(原创)解读房价疯涨的根源——土地“招、拍、挂”制度

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导读:[B]一、 房地产市场的现状[/B] 房价上涨的旋风从本世纪初一直刮到现在,从最初的沿海中心城市逐渐向内陆大城市转移,再到现在中国各个中小城市,几乎是无孔不入。涨价之风所到之处,无不摧枯拉朽,任何阻挡力量都显得如此的孱弱无力。其中的几方主体显得尤为显眼。 首先,中央政府。房地产价格上涨引发整体的资产价格上涨,让国家经济正在经受空前的压力,同时带来的也是空前的危险。中央政府绝对不愿意看到房价疯涨,更不希望房价狂跌。房价的增长本身无可厚非,是国家经济发展的必然趋势,但是上涨过快,甚至超过了国民经济的承受能力

一、 房地产市场的现状

房价上涨的旋风从本世纪初一直刮到现在,从最初的沿海中心城市逐渐向内陆大城市转移,再到现在中国各个中小城市,几乎是无孔不入。涨价之风所到之处,无不摧枯拉朽,任何阻挡力量都显得如此的孱弱无力。其中的几方主体显得尤为显眼。

首先,中央政府。房地产价格上涨引发整体的资产价格上涨,让国家经济正在经受空前的压力,同时带来的也是空前的危险。中央政府绝对不愿意看到房价疯涨,更不希望房价狂跌。房价的增长本身无可厚非,是国家经济发展的必然趋势,但是上涨过快,甚至超过了国民经济的承受能力,那么对国家的发展就有利大于弊了。所以,中央政府不断出台新的政策,既希望以行政手段引导房地产市场的良性发展,几年下来,文件政策越来越多,房价居然越调越涨。

其次,学术界。作为研究经济运行规律的专家学者,本该对房地产市场最具有发言权,事实上他们也从来没有少发过言。而从最初的唱高房地产,到前段时间出现以易专家为代表的唱衰派,最终都没有能够准确的判断市场的发展。最初专家学者在分析市场后都会作出一定的预测,往往还会有时间界限。时至今日,似乎很少有专家再就这个问题发表正式的看法,更不用说作什么预测了。他们也怕过多的错误的预测砸了自己的招牌。

再者,开发商。这是房地产发展过程中的既得利益者,也是实实在在改变了城市的建设者,双重身份的他们,一开始因建设者的身份被城市的管理者所肯定,所弘扬;后来,房价高涨后,民生鼎沸,怨声载道,他们作为既得利益者的形象又被放大,一度似乎被扭曲成站到人民对立面的群体。作为商人,在合法的前提下追求利润最大化是无可厚非的,但正由于国内如今各种体制的不健全,造成开发商发展过程中的存在不透明问题,也因此受到民众的非议。而事实上,房价的上涨完全归罪于开发商似乎并不妥当。

最后,消费者。最后房价的承受者,消费者的心态变化应该说受市场影响最大的。从一开始因为实际需求购买住房,到后来房价上涨过快开始投资住房,再到如今被调控后成为房东,很多消费者经历的过程是幸福而痛苦的。而众多消费者中最郁闷的恐怕要属房价上涨过程中听信了专家学者的言论认为房价会下跌而持币待购,最后又因为越等越涨,忍无可忍的情况下花费数倍于前的金钱无奈购房的群体了。还有部分消费者仍然看着每月可怜的工资和日益上涨的房价之家的差距越拉越大而望而兴叹了。房子对他们而言似乎真的是奢侈品。


大家不禁要问,问题的根源在哪里?似乎大家都没错,似乎有大家都错了!



二、 房价上涨的根源

讨论根源之前不如先来看看如今房地产市场的现状:一个奇怪的循环!

我所在的城市——成都,是西南的中心城市,四川的省会,是一个适合人们居住和休闲度假的地方,人口众多的同时,外来人口还与日俱增。近年来,房价从90年代末期的1000多到如今三环以内均价5000以上,10年之间翻了5倍左右。最近,成都著名的春熙路拍卖一块土地,每亩已经达到8000多万。即便是普通的三环路周围的土地也已经高达3000元到4000元左右的楼面地价。上涨之快让人瞠目结舌。每每有新的土地拍卖,似乎已经形成一个定律:必然会高于上一次拍卖的平均水平。这直接造成房价每拍卖一次,就会有开发商跟进涨价一次。最终形成一种恶性循环!

以我一个土生土长的成都人对近几年成都房价的直观感觉来看,房价真正迅速上涨的时段正好是国家出台土地“招、拍、挂”的政策的时段。每一次的拍卖都会造成一次房价的上涨,而这种趋势在最近一年甚至这几个月已经到了近乎疯狂的地步!不得不让人思索,这是为什么?


