人民币升值背景下的房地产与金融市场关系

水牧云 收藏 0 588
导读:人民币升值背景下的房地产与金融市场关系 ——华东师范大学国际发展研究院教授、博士余南平 从目前经济学上来看我们关注两个比较经典的例子,一个是本币在马克升值过程当中,所出现的产业结构和变化、资产家的变化,一个是日本、包括台湾、香港、韩国的情况,我们做了两个案例研究。结论是我们必须要接受一些教训和经验,来避免在人民币升值过程中大量流动性过剩情况下由于刚性需求的存在,投机性资本的存在对住房价格进行推升,如果出现这个情况,人民币升值有一个最大的特点,经济学有两句话,一个是利率决定资产价格,一个是汇率决定

人民币升值背景下的房地产与金融市场关系

——华东师范大学国际发展研究院教授、博士余南平


从目前经济学上来看我们关注两个比较经典的例子,一个是本币在马克升值过程当中,所出现的产业结构和变化、资产家的变化,一个是日本、包括台湾、香港、韩国的情况,我们做了两个案例研究。结论是我们必须要接受一些教训和经验,来避免在人民币升值过程中大量流动性过剩情况下由于刚性需求的存在,投机性资本的存在对住房价格进行推升,如果出现这个情况,人民币升值有一个最大的特点,经济学有两句话,一个是利率决定资产价格,一个是汇率决定产业结构。前面一句讲的是,目前我国的CPI有6.5%,央行不得不几次来调整利率,控制通胀预期,同时减轻由于通胀上涨对老百姓收入的影响,中国目前来讲大部分是穷人存钱,富人投资,富人很有钱,但帐户上没有多少钱大部分是投资。


流动性是长期宽松货币政策从1985年到现在,世界各国央行为了振兴经济,都实行比较宽松,货币政策,目前累计的情况下在全球发行了大量货币存量,货币存量一定要通过投资的方式进行吸纳,我们知道所谓流动性过剩是生产、生活市场交易过程中不需要的一部分钱,这一部分钱肯定要拿去购买一定资产,购买哪一类资产,就取决于在本币升值过程中国家所相应的特殊产业政策。


德国来讲,1994年也进行了升值,德国当时有特殊的房产政策,他比我们过程还要苛刻,比如说租房价格不是由房东和房客来定,再一次大战住房紧缺的时候是政府来定的,这么多年改革以后是由租房者协会确定一个他可承受的价格比,一般是工资或者是家庭工资收入25%,我们称之为价格明镜,这个明镜一旦出现以后,政府公布在网站上,如何房客与房东发生纠纷以后法院判决是以这个明镜为基础的。这并不是最核心的,最核心是最要命的一条,这个租赁广大一定签订就是一个准长期的租赁关系,只有一种情况你可以把这个房客赶走就是你能向法院证明你比这个房客更需要这个房子,这就没有给德国创造炒房子的空间,德国的企业主要是靠证券融资,股票市场规模比较小,在马克升值过程中,德国的企业被迫只能是通过技术创新,德国是全世界劳工、环境保护最严格的国家之一,工人福利待遇非常的高,劳动力成本这么高,他必须通过产品和技术创新来改变他的全球竞争力,这有什么结果呢?从94年到今天,14年过去了,德国是世界上目前出口冠军。


中国出口增长率是10%,德国只有8%,在08年中国可能会取代德国成为出口冠军,这个数字看起来是很好的,但如果打开产品出口结构来看的话,中国出口产品的核心大头40—50%都是纺织品、轻工品、日用品,德国大概48%是机械制品包括奔驰、宝马汽车类,还有大量机械设备,这些产品都是世界级的产品。现在德国产品全球代表形象首先是安全,非常高质量的,它的形象已经成为高品质,高质量的代表。中国的产品尽管在世界上、玩具、手工制品、服装呀,99%玩具都是中国制造,随着本币的升值,你们慈溪余地周边浙江县市,你可以去问问企业,随着本币的升值,进出口压力在逐渐的增加,本币升值过程中,劳动力成本再上升的话,其实你的竞争优势在下降,将来这些产品会转移到哪里去?比如印度、斯里兰卡等劳动力成本更低的国家。日本有四个产业,造船、钢铁、电子、汽车工业,是他们支柱产业,在世界上出口占统治地位。我们现在再来看看日本的出后在世界上比较好,一个是造船现在已经是第三了,钢铁我们是世界出口老大,日本已经无法跟我们竞争了,电子产业经过二十年的改造,过去在我们小的时候三洋录音机都是日本的,但现在日本在这个产业当中逐渐退出一部分市场,目前说目前这个液晶屏做得最好是三星,电子工业已经有一部分产业转移到韩国、台湾、新加坡。从汽车工业来讲,日本汽车随着中国吸收外资企业品牌,我们可以看到一个趋势,中国出后汽车的规模在以每年25%速度增长,过三到五年全世界买的车可能是通用的牌子但在中国制造。


