教您买房挣钱真功夫

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导读:心明眼亮能掐会算   如果您有一定的经济实力,有投资买房的兴趣,有想挣大钱的决心与梦想而投资房产。可没过多久您可能发现如同股市中被套牢一般,您在不知不觉中被套房市。于是,您后悔出手前没想好、看好、分析好,总之,准备不够充分,装备不够完善,知识不够丰富……其实,投资房产不是一件容易的事,投资者必须要有明亮的眼睛、冷静的心态、善辨的头脑。   A戴有色眼镜看"卖瓜王婆"真面   今天,随着北京楼市的红火态势,把买房当做投资赚钱之手段的投资型买房人越来越多,即使是普通百姓,买房时也开始考

心明眼亮能掐会算

如果您有一定的经济实力,有投资买房的兴趣,有想挣大钱的决心与梦想而投资房产。可没过多久您可能发现如同股市中被套牢一般,您在不知不觉中被套房市。于是,您后悔出手前没想好、看好、分析好,总之,准备不够充分,装备不够完善,知识不够丰富……其实,投资房产不是一件容易的事,投资者必须要有明亮的眼睛、冷静的心态、善辨的头脑。

A戴有色眼镜看"卖瓜王婆"真面

今天,随着北京楼市的红火态势,把买房当做投资赚钱之手段的投资型买房人越来越多,即使是普通百姓,买房时也开始考虑"我买的这套房以后会升值吗?"面对这种日趋旺盛的投资意识和需求,开发商们当然不能坐视,于是大肆宣扬房产投资理念,真实的、夸大的、炒作的……使不少想投资又不懂投资知识的跃跃欲试者简单地误以为,买房出租肯定能挣大钱。

事实上,某些不负责任的开发商往往以偏颇的投资理念误导买房人。比如,为吸引买家,有的项目发展商信誓旦旦地保证"首付××,提供×成××年按揭,入住后每月偿还××元贷款,按周边同档公寓每月租金收入××元计算,×年内即收回首付投资,以后每年还挣数万元,×年后净得一套公寓"……类似的"投资价值分析"其实并不客观、准确;有的发展商淡化投资风险,有意调高租金预期,强化收益丰厚。在这种氛围中,个别买家头脑发热,不考虑自己的资金承受力盲目投资,甚至多套按揭付款,终于在某个时候发现现金不足,养不起楼,使投资无法收回。

那么,投资房产有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢?

B析三种投资分析方法论各自利弊目前用于房地产投资分析的方法主要有以下三种:

一、租金回报率分析(目前地产投资中最常用)

公式:(税后单位月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

优点:这种方法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择"绩优地产"的简捷方法。

弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据,应用范围有限。对按揭付款不能提供具体的分析。

举例:投资型买家张先生购买了建筑面积为147.07平方米房屋一套,每平方米8533元,房屋总价为1254948元(付款采用八成二十年按揭);房屋租金是每月14010元;物业管理费为每月588元;首付款250990元,按揭月供款6951元。

租金回报率=(14010-588)×12/1254948=12.8%

二、投资期的投资回报率分析

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入。套用在股市上可类比为股市投资分析中的K线图。此种方法比租金回报法更深入一步,适用范围广了。可以简略估算资金回收期的长短。

弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。(对不同物业投资作优劣比较时应假设在按揭期限相同的情况下进行。)举例(主要数据如上例):投资回报率=(14010-6951)×12/(250990+6951×12)=25.3%

三、IRR法(内部收益率法)分析

公式:IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费(备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。)

优点:IRR法作为一种投资分析工具在投资行业已有长久的历史,它也早被用作地产项目可行性分析的工具。考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用,在选定投资楼盘后,用IRR进用全面的投资分析。

弊病:由于计算较为复杂,作为针对个人投资者进行地产投资,以其作为分析工具使其更实用还需要有一个过程。提示:不能机械地理解IRR法,不考虑市场的风险及多变性,盲目理解IRR法。举例(如上例):IRR=251%

C要按部就班运筹于帷幄之中

作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析,我们发现其相关性最高的是房价、租金以及能否快速出租。房价是容易知道的,而能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。进行地产投资时需要考虑以下几个步骤:

第一步:选择投资入市的时间。首先要认清未来几年租务市场的大势,在低谷期进入。就某特定的楼盘,理想的购买时间有两个阶段:开盘期及准现房期。前者房价低;后者立即可以出租,前期投入少,资金压力小。

第二步:选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有:商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。选择哪类物业进行投资与你所持有的现金数量、你的社交圈子、你对相关物业投资要点的认识程度、以及各类物业供需情况等因素有关。一般来说投资收益越高,投资风险越大。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。(以下重点讨论公寓的投资)

第三步:选择投资的区域(区位市场分析)。关于京城区域市场,通过纵向分析和横向比较,泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区最被看好。特别是泛CBD地区,配套最为完善,是京城高档酒店、写字楼、商业最密集之处。随着中国入关、CBD新规划的实施,必将使更多的跨国公司、国内大公司涌入CBD地区,也必将刺激公寓的需求。最近又有中央电视台、北京电视台、北京海关搬到CBD地区,将更大地刺激购房者投资置业,而仅25%的公寓比例也是CBD地区投资被看好的原因。

第四步:选择投资的楼盘。通过IRR分析可以知道:(测试案例的正常回收时间为13年)晚出租一年,回收投资的时间(即现金流为零的时间)将延长三年;租金增加10%,回收投资的时间将缩减四年;房价增加10%,回收投资的时间将延长四年;房价、租金同时增加10%,回收投资的时间不变。

可以看出,房价、租金、成功出租所需的时间是与投资收益相关性最高的因素,因此选择楼盘时要重点考虑以下四个方面:

1.准确地预估租金。

2.选择高租金楼盘(绩优股)。建立市场化的租金预估系统是解决问题的关键,还需要艰苦的努力。目前已有一些有眼光的咨询公司、地产公司正在联手进行初步的尝试。

3.发展商的理念及投资服务。租务市场与销售市场相比,表现为更为明显的"品牌效应"。体现为一方面一些楼盘租金昂贵且出租率极高;而另一些楼盘价格很低却租不出去。这与发展商的开发理念有很大关系。

有发展商认为,销售市场的表现并不能真正树立楼盘的品牌,关键在于租务市场及二手市场的表现,只有租务市场成功了,才能真正树立品牌。为此,不少项目成立租务部,投入资金打广告,打形象,投入人力做服务,并充分利用中介等社会资源为投资业主提供良好的服务。

4.对区域租客类别进行详细分析。

第五步:选择付款方式。在现金较多的情况下可考虑一次性付款,这样的投资收益是最大的;按揭付款是最常见的投资付款方式,在考虑多套投资时,特别要分析每套的最大投入额及产生时间,以便依据自己的资金情况,全面考虑投资方案,避免因现金流的断流而不得不退房,造成重大损失。

第六步:调整投资心态。有些投资客户的投资心态不够成熟,主要表现在:重一时的小利,在租金上不退让;合同条款不灵活,造成出租时间长期拖延;不注重与租客的沟通,往往因窗帘的配置、家具的风格等与租客闹矛盾,到头来重新出租,多交了中介费;认为租金收益是小钱,不愿意花心思。正确的态度应该是:积极地与物业公司(或发展商)合作,提升整个社区的形象;主动与租客沟通,了解他们的想法,建立良好的关系;投入更多的时间、精力,掌握投资技巧。






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