进入21世纪,众多关乎民生的物事中最受人关注、最招人非议、最让人爱恨莫名的当属住房,房价的持续高位上涨让许多人在目瞪口呆的同时也平添了一份紧迫和压抑。但旧房要拆迁、孩子要结婚、生活要改善、收入要增加等种种主观客观因素总会使得你要做出买房的决定,可怎么买房,你做好了准备吗?

住房在市场经济社会作为商品,它自然就具有了一切商品所共有的属性,但作为一宗特殊的商品,它又有它独有的特性。

一是生成周期长。20世纪在建当年的深圳特区第一高楼地王大厦时,三天一层楼的建设速度着实让刚刚改革开放的中国人大吃了一惊,也开了一下眼。这在当年也被当作“深圳速度”被广为宣传,大加赞颂!可到了今天,不用在大城市,即便是在中小城市,甚至是一般的小县城,三天盖一层楼似乎也不会是什么新鲜事了。但即便是这样,成品住房的形成也较一般商品所用周期要长得多,有时还要跨年度。生成周期长,自然就会增加住房作为商品的价值构成的复杂性。

二是形成住房价值的构成链条长。一个单位住宅工程从立项、开工到建成,牵涉到的国家主管部门众多,参建单位也因项目特点构成复杂多样,原材料、半成品及成品供应商更是遍及关乎民生的各个领域,覆盖地区有时甚至直达国外。有时最上游的供应商对自己的商品究竟用到哪去了往往是说不清楚的。这也就大大加长了价值构成链条,也就增加了住房价值形成的复杂性。

三是影响住房质量的因素多。人为因素、资金因素、市场因素、政治因素、自然因素等等都会对住房的中间和最终质量造成影响。众多影响因素的不确定性就必然给住房质量的可靠度带来不确定性。

了解这些背景信息是否就一定会给我们的购房带来建设性的好意见呢?仁者见仁,智者见智。但有一点是可以肯定的,我们购房需要参考多方面的信息资源,也许就包含了这些信息。

决定了要买房,就要去看房。看房的选择要结合自己的经济状况、工作状况以及自己对居住的主观愿望来做出决定。可看一些什么内容呢?

一是看地理位置。如果你收入高且稳定,或者在购房这项支出上能得到来自家庭的(当然主要是父母方面的)有力支持的话,你可以考虑在黄金地段购买。所谓的黄金地段,是指一座城市居民的心理中心区或一座城市的较优居住区。比方一座城市有多个区,但历史最悠久开埠最早的并且各个城市功能都比较完善的那个区域可能就是这座城市的居民心理中心区,人们一提起某座城市就会想到是这。当然这样的区域可能还并不只有一个,会有两个甚至是多个,这就需要购房者结合自己的工作情况来决定了。离工作单位近一些、离孩子入托上学的地方近一些会是大多数人的选择,但大型居住社区的话往往这些都是配套的。而所谓的较优居住区,就往往是一座城市环境和风景最让人向往的区域。比方在沿海城市,往往就是离市中心区不远的海滨居住区,沿江城市往往就会是滨江居住区,而以山得名的城市则可能就是沿山脚或山坡而建的居住小区了。但如果你还是有车族,并且工作时间还比较自由的话,就可以选择环境更清新但离中心区稍远的地段了,这些地段房价可能会稍低,但由于开发商在物业管理和居住环境上突出的投入与炒作,而且他们选择的客户群体往往是有针对性的,所以房价不会低太多,也应属黄金地段罢!

以上地段的房价往往是一座城市最高的,因为在这些个地段既适合居住还便于生活,既能享受现代城市生活的便利又能享受优质的自然居住环境,或者二者能得其一,所以作为工薪阶层自然就不应考虑这些地段了。

工薪阶层购房首要考虑因素应该是自身经济状况和离工作单位的远近。可以多去那些早年建成的小区打探一下,是否有剩房或者二手房,如果实在没信息的话只好让房屋中介赚一笔了。不要以为城市的地理中心就没有属于工薪阶层的住房,有些因特定历史原因造成的在城市中心区的住房价格不高的并且工薪阶层能买得起的房也是存在的,这将在下文作详细论述。再就是要多考虑一些能办按揭的楼盘,但即便是这样,首付也是很够大多工薪一族受的,现在一般的按揭首付都达到房屋总价的30%,高的能到40%,低的也似乎没有低过20%的,并且按揭的时间越长,购房者需要额外支付的利息就越多,并且这种利率往往是接近或高于同期银行贷款利率的。要不怎么在很多按揭合同里都会注明,购房者提前还贷不但不会受到提倡和鼓励还会被要求支付一定的违约金呢?!这似乎与资金的时间价值规律相违背了,但这种违背的背后恰恰是银行和开发商的利益之所在。

