一套房奋斗多少年 14个原因揭房价暴涨内幕

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一、房价节节高涨


自2004年以来,全国范围内房价持续走高,成了中国百姓心头难抑之痛。


“我工作一年的收入,还赶不上一套房子一个月的涨额。”在北京一家广告公司供职的张遥先生感叹。


短短一年间,一套54万元的房子就能上蹿到86万元,利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”,在2003至2004年的上海楼市,是件寻常事。


国家统计局统计显示,2004年全国房价涨幅达14.4%,比上年提高10.6个百分点;2005年商品房平均销售价格一季度上涨幅度是12.5%,二季度涨幅是10.1%,三季度涨幅是8.8%。


房价居高不下,中央政府不断释放出“抑制”信号:央行上调个人房贷利率;“国八条”问责地方负责人;央行建议取消房屋预售制度……2005年,仅仅在3月至5月,中央就四次出台宏观措施来调控全国房地产市场,频度之高,殊为罕见。


开发商坐不住了。中央政府出台的种种措施,针对性是比较明显的。但令人遗憾的现实是,强势开发商总是能够通过各种途径,规避国家轮番出击的政策,继续获取暴利。


不断“狂飙”的房价,引发着人们对房地产泡沫的种种争论。人们不禁要问:究竟是什么助推了房价在节节高涨?


对普通百姓而言,一些城市房价疯涨,到了高不可攀的地步。日益贵族化的房价,往往只能让人“望房兴叹”。


位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段,可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”,追索其近年来的房价攀升轨迹:


2001年10月,一期开盘均价约6000元/平方米;2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米;2003年底,房价已跃至11000元/平方米;2004年第三季度,均价高达16000元/平方米;2005年3月,其房价已涨至24000元/平方米。


不到三年半,这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。


在2003年以前的很长一段时间,北京一直是中国房市的最高点,专家将它比喻为“珠穆朗玛峰”。


与上海比,近年来北方房价的涨幅不算最高,庞大的流动人口和特殊的区位优势,培育了一批又一批消费大军,富人可以在二环附近或CBD购买豪宅,或者在西山、温榆河一带购买别墅,老百姓则只有在五环或郊区找到居所。


温和“上涨”的态势下,京城三环内商品房单价仍动辄多在1万元左右,看上去虽比上海低,但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算,北京的真实房价会比现在高出一大截。


事实上,即使是在中央一系列的重拳调控下,北京的期房价仍然上涨了1183元/平方米。


来自北京市建委、市发改委联合发布的房地产市场运行情况报告显示,2005年1月至11月,全市商品住宅期房价格继续高涨,平均价格6776元/平方米,同比上涨了1183元/平方米,涨幅为21.2%;其中普通商业住宅6797元/平方米,同比增长12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面积也继续上涨,涨幅为5.7%,楼市空置率与房价再次出现背离。业内人士分析,北京市的商品房总体价格依然保持着稳步增长的趋势。


二、一套房子究竟要奋斗多少年


与上海高房价不断走跌的情形相反,一向走势平稳的深圳房价涨幅创出新高。据深圳房地产研究中心公布的房地产市场发展报告,2005年1~3季度,全市商品住宅均价为6639.64元/平方米,同比上涨12.18%。其中供应量最大的宝安、龙岗两区同比增长30%。据世联地产统计,10336元/平方米———这是深圳2005年10月份新开盘项目的均价。


急速上升的房价,提升了市场投机的心态。统计局提供的数据显示,深圳购房投资比例大概在17%,接近上海,也迫近20%的国际警戒线。不少人发出了深圳会否成为下一个“上海”的担忧……


截至2005年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.8%,涨幅比10月份高0.2个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨8.3%,涨幅比10月份高1.1个百分点。


工作一年,积攒下来的钱还不够买几个平方———目前不少年轻人面临这样的窘况。


因买房而产生这些郁闷的年轻人,在中国的大中城市里随处可见。他们有的要么租房住,要么靠家里人的鼎力资助。虽说自强自立的意识从未停过,但无奈之下还是接受了“嗟来之食”。


生于上世纪70年代的张跃,北京市建设部门的工作人员。单位的福利分房没赶上,面对远远超过其购买能力的高房价,他感到迷惘而无助:难道安分守己地勤勉工作,真的换不来一套房子吗?难道真的要穷尽一生,为一套房子而负债累累吗?


