面积缩水


李先生预购了一套商品房,预售合同约定建筑面积为 105 平方米 ,套内建筑面积为 84 平方米 。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于 3 %时据实结算,超过 3 %时,买家可退房。交房后, 李 先生总觉得面积有问题,就委托某房产测绘单位重新测量,发现总面积与约定一致,但套内建筑面积比合同约定减少了 4 %。李要求退房,但开发商认为不存在违约。


警示:签合同时应把套内建筑面积也作约定


按最高法院有关司法解释,房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,无约定的误差比例在 3 %以内的双方据实结算,超过 3 %的买房人可要求退房。本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为理由,拒绝退房。


建议买受人在签合同时,要把建筑面积与套内建筑面积都作约定,这样可不让开发商钻空子。此外,买房人收房时,要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》,如对面积有异议,可到测绘单位查询有关测绘情况;必要时,可委托相关测绘单位对面积重测。


层高缩水


前几年,多位业主一起与开发商签订了预售合同,合同约定房屋层高为 2 . 9 米 。交房后,有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为 2 . 8 米 ,有的为 2 . 9 米 。于是业主作了自测,结果发现高度为 2 . 6 — 2 . 62 米 不等。当业主们要求开发商承担违约责任时,开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。


警示:对层高“缩水”明确约定违约赔偿数额


近年来,房屋层高“缩水”现象日趋严重,成为买房人投诉的一个重点。从法律上讲,商品房层高与合同约定不符,是违约行为,须承担违约责任。但往往合同并未明确约定开发商如何承担责任,并且也不可能要求开发商将层高恢复到约定的高度,但业主没有约定开发商赔偿数额多少,法院只能从合理性角度出发,酌情确定赔偿数额,而这种赔偿数额一般不高。


建议买房人在合同中,要明确约定违约责任和违约赔偿数额,这样到了纠纷阶段,可最大限度地保障自己的权益。


年限缩水


去年 3 月,王先生买下某楼盘,他知道是烂尾楼改造工程,下单前询问了该楼盘土地使用年限,售楼小姐说保证 70 年。后来签预售合同时,他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为 1993 年至 2052 年,这房屋使用年限竟不到 60 年,于是他质问售楼小姐,不料售楼小姐回敬:“你连常识都不懂,住宅用地都是 70 年”。 王 先生大呼上当。


警示:签约前弄清房屋土地使用权的起始期限


上述案例中,售楼小姐明显钻了 王 先生空子。实践中,有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其它开发商那里转让而拿到土地的,买房人买了房后,对该房屋所享有的使用年限应为:原土地出让合同规定的土地使用年限,减去开发商已使用的年限。


建议买房人在签约前,最好到相关部门对房屋土地使用权的起始期限了解清楚,以确保不被开发商“忽悠”。

配套缩水


2002 年, 张 女士看到某楼书介绍,小区将有 1 . 5 万平方米 的高档会所,有室内游泳池等设施,于是当场买下房。不料搬进新房后,直到 2004 年会所才开工,建 成后张 女士发现,会所严重“缩水”,面积不足 4000 平方米 ,游泳池规模也很小。后因会所经营不善,开发商未经业主同意,把会所转让给了他人并对外营业,严重影响了小区环境和安全。


警示:对配套设施约定要明确详细的责任承担


大多买房人乐意买配套齐全的小区,但有些开发商不能兑现原先的承诺,配套设施不全等问题时有发生。会所不是房产开发的必备设施,而是开发商吸引买房人的诱饵。许多买房人在签合同时,往往只关注房屋,忘了约定会所条款,导致会所纠纷不断。


建议业主在签预售合同时,应把会所相关的条款明确约定进合同,如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等,同时明确责任承担,以便追究开发商的违约责任。


小区缩水


某开发商把所建楼盘吹得天花乱坠,同时作了许多诱人承诺,凡购买一期 A 号楼的业主,今后可享受到二期的中心花园、绿地和网球场等公共设施。然而当 A 号楼业主陆续入住后发现 : 开发商违反了当初承诺及约定,将一期和二期的通道以一堵墙代替,造成 A 号楼的业主无法享受本为同一小区内的设施和环境,属于典型的小区“缩水”。


警示:按约定维护自己的合法权益


对于购买 A 号楼的业主而言,看中的是开发商宣传的二期形态,入住后期望能与二期的业主们共享花园、绿地所带来的欢乐。但事与愿违,一堵墙使他们与欢乐无缘。开发商违约,侵犯了 A 号楼业主的合法权益,业主有足够理由与开发商进行维权交涉,直至对簿公堂。


规划缩水


李 先生被广告吸引,来到某楼盘售搂处,售楼小姐指着模型介绍了该楼盘宏伟规划,还重点介绍一期和二期之间的一处景观。签约时,尽 管李 先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样,但看到附件中有一期和二期的规划图,也就没多问,他买下一套一期房子。入住后不久,随着二期建设推进,他和其它业主发现原来这处景观变成了一幢楼房,后来越长越高了。于是,李 先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭,要求恢复原状,但既成事实的东西无法改动。


警示:把开发商的规划作为补充条款写入合同


开发商常常把一期后面的规划描绘到楼书中,利用合同有关约定,迫使业主在房价上涨时放弃追究其责任,或约定特别轻的违约责任,以极小的违约成本来换取变更小区规划带来的高额利润。


建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权,再查明小区规划是否经过规划部门的审批,也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同,并在合同补充条款中约定较高违约金,让开发商为违约付出高额代价。


贷款缩水


去年 3 月, 陈 先生看中某处楼盘,即与开发商签订了一份价格为 270 万元的买卖合同,首付款为 81 万元,余下 189 万元通过银行贷款解决。刚开始开发商答应帮忙到指定银行去贷款,因贷款政策发生变化,只能贷五成, 后来陈 先生自己跑了几家银行也是如此。陈 先生因拿不出剩余的两成,便提出解除合同,遭到开发商拒绝,开发商要求他继续履行合同,否则追究违约责任。几经僵持,最后通过协调, 陈 先生赔给开发商 10 万元才了结此事。


警示:事先对自己的偿还能力有个正确判断


大多数买房人通过按揭贷款购房,但银行贷款审批有个程序,其中不确定因素很多,尤其是若受政策影响,其变化是买卖双方始料不及的,属于不可归责于买卖双方的原因。本案中若强制要求买房人一次性支付余款既不可能,又显失公平。


建议买房人要事先对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性做出正确的判断,同时在合同中应明确按揭贷款办不出来或贷款成数不足之后的处理方式,这样可避免纠纷。