二是要看开发商。看好位置自然要找一个合法可信的交易者,这是市场经济带给人们的必然选择,与交易的金额无关。信息时代可能人们都看过相关报导,说购房者一定要求开发商出示规划两证一书、房屋预售许可证等等,这些大家耳熟能详的东西我在此也不多说。但在此要说的是,我国虽号称取得了市场经济地位,但在房地产市场上却是有点特殊的,说是市场吧也未尝不可,但远未到买方市场的地步,也就是说不是开发商围着购房者转而是开发商围着他自身的利益转,他们可以有成千上万条理由在等着你让你看不到上述证书的原件而只让你看复印件,偏偏复印件的真实性是得不到保证的,而购房者似乎却对此毫无办法。还有,房地产市场也是较专业的一个市场,因为开发商与购房者买卖双方掌握信息的不对称也会使购房者处于劣势地位。所以最保险的办法就是看好某个楼盘后对主管部门如房管局对该楼盘的销售、备案情况进行详细了解,也许只是一个电话,或者在网上的一段简单留言就解决了问题,比亲自去和一问三不知的售楼小姐上一肚子火划算得多!另外,最近国家叫停的开发商以预交费发售一定量所谓“VIP金卡、银卡”的销售模式也是他们筹积资金、借鸡下蛋的一种“妙招”。

前文曾提到工薪阶层在中心区买房一事。这与中国的体制改革有关,这样的房屋往往需要购房者的热忱和运气,有时竟是可遇不可求的事。可能好多人都不一定知道,特别是城市移民那类人,在有些城市中心区竟然会有村、镇这样的机构存在,而不是现在统一的居委会这类主管机构。在城市化进程中,仅剩的这些集体用地在村镇还未撤离时又一步跨入了城市的行列了,但用地又是村集体权限内,于是在这些土地上盖的住宅建在了城市中心地带却办不了所谓的可上市交易的房产权属证,其本质就是没有属于个人的土地使用权证。因为有效证书上的不全,这些房屋的价格往往达不到相同地段普通商品房的售价。因此对于购房是用于自己居住的这类购房者这未尝不是个很好的选择,但对于投资购房者就不太好出手了。

可以不客气指出的一点是,当前我国的房地产开发商是建设领域存在问题最多的环节,问题第二多的就是供应环节,但这也与第一个问题有关。建筑承包商经国家多年多部门的严格监管,在资质管理、作业管理、售后管理等各个方面都相对来说比较规范的,可对开发商监管的极度缺失却给很多百姓带来了灾难。除了那些以个人名义见著于世的开发商资信问题可能较能经得起推敲之外,大多数中国地产商还在几十年如一日地走着那条“先圈地——用地套现——举债开发——以房顶债”的老路,他们往往只具备托底的现金流量就大肆吆喝叫卖,要是开发商都很有钱,前些年在中国建设领域影响甚广的“三角债”就不会如此普遍而只会是些个案了。某些开发商往往既不具备足够的资金更不具备足够的专业人才,在楼盘实施过程中不计后果的片面降低成本,对人工和原材料价格一压再压,并且为了自身私利把一个完整的项目(除了结构主体)肢解得七零八落,虽然并不违法,但对整体建设组织极为不利,产生很多不谐调,房屋质量自然大打折扣。因此,近二十年来,我国各项事业突飞猛进,但真正属于我们中国人的精品建筑并不多见,偶有几个能值得一提的不是国家投资就是外商投资的。这很大程度病因来自于我国的开发商的急功近利甚至是唯利是图。

作为一名旁观者,本文无意为建筑施工企业正名,但同样在中国大地上,承建外商投资项目就能将之打造成精品而承建国内开发商项目却可能落至连工人工资也支付不起的地步,这其间如此巨大的反差还不足以说明一定问题么?其实现在网上广为流传的一段施工技术人员的号称“泣血”独白,也能一定程度上反映出建筑承包企业的尴尬地位:

一把鼻涕一把眼泪,投身建筑英雄无畏。

西装革履貌似高贵,其实生活极其乏味。

为了生计吃苦受累,鞍前马后终日疲惫。

为了中标差点陪睡,点头哈腰就差下跪。

日不能息夜不能寐,甲方一叫立马到位。

屁大点事不敢得罪,一年到头不离岗位。

劳动法规统统作废,身心憔悴无处流泪。

逢年过节家人难会,追讨欠款让人崩溃。

开发客户经常喝醉,不伤感情只好伤胃。

工资不高还装富贵,拉拢行贿经常破费。

五毒俱全就差报废,稍不留神就得犯罪。

抛家舍业愧对长辈,身在其中方知其味。

不敢奢望社会地位,全靠傻傻自我陶醉。

而众多电视剧中均不约而同地把房地产开发商设计成最后的最大反派只是因为偶然么?当然,作为建设单位的开发商自然也会有他们的苦衷,可又是谁给他们造成的若衷呢?