三、买房难的三个原因


在中央国家机关工作的孙浩先生,自从2003年以来,除去特殊的事情,周末考察楼盘已经成为他的一个“保留节目”,从中深刻地体味出了一个购房人的苦乐酸甜。


孙浩先生平时就悉心研究网络、报纸等各类信息,对很多楼盘如数家珍,亲自考察的不下四五十个盘,有些是下班后顺便看的。有的房价高得令他瞠目结舌,有的因为他的犹豫,在等待中错过了最佳购买时机。


他最遗憾的就是一个坐落于京西昆玉河畔的鲁艺上河村楼盘。


据说2001年9月一期就开盘了,他去看时非典还未完全过去,当时均价也就8000多,但由于户型面积最小的两居室也有179平方米,让他有些难以下定决心,因为总价实在难以承受。


等他和家里商量好,两个月后准备再来看时,得知只剩近300平方米的大户型,且均价也涨到1万,如今三期开盘均价已经是15000元,他真是有些后悔不已。


“在经济实力有限的情况下,要考虑合适的房型,真的是要牵扯太多精力,耗费时间,决策又难,感觉很累。”迟至2004年底,他终于狠了心,相中了一套远洋山水的房子。


但在他看来,最佳时机已然错过,他的同事中还有不少也是如此,看上十几趟,房子仍然很难定下来。


根据购房者的普遍反映,记者发现,买房难主要有这样三个原因:


(一)楼市虚假或水分信息太多,必须反复实地调查,否则就要落入陷阱。


有的广告把位置、社区、设计都吹得天花乱坠,实地一看,大相径庭,如果不加小心,很可能就被迷惑。


(二)市场定位大多偏离普通百姓的需求,价位高,户型设计不是面积大而不当,造成浪费,就是格局不科学,影响功能的发挥。


装修房过少,即使有一些装修房,其风格和质量也令许多置业者不满。


(三)住房这样的大宗消费往往需要全家集体决策,反复权衡。


置业者对住宅品质要求越来越高,不仅着眼于面积、质量,社区、环境等条件都要综合评价考察。


目前房地产开发商虽然在销售中也采取了一些积极的服务措施,但“作秀”、“炒作”的成分居多,总体上来说,仍然是没有为置业者提供一个真正轻松的消费环境。谈起购房史,颇多无奈。


张扬,一家中外文化交流公司工作的职员。


张扬说:“都说买房难,其实买好房子更难。但凡户型、面积、朝向均令你满意的房子,售楼小姐总会告知,对不起,这个户型已卖完了。再换一家,情况可能还是如此。”不过她们往往要求你留一个电话,说等等看,也许有交订金不要的。其实她们就是把一期的房子留到了二期的同等价位再去卖。”他看房子的历史少说也有两年多。


且听一听张扬先生关于买房子的经验之谈:“你到有点名气或新开的楼盘逛,经常可以看到人头攒动。售楼小姐们展示的房屋销售报表,也无一例外地显示楼盘销售的火爆。给人的感觉,这个楼盘炙手可热,下手晚了,过了这个村可就再没这个店了,让人不自觉加入到了购房大军中去。


“后来我才了解到,有些在售楼处排队的人并不都是买房者,而是开发商雇来的‘房托’!楼盘到底销售了多少,有可能就是个谜。


“开发商就是抓住了购房者的这种从众的心理。等什么时候交完了房钱,办完了手续,领到了钥匙,装修,搬家之后,你可能会发现,其实这里还有不少的房子空着。所以买房时一定切忌冲动,头脑一定要保持冷静。”他们的话令人深思。


四、期房成“欺房”?


“买房犹如买彩票,不知咋样能中奖。”大胆假设,小心求证,反复权衡之后痛下决心,赌了!


