了成家立业的年纪,购房者大量增加,此时以上两处经济适用房的存量已经极其有限,而新开的经适房项目一则位置比较偏,二则价格有了较大幅度的上涨,再有就是购房者即便通过了复杂的审批,也是一号难求,就出现了一个购房的号能卖到几万元的事情,居民仍然买不到经济适用房,经适房出现了严重的“供不应求”的情况。因此,大量原本属于住房保障体系中的中低收入的工薪阶层购房者不得不转而购买商品房来满足居住的需求,从而产生了“房奴”的称谓,有了大量居民的住房需求,又反过来刺激了房价的继续上扬。

就在大约同一个时期,国际上一些热钱进入国内房地产市场,部分国内闲置资本也以各式各样“异地炒房团”的形式,来带动各地商品房的消费,这都在一定程度上为房价的上涨起到了推波助澜的作用。

作为房地产开发商,从拿地块、报各主管部门审批、工程建设过程、直到最终把房子卖给消费者的整个过程中,是需要大量的资金作为成本进行投入的,而一般的开发商是拿不出这么多资本的,就算有的开发商财大气粗,能拿出这笔钱,为了维持正常经营及获取更大利益,他们也不会把钱投到项目中去,因此,只有当把房子卖出去,钱才算是真正拿到了开发商的手里。这就意味着建设一个楼盘需要投入很大一笔资金,作为开发商还要承担房子卖不出去带来的风险。但是政府替他们想到了这一点,根据政府出台的相关规定,开发商可以到银行申请贷款来解决建设阶段资本投入的问题,并出台了商品房预售制度,这两项制度的出台,实际上是把开发商在资金方面的困惑和风险全部解决了,对于项目建设阶段的风险转嫁给了银行,而商品房实行预售,则几乎不存在任何风险了,相当于是利用银行的钱来挣消费者的钱,利润当然远远大于利息,成了空手套白狼的买卖。

在房价上涨的过程中,政府部门也意识到了高房价带来的社会影响,陆续出台了一些与房地产相关的意见,希望能够抑制房价上涨的速度,让普通百姓能够居有其所。但是,房地产从业者显然并不欢迎这些政策,因为这会压榨他们的利润空间。开发商、建筑商、承销商互相配合,改变了以往的销售模式,尽量拖延项目的竣工日期,从而能卖个相对好一点的价格,甚至于有一部分人利用与银行的关系,采用伪造证件的方法,来冒充毫不知情的业主对自己的楼盘进行骗购,实际上房子仍然掌握在自己手中,从而逃避政策管束,变相囤积楼房,待价而沽,这就造成了市场中购房者日益增多而交易市场上房源越来越少的矛盾,而且还在不断加剧。同时,房地产大亨们也出奇的一致,利用各种媒介,特别是网络等新媒体,在各种场合鼓吹城市住宅用地逐渐减少,因此房价将持续上涨等理论,并且开发商与媒体联手,长期合作,营造出一种房价将一直持续上涨的社会氛围,来配合他们的营销策略,继续攫取着丰厚的利润。


然而,这种并不是完全反映商品价值提升的价格上涨,是没有依据的,随着房价的不断走高,泡沫现象越来越严重,已经逐渐发展成为一个社会问题,不利于创建和谐、团结的社会氛围。有鉴于此,政府今年花大力气,重拳出击,真正落实了一系列针对房地产行业的新政策:

1、提高个人住房贷款中首付款占房产全款的比例,像北京就由20%提高到了30%,而且当个人购买第二套以上的住房时,首付款比例还将升高;其它一些大城市也都做了相应的调整;

2、提高住宅类房屋交易过程中交易税的额度;

3、规定开发商在售楼盘没有售完一定比例前不准进行新项目的建设等等;

4、2007年一年内即对存、贷款利率,存款准备金率连续进行了7次加息;

5、提高了股票市场的交易费用;

6、落实廉租房项目的建设,严格控制经济适用房的适用对象及经适房上市交易的条件;


以上政策中,前两项主要针对房产交易过程,提高交易性成本,避免以投机为目的的囤房行为的蔓延;而第三项则是对房地产开发商进行限制,避免其囤房、囤地的行为;后边几项则是根据我国社会经济总体发展水平,利用经济手段进行调整,防犯资本炒作行为,以利于开发商、消费者更加合理的进行消费决策,同时从制度上健全住房保障体系建设,真正落实以人为本的观念。

通过本文开篇提到的统计数字可以发现,目前,我国政府对于稳定房地产行业、抑制房价过快增长所做的努力已经取得一定程度的效果,前面我们曾提到过购房者的需求,所谓需求是要满足两个条件:

第一,要有购买某种商品或是消费某项服务的愿望;

第二,要具备与之相应的消费能力;


从消费动机的角度来看,有愿望而没有消费能力,我们只能称之为需要,只有当存在某种愿望并且能够承担与之相应的消费能力时,才叫做需求,二者是缺一不可的。

纵观当下形势,消费者有购买住房的愿望是毋庸置疑的,但是,现在的房价已经远超出了普通工薪阶层的支付能力,再者,通过政府宏观调节之后,更多的消费者认为房价会有一定程度的下滑,因而采取的是持币观望态度。但是房地产商当然不会轻易降低房价,他们可以用一些营销手段来对一些特定楼盘进行促销,但绝不会轻言降价,因此也就出现了当前市场上房价一路走高,但交易额剧烈下降的现象。

当然,仅仅看到这一点效果是远远不够的,落实、健全城乡居民住房保障体系是一项艰巨的任务,希望更加公平、公正、公开的住房政策早日实现。


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