所以思考过后,我个人认为问题的根源有以下几个原因。

1、 社会发展的客观规律

经济的发展必然带动资本价格的上涨,过热与否主要取决于上涨的幅度是否与整体经济发展的水平相符。目前,中国的国民经济经过了一个准备阶段后,如今已经到了普通力量已经无法阻止发展的地步。若不是出现军事战争或者经济战争,我国的经济增长将持续相当长的时间,这也是全球经济学者的共识。房屋作为典型的不动产,随着资产价格上涨而上涨是十分正常的事情,但是,上涨过快就会引发整体性的资产泡沫,进而引发通货膨胀,最后加上外力作用,很可能重蹈日本的覆辙,让30年经济发展的成果都拱手于人。


2、 成熟体制前不完善的制度

房价作为我国国民经济发展过程中的一个问题,也具有中国特色。何谓中国特色,其实总结起来就是社会和市场转轨过程中出现的体制不完善引发的制度缺陷或者两种体制并存的双轨制问题。

我国的现状就是从计划经济体制向成熟市场经济体制转变的过程。而之前世界上任何一个国家都未曾经历过这样一个过程,对于我国和世界来说都是头一次。而这样的尝试对于世界而言不过是众多的事例中的一个,而对于我国自己来说,却是只许成功不能失败的试验。对于诸如房价、股市等等问题,我们能做的只能是自己的问题自己检查,自己分析,自己解决;如果错了,再找原因,再分析,再解决,循环往复直至问题解决;这个过程中新的问题也已经产生,然后又会有一个新的解决问题的过程,整个国家,整个社会就是在这样的不断的循环中螺旋上升的。


作为国民经济的一部分,房地产市场是社会和经济变革中的重点。随着物权法的出台,我们应该清晰的看到,广大的老百姓将从当年的无产阶级转变为拥有自己私产的有产阶级。这个过程就是变革的过程,而变革的最终目标当然不仅仅是完成无产向有产的转变,这只是一个过程和一个手段,收获的最终目标是建立在有产基础上的人民生活水平的提高,是人民因为“有产”而有保障的幸福感。

从这个根本目标出发,国家对待房地产市场的目标是尽量实现“有产”的基础上,对待无法实现的群体采取补贴的方式达到“人人有房住”的目标。简单的说,最高目标是“人人有住房”,然而现阶段经济水平发展有限的前提下尽量满足“人人有房住”!

但是,对于房地产市场的管理,在出台《物权法》的同时,国家对土地市场又实行高度集中的单渠道交易模式。《物权法》的出台在一定程度上承认了房屋的私有性质,尤其针对住房推出了70年后自动延期的举措,就更进一步解决了土地国有和住房使用年限的性质归属问题。既承认了土地的国有属性,又默认了房屋的私有属性。买房的人都知道,房屋必须具备双证,即房产证和国土证。两者的结合使用才是具有实际的法力效应。那么,我们不禁要问,跟随房屋转让的这部分分割出来的土地其性质是什么?《物权法》表示,土地依然属于国有,但是却可以自动续期,这其实等同于在法律上实行了无限期的土地租赁行为。从实质上说,这和私有并无太大区别。


那么当房屋交易时已经出现了类似于私有制的土地交易模式,但是纯粹的土地交易却没有人敢于触碰私有制这条底线。不仅如此,地方政府还以此为依据实行单一的集中的土地交易模式。土地市场交易是任何国家都存在的,我国也不例外。但是我国是禁止任何形式的私下土地交易,所有土地只能通过政府“招拍挂”的唯一市场渠道来进行。在这里,我们应该看到,既然政府担当了唯一的市场渠道,而土地又是政府提供,其实就形成了土地市场的卖方垄断。而由于土地的稀缺性,和地方政府的“控制”,每次土地招拍挂的数量有限,并且时间有间隔,造成了单次拍卖的相对唯一性,在拍卖过程中就容易形成过度竞争的态势,加上拍卖过程中的冲动因素和房价的预期效应,结果每次拍卖都会创造新高。这在根本上满足了地方政府作为市场卖方的需求——收益最大化!但在实际效果上造成了拍卖成为房价上涨的助推器!当初国家推出“招拍挂”的初衷是为了防止土地私下交易过程中产生的腐败问题,增加市场的透明度,但是如今,透明度问题解决了,房价的问题却出现了,成为了解决一个简单问题,出现了更复杂的问题,所以是时候思考如今的“招拍挂”制度是否合理了。


我们应该看到,如今为什么房价高?因为土地成本高!(这是开发商的统一说法,虽然有以偏概全的嫌疑,但土地成本确实从当初占房价的小头变为了如今在房价构成中占据大头)。而土地成本高只是现状,其问题的成因必然是两个或两个以上因素作用的结果。在我看来一方面是经济发展、城市化带来的实际需求迅速增长;另一个原因就是上面提到的市场交易体制的不匹配造成的。


