炒楼热钱会否流向股市

9月28日,“十一”长假前中国股市的最后一个交易日,上证综指牛气重现,冲过5500点“限速线”,大涨142.90点,涨幅2.64%。沪深两市成交量再上2000亿关口。


然而,在体现热钱“流动”的另一面,中国楼市在俗称的“金九银十”里却处处喊冷。本报记者国庆期间进行三地调查发现,北京、上海、天津等主要房地产市场新房上市量、成交量持续走低,投资人持币观望气氛浓厚。


市场冷热两重天似乎来源于此:9月27日,央行、银监会联合发布二手房房贷新规。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。


27日当天,在A股指数上涨背景下,地产股板块却大跌4.21%,跌幅与“5·30”大跌时相近。“房贷新政对市场的影响将非常显著。”中原地产华北区域总经理李文杰对记者如此表示。


另外,包括住房协会副会长顾云昌、联合证券分析员任瞳在内的多位专家在接受记者采访时均认为,房贷紧缩政策很可能会使炒房资金选择撤退,并持币观望,继而增加流入股市的资金,给股市继续上升提供动力。


不过也有观点认为,新政会不会“习惯性流产”还很难说,至少在目前配套体系不全情况下威力难免打折扣。对此21世纪不动产的观点是:影响短期尚不明显。


京津沪楼市喊冷


10月2日,北京,一辆从宋家庄开往天通苑的26辆看房班车里散坐着十几个人,他们的目标只有一个:地铁5号线沿线房产。江海波混迹中间显然是“动机不纯”。


江是一个在京城手握十余套房产的职业炒客,两年前他重金押宝地铁5号线,眼看10月7日5号线开始运营,沿线房价蹿至历史高位,他寻思着“该撤退了”。拿定主意后,江也加入了看房大军搜集市场行情。


真正让江下决心全身而退的是一种敏感的嗅觉:“越来越感觉形势不对劲,我从8月开始就陆续出货了。”据江透露,炒房套现的资金以往是要很快寻找下一个房产目标的,现在“这笔钱”却顾虑重重。


原本约好3日再与记者详谈的江海波,后来却临时改变注意,理由是几个多年投资炒房的朋友有个紧急聚会,商讨撤退方案。此时,在国航做飞行员的宋明坐在天津国际大厦楼下的星巴克里,向记者谈起他购房计划的颇多遗憾。


宋在国际中心已有一套小一居,今年5月份贷款买的,本打算近期再贷款添置个宽敞的房子,现在看来计划要有变动。


改变计划的还有上海的王小姐,供职于上海某外企的王联系中介,把一套位于“东方曼哈顿”面积约211平方米的居室以750万元挂牌出售,不久之前她的要价还是780万。王小姐对抛房的解释是:“一个新政策出台,情况就不同了,谁知道还有什么政策要出来呀,投资预期也得跟着改,没办法。”


事实上,记者在采访调查中了解到,在上述卖房、抛房者的个案背后,是京津沪三地房产市场进入所谓的“金九银十”以来不断喊冷的现实。


10月1日,正逢黄金周看房高峰期,记者在上海市区多个地段看到,很多中介选择“十一关门休假”。这与往年的黄金10月大相径庭。即便是9月底的几天里,中原地产、信义房产、汉宇地产80%以上的门店甚至一度遭遇“零签约”的尴尬局面,这在上海楼市还是第一次。


记者在2007上海房地产秋季展示会上还看到,外地楼盘、上海本地偏远楼盘占到整个展会相当比例,中心城区楼盘寥寥无几。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍,9月前24天,上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米,“金九银十”风光不再。


在天津,记者走访了位于天津万科大厦内的龙胜置业公司,原本有下属60多家门市的房产中介公司宽敞明亮的营业大厅中鲜有购房者。“这哪儿像金九银十啊!”刚来公司不久的业务员小刘对记者说:“国庆节的人流明显没有以前火,一些大客户都流失了。”小刘说的大客户,指的就是那些有钱有规模的炒房者。


无独有偶。在房市持续高烧的北京,记者走访了位于西直门、朝阳门的多家房产中介,看到的情形同样冷清。一些楼盘的售楼处退房者反而在增多。


据记者了解,在9月中旬结束的北京秋季房展上,也呈现出了“参观意愿浓、实际成交淡”的局面。该房展会参展的楼盘仅有32个,北京市内的项目仅过10个,意向成交1776套的低量预示着北京房市交易正陷入低谷。


一笔炒楼“明细账”


今年前8个月还一片红火、歌舞升平的楼市,缘何掉头直下?


在流动性过剩的背景下,热钱去处并不多,楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵,股市的钱自然会多。那么,投资楼市目前真的已经不划算了吗?