为什么说日本从89年经济崩溃到现在十几年恢复不了,因为他没有优势产业了。日本当时用这个钱干了什么事,这是值得研究的,日本当时有大量外汇,大量的流动性,日本人把这些钱拿来投资了房地产,以房地产为主导的产业,自己买了不够还去美国买,买下了几乎当时所有的世界名画。但是经济的核心基础是在于产业本身随着技术革命的增长,你有没有创新能力,他没有抓住流动泡沫过剩的机遇,他拿钱去做固定资产投资。亚洲人有一个习惯,日本的道路其实并不是日本独有的,亚洲都有这个情况,在亚洲人来看,唯有土地是可以保留下来的。使得他有钱以后没有进行技术革新和技术创造,就导致了他今天这个结果。


对应的是说第三个例子,在流动性过剩的情况下,怎么样来利用和抓住这个流动性。1996年由于全世界央行持续发行大量的货币,其实已经有很多钱可以进行投资,美国在96年迎来了一场信息革命,当时在股票上出现了纳斯达克现象,全世界的人拿着钱去美国买互联网公司,到2000年三月份,纳斯达克从五月份掉下来以后,投资人惨重,纳斯达克泡沫使全世界投资人代价惨重!但我让大家换一个角度来看一下,纳斯达克一百家公司有78家公司关门了,但活下来的公司是谁,雅虎就是当年活下来的公司,谷歌也是当年活下来的公司,换句话说如果没有当时全世界人拿钱去纳斯达克,就没有今天的雅虎和谷歌,就是说美国利用了全世界货币存量,帮助美国公司在信息技术公司的地位,美国人很聪明,拿全世界的钱帮自己玩,玩死了对不起,玩活了就是美国自己的公司。


在日本今天面临的问题也是很困难,要么是走日本的到底,一样我们今天钱很多,外国人很多赌人民币升值拿进来,拼命投资住宅,把房地产价格炒得很高,我问大家土地代表不代表一个国家的核心竞争力,我认为不代表。有一句话是土地本身没有价值,我认为这个说法应该是这样,土地的价值,比如说这个会展中心,如果没有周边这么好的规划,没有建这么高的楼,这个土地的价值只有两种可能性,一个是种粮食的农产品价值,一个是地下矿产价值,其次以后他本身没有什么价值,因为有了地面附着物就把土地价值炒得很高。现在有很多理论说,现在是老百姓有刚性需求,我们现在城镇化是42%,问题核心不在这里,问题核心是当有足够钱的时候,拥有这个房子相当于拥有每天下蛋的鸡,只要这个房价还在涨,能帮你赚钱,你就会拥有它,这就是未来住房政策需要改变的核心。要限制对它拥有,但这个过程当中,并不等于说,住房产业本身将来不会发展,它发展的方向是另外一个,我就不多说了。


我谈的核心是假设我们认为在本币升值过程中目前的确流动性过剩,资产泡沫,在这两个泡沫当中,我们选择哪一个,或者是更倾向选择哪一个。就目前来看,我们把这三个案例做了比较,我们认为后面这个,股票上这个泡沫如果善于利用的话要比房地产泡沫好得多,这个上面你可以做很多你做不到的事。比如说我国目前社会养老保障基金目前还有一些亏空,靠什么来补,将来补的来源就是靠目前国家持有上市公司30%左右的股权,比如说国家拥有工商银行68%股权,国家要这么多干嘛,55%可以保证你控股,剩下13可以把他卖掉。第二个战略目标我们知道,一个国家的崛起需要强有力的产业支柱,或者是支柱性产业,分析近两年的例子在七年以后,在普京刚刚接受俄罗斯的时候,当时这个俄罗斯情况非常的糟糕,欠了一身外债,他用了仅仅七年多的时间把俄罗斯重新打造成一个帝国,过去想都不敢想他会站在世界的舞台上,一个是重新整合了对俄罗斯对重要的经济命脉就是石油和天然气,把这些公司重新凝合成大公司,能源已经成为战略牌,如果哪个国家关系跟我好,我就给你比较便宜的价格给你,如果跟我关系不好,对不起断气!所以俄罗斯这两年,在1998年当俄罗斯解体的时候,当时的油价只有10.98一桶,现在整整涨了八倍,目前俄罗斯靠这个能源和原材料赚的是白花花的现金,拿进来以后投入国防,投入科教包括提高人民的福利,因此他现在有80%国内民众支持率,也就是说他现在可以任意的换人。对中国来讲,一定要学到这个经验,通过这个战略把我国的需要控制的其他产业,电信、电网、煤炭、航运等,这七各行业通过重组上市,把他做大做强,当这七个产业可以作大的话,我们这个流动性富裕的资本可以通过市场进行消化,从这个角度来讲,中国老百姓也为中国未来十年的建设贡献了自己的一份力量,也就是说你把钱花到该花的地方去。


最后一句话,在目前有两个泡沫的情况下,中国一定从未来政策来看,一定是倾向于控制房产价格的涨幅,重要是把资本向股票市场引导,把钱派到哪里去对国家未来十年五年更有利,因为我们不想重演日本的例子,这样对中国下一代是非常残酷的事情。


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