在个人房屋交易同时已经形成了小块国有土地使用权的交易,即个人能够同时成为土地使用权的购买者和出售者。但和个人一样同为法律责任主体的公司法人,却无法在土地市场中自由交易。它只享有从单一卖方(政府)购买土地使用权的购买权利,却没有出售土地使用权的出售权利。这就形成了市场缺陷,从市场体制说,这是不完善的市场交易体制。此种体制催生的结果是卖方因为垄断产生巨额利润,而买方因购买能力不同形成非良性竞争,最终形成土地买方市场的寡头垄断。而一旦卖方和买方垄断的同时形成,消费者的权利就被彻底剥夺了。利润就直接被政府和垄断企业分享。


其实,这是自有竞争的正常结果,而政府享有土地收益也并非坏事,只不过大量的土地收益是否全部用于了老百姓的生活水平提高上我们并没有渠道知道和监控。我们看到的是以政府为投资主体的众多市政工程、高楼大厦的迅速建设、返工、再建设;而政府建设工程的监管又往往弱于对企业工程质量和成本的监管,其中种种在此不表。


所以,我认为造成目前房价疯涨的根本原因在于:其一,土地交易市场的制度缺陷,即个人土地交易市场的自有的类私有制交易体制,和企业土地交易市场的高度集中制;其二,现行土地交易制度本身的缺陷。


三、 问题的解决方案

找出问题,分析问题,解决问题,是对待问题的一般原则。对于房地产市场存在的问题,我个人也有一些自己的看法。


现阶段在土地交易中,个人土地交易非决定性因素,企业的土地交易才能直接决定房屋价格,所以解决土地的企业交易是解决房价疯涨的核心。而解决土地的企业交易问题,避免形成买方卖方双重垄断是重点。这应该从两个方面解决:


其一,开放土地交易市场,允许土地在企业之间有条件流转。

之所以说有条件流转而非自有流转,是因为土地的性质直接决定社会的性质,土地的交易性质也直接影响社会形态的转变。如能形成以“招拍挂”为主体,其他土地有条件流转为补充的土地交易制度,可以从根本上缓解土地市场的供需现状。让土地从企业手中释放出来,并有条件的交易,可以让中小房地产企业都参与城市建设,对大企业或半垄断性企业形成有效补充,并对房地产市场形成补充,让房价呈现梯度现象,让消费者根据自身条件在房屋市场中进行选择。使得土地资源在房屋市场根据不同需求达到有效配置。

但开放交易市场有其前提:首先是土地交易中心的建立,土地资料的完善;然后是完善交易制度;再者是完善税收制度,最后完善相关的监管体系。使得土地的交易掌握在国家手中,土地的收益按照国家的规定足额缴纳税收。只有建立完善制度的前提下,土地才可能在企业之间有效的流转,同时又处于国家的管理和控制之下。


其二,维持现有交易体系不变前提下,完善土地交易规则。

意思是说,在“招拍挂”的前提下,针对市场中出现的资本垄断性和拍卖过程中的冲动因素和预期效应,提出解决的办法。而针对这个目标,主要集中解决两个方面的的问题,其一是土地供应强度问题,通过增加单次拍卖中土地供应量,解决单次土地拍卖中的供不应求问题;其二是让各种土地根据性质规模不同通过“招拍挂”归属于不同的企业,减小和消除买方垄断。其中将目前市场由地方政府的“有目的按土地供给面积和供给时间”控制土地供给,转变为“统一拍卖,集中供给”。意思说在在一个时间内拿出相当的土地,统一进行拍卖。这样大企业不能在短时间形成资本的快速周转,最终形成对土地市场的相对垄断。同一时间拿出大量土地,还可以增加市场中的资本需求,增加大企业拿地的难度,让小企业也有参与的可能,大家根据自己资金实力、目标客户、和发展策略的不同获取不同规模,不同地段的土地。并且在拍卖后一段时间内形成房屋市场的集中供给,这就可以让房屋市场在一定时间内形成供需相对平衡,甚至形成买方市场的可能。从根本上解决因供需失衡造成的房价疯涨的现状。并在“招拍挂”过程中对土地进行分类,根据土地的大小、用途、位置等分类,规定购买者竞买条件,做到土地和企业的相对匹配,使得市场配置完整,不同土地对应建设不同房屋,形成不同的价格和供应量,最终让房屋的供给根据老百姓的需求而变化。并且实时监控,即使调整下一次“招拍挂”中土地的供应。


总而言之,解决当前房价问题的根源在于对地方政府在房地产市场中的职能和角色的转变。让地方政府从土地的唯一卖方转变为土地买卖的监管者,将仅从土地上取得收益转变为从土地上取得合理收益的同时,再从土地的交易中取得收益。最终成为房地产市场的调配者、管理者和监督者。


2007-10-1


本文内容于 2007-10-2 22:18:10 被起颇牧翦编辑

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

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