上边两条都通过之后,第三条也往往是最重要的一条就是看房和小区的品质了。广大购房者大可不必神往于售楼小姐对着沙盘和房屋模型用她那姣好动听的嗓音娓娓道出的那份天花乱坠,你只需一句便可让她在你们的面前不那么骄傲和自信,你只需轻轻地说一句:你说的这些都会写入购房合同么?这时大多数售楼小姐听了都会气势一窒的,她们在接下来的时间里会更小心更实诚地回答你的提问或为你作介绍。购房合同是买房过程中很重要的一份文件,一般各个城市都有统一的标准文本,购房之前可到房管局或所在城市房产主管部门了解、询问或者索要一份先研究一下。

在看楼盘时,售楼人员还会不停地在你的耳边吹嘘一些可能连他们自己也不知搞清楚没有的专业名词,比方说什么“容积率”、“绿化率”、“采光率”等等,大谈这些指标是如何如何的好、如何的宜居。如果是现房,最好实地考察一下,这些个指标其实是很贴近人性化设置的,如果真是如他们所说,即便购房者不知标准值为多少,也能很清晰地感受到是舒服、愉悦还是压抑、拥挤的体验。如果不是现房,或是仅有现房而小区配套还不见踪影,最好是能把这些内容及内容的实现时间写入合同的附件,以最大程度保障购房者的利益。

公共区域往往不是购房者的关注点所在,但这部分真的就与购房者无关么?却也是未必的。特别是三表(远传)部分、单元防盗门、及小区车位分布情况等等是与将要入住的业主息息相关的问题,这部分设备设施的高效稳定对购房者来说也是很重要的。但这部分在看房时只需提及便可,个人往往是无法做进一步深入调查的。

进入你选定的房屋了,首先看看这个楼层是不是你所中意的。不管是封闭还是不封闭管理的小区,首层和顶层均不应是购房者的首选。首层的私密性相对不够好这是人所共知的,所以只要购房者不是老年人或有其他方面特殊原因最好不要选择购买首层,尽管首层在价位上可能还会有些许优惠。而不选择顶层,这就涉及到建筑领域至今还让业内人士头疼的另一问题:渗漏。客观的说,尽管建筑材料工艺、建筑施工技术现在已取得了长足的进步,好多成果在世界也是领先的,但渗漏问题仍是无法根除的一大质量通病。如前文所言,建筑较长的生成周期和影响房屋质量因素的众多,只要在某一时刻某一影响因素稍有偏差并且该因素在发展过程中稍经放大对房屋的最终质量影响也就数倍地放大了。造型越复杂、用途越综合的屋面越容易留下渗漏的隐患,因为越是这样的屋面施工工艺就越复杂,建成以后的变形也越复杂,产生渗漏的概率就越大。并且造成渗漏往往不是哪一方面的原因,往往会涉及到多方面、多个单位,所以为了避免摊上这样住进去了操心上火的事,购房者就不必刻意去追求高处不胜寒的感觉了。

当前建筑领域造成屋面和卫生间渗漏还有一个重要的人为因素。众多短视而只在意于眼前利益的开发商为了最大程度地单方面降低自身成本或为了其他不足与向外人道的原因把一些风险较小而利润空间大的分项工程有意肢解出来,不一并打包给总包单位,而对防水作业队伍的监控在有些地区缺失是比较严重的,在价格压力下使用次等材料、施工马虎是常有的事。并且发包商在实施过程中往往不注重施工组织的有效谐调,总包单位与相关的直接发包单位、各直接的发包单位之间的配合、步调经常不一致,甚至于出现一些磨擦,这些对防水等发包商直接发包项目的质量保证是极其巨大的伤害,完工后往往是不知哪有隐患、会不会有隐患,非得等到业主入住使用一段时间后才能知道,而一旦发生不如意事件,只有入住业主成为最受伤的人了。