多位业内人士接受采访时都分析,除了泡沫越聚越多、房价过高引起多方打压等宏观面因素外,央行提高第二套住房贷款首付规定,给了房地产炒客们当头棒喝。


建行北京分行的一位分析人员秦女士给记者详细算了一笔账,结论是炒房的成本大肆增加,风险凝聚。


秦女士告诉记者,现在5年期以上房贷年利率为7.83%,购买第一套房的优惠幅度为15%,则实际年利率为6.6555%;如果是买第二套房,贷款利率以1.1倍计算,则5年期以上贷款利率高达8.613%。


据她分析,以总房价100万元、贷款15年为例,原首付30%,提高到40%后,要多支出10万元现金。不仅如此,原来70万元的实际利率是6.6555%,每月需还款6100余元,15年利息总额408373.4元;而今后首付40%后,贷款60万元,实际利率8.613%,每月还款5948.04元,利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8万元。


“假如我拿100万现金投资总价在100万左右的房产,以前可以贷款买三套,现在只能买两套了。”令江海波感到吃亏的是,最终还要多付出近20万元的利息,“对投资者而言,这可不是小数目”。


据央行最新统计,今年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元,相比10年前增长了135倍,除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外,炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆 。事实上,已出售房产空置率一直居高不下,证明楼市投资成分非常之大。


按照江的预计,炒房投资回报的数额要有底线,一旦成本过高,炒房力量就会被打压,整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示,超过六成人认为,在房贷新政之下,需要拿更高首付款去买房,会抑制炒房人的行为,并最后影响到房价。


顾云昌认为,国家调控会继续应用银根紧缩政策,这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。薛建雄称:“新政可能导致上海楼市前几个月的涨速放慢。”


而从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看,早在9月初市场得到“可能提高首付”消息后,交易量立即有所减少。9月中下旬,投资者的观望情绪加剧。


新政威力打折?


数据分析的结果非常清晰,实际操作中真的有那么大威力吗?


记者致电建行北京分行了解到,新政要等细则出来后再实施。建行天津分行则表示,目前对购买第二套住房的贷款申请人,仍然执行首付三成的标准。京津沪三地的银行方面大多表示,新政看似简单,但具体实施起来很难。


记者走访了京津沪部分楼盘了解到,新政实质上对于自住和投资两大人群影响有别,最终作用很可能多在中等价位房上。首次置业多是低价位,购买高档楼盘的多是大买家,中等价位则属于房屋升级换代的主要目标。


“对想升级换代的购房者和中小型投资者影响会大些,而对于大型购房团的不利影响则不明显。”天津房产中介普遍如此认为。而中原地产机构一项购房意向调查显示,在近期有自住购房意向的人群中,82%属于首次购房行为。这意味着新政只能影响一成左右的购房意向人群,对于投资则需另算。


部分业内人士据此认为,新政对整个楼市冲击实际将打折。北京师范大学金融研究中心主任钟伟称,利率、首付上升能否有效遏制房价,令人怀疑。国内集资建房第一人于凌罡则称:“房贷四成仍是隔靴搔痒。”在多位受访者看来,新政执行起来漏洞颇多:如何界定第二套房产,目前尚不具备相关体系。


北京市建委工作人员告诉记者,目前,银行与建委系统联网的部分只包括鉴定交易房产是否处在抵押状态之下,以用于办理房产交易权属证明。除此之外的信息则并未联网。同时,北京住房公积金管理中心还称,北京公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例。


一位和江海波同车的看房者李先生告诉记者,自己此前已贷款买了一套房子,再贷款就以妻子的名义,不受房贷提高的限制。这相比于纯粹为了投资的购房者,考虑得显然太简单。


21世纪不动产研究认为,虽然新政已出,威力还要到细则之后显现,目前存在的问题的确会削弱影响力;所谓打折只是时间问题,一般认为,半年后房市就会真正感到压力。


不炒房就炒股


尽管目前影响多在预期层面,但市场已有明确反映,尤其是资本市场一贯的提前反应已经尽显。按照顾云昌的理解,如此严厉的金融手段出台,对市场的影响会越来越明显。


嗅觉灵敏的江海波面对记者追问,承认从房市撤出的资金短时间内不会考虑投向其它房产:“十一”过后很可能重新杀回股市,“风都变向了”。


宋明也向记者坦承:“买房计划推迟后,会去股市转转,有了获利再买个大房子。”


在负利率时代,这些人除了炒房和炒股,似乎没有更好的选择了。“此消彼涨,股市资金流量会增加。”业内观点普遍认为。


任瞳称:“目前投资的两大途径就是房产和股市,房贷紧缩有可能增加流入股市的资金,给A股市场继续提供上升动力。”天津仁爱房地产公司业务经理梁斌向记者解释:“放弃投资房产的投资者资金流向是可以预期的。左手换右手嘛!”


一项网络调查也显示,约三成左右一心买房的受访者则表示,“会将准备买房的钱投资股市”。


“面对压力,他们选择离开是人之常情”,招商银行天津分行信贷部的马燕如此告诉记者。据她分析,银行提高房贷的首付比例和严格审查,将使投资者的资金变得紧张,房地产市场的流动性形势发生改变:愿意出高价购房的投资者会因为拿不到足够的贷款而被迫放弃,那持有房产的投资客也就找不到合适的“下线”接盘,可能被迫以较低的价格出售以“获利出场”。


对于9月28日的A股大涨,在众多分析人士看来,显然是把房贷新政看作了是对股市的一大利好,因为投入股市的钱可能多了。最有意思的是9月28日地产股也全面翻红,有外电据此分析,投资地产股,还是好选择,一句话,“钱太多了”。



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