掏出辛苦攒下的积蓄,买下一个“梦想”的业主们,等到入住收房那一天,应是最让人有归属感、最让人心静的时刻。可是,一系列事情也许并不能让人如意,“梦想”被重重地摔在地上,失望、委屈,进而怒火中烧……


看楼时,楼下明明还是空地,可入住后,却发现变电站成了自己楼下的“邻居”;最初看的规划图和销售广告上,空地还是一片花园,可通知去收房时,发现绿地处又在建了商品房;家庭室内说好的绿色装修,一经检测,发现甲醛超标,厕所里仍然有异味……这种期房变“欺房”的变戏法,让人们着实体会着:买房难,入住更难!


怀着一份美好的憧憬,王欣女士在北京购买了一套被称为××花园的期房。她告诉记者,在等待了两年后开发商通知她验收房子的那天,她满心欢喜地去验房,却大呼期房“猫儿腻”太多。


“当时它的广告宣传特别诱人,绿地多,又有游泳池,又有网球场,还有社区活动中心,广告上说得很好的,如果照它那个宣传,应当算是一流的住宅了。可实际情况与宣传情况却存在巨大反差:原来的外飘窗设计改为普通窗;最初宣称的种植各种花木的图景,现实中只是不值几文的小树和小草,绿化的草坪少得可怜;网球场也早没了踪影,楼前是近在咫尺的楼,看着眼前的钢筋水泥,而阳光却很难见到一缕……


我们找开发商进行交涉,可遇上这样的糟心事,用多少钱才能补回来呢?”事实上,记者采访的很多业主都和这位女士的感觉一样,延期交房、规划改变、道路未通以及质量问题等总是发生,其中问题叫得最多的是“货不对板”,开发商对业主的承诺没有兑现,例如面积缩水,小区绿化面积与承诺不符。当初售楼小姐描绘的美景成了“镜中花”,巨大的心理落差确实难以承受。


中央电视台曾对部分购买期房的市民作过调查,近九成的人士遇到过开发商承诺不符的情况。那么,发生的主要问题是什么?开发商擅自更改规划,比如说原来的绿地就变成了一个新的商业楼了,比如说小区的格局发生变化,碰到这样情况的人占到了五分之一多;18%的人遇到的问题是房屋质量出了毛病。比如经常漏雨,精装修的地板翘起来;17%的人发现房屋面积不符或者公摊面积超过规定范围;16%的人不能如期办理产权证;15%的人被强制交纳代收费用;13%遇到的是没有按期交房。


2005年8月,中国人民银行发布2004年度房地产金融报告,针对期房中的金融风险问题,提出建议取消期房的销售制度,改为卖现房,立即引起了轩然大波。赞成一方说期房是万恶之源,房地产市场上现在这种欺诈、虚假广告,承诺不兑现,全部是期房惹的祸。反方则认为如果改卖现房,显然房地产商要投入更大的资金,最终还是“羊毛出在羊身上”,消费者来埋单。那么,一些消费者又是如何看的呢?


在记者采访的大多数市民中,普遍希望买现房,但在实际操作中,六成以上的人士还是买了期房。


家住北京劲松的马先生表示,如果购房的话,现房肯定比期房安全一些,可以看得到,实地考察,房屋的质量、具体的环境及其他的配套设施很容易得出性价比。我原来买期房就光顾着挑便宜,却带来无尽的麻烦,现在感觉还是选现房好。


而在某中央媒体工作的张建平先生则有着自己的看法:“买块肉还得挑挑肥瘦,买房子更是家庭中最重要的消费品。当你对着一大堆不知道真假的广告和图纸,让你掏钱就买,的确心里不踏实。但是现实生活中,可以挑选的期房还是多一点,价格上相对会优惠至少一两千。选择有实力一点的开发商,就算赌一把也值。”看来,期房有无数的不确定性,特别是更改规划,房屋质量,房屋面积,办理产权证,代收费用,但只要一谈到价位,就对不少购买者有着无尽的诱惑,大有“一俊遮百丑”之味。


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