上文提到了变形,这就引出了看房过程中购房者要面对的另一个房屋住宅常见的质量通病:裂缝。大多数人在看到墙上有条大大的裂缝时可能都会心惊胆颤,进而不由自主的联想到房屋的结构安全。但实事求是的说,在当前这样的建设时代,这个裂缝问题比起上边提及的渗漏问题根本就不能算是个问题,除非你看的住房是砖混结构。为什么这么说呢?现在国家大力提倡保护节约耕地,破坏耕地的粘土砖被严禁使用,并且因为砖混结构在抗震性能方面的弱势,一般的城市包括很多的小县城,能补允许开建的多为框架结构、框剪结构,高层超高层则多为全剪或筒体结构。在这些结构里边,墙体只是作为围护系统填充进去的,并不作为承重构件使用,单从受荷角度来说,别说小小的一条裂缝,即便反它整个拆除掉也是不妨事的,墙体的存在完全只是为了满足居住和使用要求的。要知道,变形是绝对的,人为的技术再好也只能最大程度的限制变形的发展而无法完全消除变形,而各种物性不同的材料变形程度又是不一样的,并且不同物性的材料对各种影响变形的因素敏感程度也大相径庭,当掺和在一起的不同材料变形不同步不谐调时,裂缝就产生了。而这些裂缝经过竣工之后较长时间的发展和沉留之后趋于稳定,在装修过程中很好处理,所以可以不必过虑。但具体到个案也需要仔细察看裂缝深度、长度,尤其是外墙,以准确评估它的危害程度。

前文反复提及“结构”一词,既已写到这,笔者不妨结合自己的学习和经验,斗胆给准备购房的朋友们解释一下。“结构”实际上就是建筑中用以承受并传递荷载的体系,整个房屋的安全性就要靠它的结构性能来保障。如柱、梁、板、基础就应算入结构体系,而门、窗、墙体等等就不能算进来了。但这些部分的质量到购房者来看房时早已是大局已定了,想看也看不出什么名堂来的。这方面购房者倒不必担心,国家监管对结构安全有一套成熟完整的体制,住宅工程的结构安全在当今中国可以说不再是一件让人担心的事情了。

而与结构无关的一些就恰恰是购房者需要重点关注的。层高、朝向、建筑布局等应是购房者需要认真考量的,否则入住以后顿足懊恼就可能会是必然的了。

城市住房最佳的层高应是3米,可现在鲜有这样的楼盘了,也没有这样的开发商了。一般来说层高在2.8米、2.9米都是可以接受的,除去十几公分的板厚和四、五公分的地面铺贴,两米七、八的净空还是很不错的,不会有压抑感,但低于2.8米层高,两米七几甚至层高更低的房屋就不值得买了,在这样的空间里生活对身体健康和心理健康都是极为不利的,所以切不可因为金钱方面的原因做出头脑发热而最终不利于己的决定。

现在房屋多为南北朝向,朝向主要会影响到采光和通风问题,而阳光和空气又是人类生存的根本。所以不可不重视朝向问题。如果是南北朝向一梯两户的房屋,又最好不要选西山墙那一户,因为在夏天西山墙会经受长时间烈日炙烤,相对不适于居住,而其他户就无所谓了。对于一梯三户的楼盘,切不可选择中间那一户,这一户采光不会有问题,但通风太成问题,夏天冬天都会给室内的舒适度造成无法消除的损害。而一梯四户甚至多户的楼盘就要兼顾采光和通风进行权衡了。

建筑与结构是相对的一个名词,它专指在房屋建筑中的一些非结构性因素,如地面、柱距、墙距、开间等等。在看房时选择好的建筑布局对将来舒适的生活影响也是很大的。比方说购房者要几室几厅的住房,要结合家庭成员构成情况来做出选择,要尽量选择朝阳卧室多的户型,这样的房屋居住起来相当的敞亮,这是否会预示着您的生活和工作也变得敞亮起来就不得而知了。

当前,我国的房价居高不下,住房投入在很多人来说也许是一生中最大宗的支出,也可能是最具风险的一次支出。但幸福生活偏又离不开居住之所,购房自然也就成了人们无法回避的一个问题。笔者怀揣满腔之热忱和善意,希望能与广大期盼幸福、准备购房的朋友分享我之经验我之所得,更希望能对朋友们有些许帮助,如真能如我所愿则幸甚至矣!但唠叨至此也是说不全面的,其间还定有不少纰漏之处,则有劳广大更有经验更高水平铁友们不吝指正,多多批评并完善,让更多后来者受益,也许众人举手之劳却也在无意间成就了铁血一大美事,岂不快哉!?


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