投资地产:以房养房全攻略

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随着人们对房地产领域投资意识的加强,许多人都将赚钱的目光转移到了“以房养房”的方式上。聪明的消费者自会比较,家中的积蓄存入银行,利息收益较低;假如用它来投资物业后又将其出租,以现在市场上的租金水平来计算,后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。


此外,这种租金收益也相对稳定。


“以房养房”需谨防风险


在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下,“以房养房”风险究竟有多大呢?


观点一:做长线仍可看好以房养房


有投资者认为,房价可能短期会波动,但长远看,调整周期过后价格仍将呈刚性,在目前4%通货膨胀预期下,只要负担得起,房产仍是一项不错的投资。他们认为,即使利率提高,还贷金额实际增加并不多,何况现在一年内次新房停止转按揭,想出手也不容易,不如继续持房出租。还有人表示,现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的,只要房产质量不是太差,资金压力不大,在当前租房者众多的情况下,仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说,趁在职时养几套小房型,强迫自己每月还贷,将来年纪大了就不怕下岗退休了。


观点二:还贷额占比须控制


既然是投资就会有风险,“以房养房”也不例外。理财师认为,正常情况下,租金收入+家庭其他收入如工资、存款利息等应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下,租金收入越高,还贷金额越低,家庭财务就越安全。


由于房贷政策的变化,显然,“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例,目前首付多为三成,要贷款21万元,20年还清。在等额还款方式下,加息后取下限利率5.51%计算,每月还贷将增加26.3元,一年就要多支付315元,20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险,银行放贷时,一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例,一旦家里出现什么意外情况,资金周转发生困难,造成逾期还贷,则房子就有被银行收走的风险。


观点三:谨防物业贬值风险


除了还贷额上升的风险,“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。


一位房产从业人员表示,房产也有“保鲜期”,要提折旧,房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此,时间久的房产可能落伍,租金和价值有下降风险。


此外,房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看,房地产商手里的空置房越多,“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时,开发商将大量抛售和压价出租,普通投资者将承担房价和租金双下降的风险,而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者,“以房养房”要慎之又慎,避免因一时冲动而遭受损失。


观点四:谨慎投资不宜“满仓”


综上所述,“以房养房”风险主要在于:银行贷款利率调整,还贷额上升;房子老化或房产空置率提高租金下降;家庭其他收入下降的还贷风险。分析人士认为,作为不动产,毕竟房产流动性不高,现在投资产品日见丰富,房产可纳入投资组合,但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时,也要全面评估投资回报率,对以租养房的房产,应对其周边租金行情有充分了解,包括是否有稳定承租人,周围市政规划等。同时,按揭贷款要具备稳定的还款来源,租金收入不能作为主要还款来源,并结合自身收入情况,选择适宜的还款方式。

“以房养房”的三种方式


出租旧房,购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息,或是支付后不足以维持每月的日常开销,而你却拥有一套可以出租的空房,且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区,那么你就可以考虑采用这个方案,将原有的住房出租,用所得租金偿付银行贷款来购置新房。


投资购房,出租还贷。有些人好不容易买了套房,却要面对沉重的还贷压力,虽然手里还有一些存款,但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行,而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数,心里就不是滋味。在这种情况下,可以再买一套房子,用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓,就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息,这样不仅解决了日常还贷的压力,而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。


出售或抵押,买新房。如果你手头有一套住房,但并不满意,想改善居住条件,可手里又没钱,好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金,就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分,一部分买房自住,一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住,就不如把原来的房产抵押给银行,用银行的抵押商业贷款先买房自住,再买房投资。这样,不用花自己的钱,就可以实现你改善住房,又当房东的梦想了。


楼市支招


如何计算以房养房投资收益


对普通老百姓而言,房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资,理所当然就应该慎重考虑投资的收益,记者通过相关人士了解到,计算以租养房投资收益的方法有以下2种:


1.投资回报率分析公式:(税后月均租金-物业管理费)×12/购买房屋单价


此种方法是目前地产投资中最常用的,此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系,套用在股市投资上可类比为市盈率,是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端,没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。


2.投资回收时间分析公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12


这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析,考虑了租金、价格、前期的主要投入因素,但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素,可用于简略估算资金回收期的长短,但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性,并不是最理想的投资分析工具。


楼市提醒


投资有风险三思而后行


“以租养房”,已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过,人们似乎只看到了好的一面,而忽视了其中的风险。一旦出现变故,购房者将损失惨重。“以租养房”不是个简单的过程,这里面的账要仔细算清楚,除了每月固定要支付的物业管理费之外,还有银行贷款利息,这是笔固定的支出,而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险,投资房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”,即从正式入住到出租出去,中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。


随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降,不少投资者都会产生冲动想“以租养房”,做长线投资,但基于对市场分析不全面,最终房子租不出去,导致了以租养房的失败。所以,投资者在瞄准“以租养房”的投资模式时,应对自己的还贷能力慎重考虑。


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