教你如何做好房产投资

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目前房产已成为一种日益受到重视的投资工具,逐渐被更多的家庭纳入理财计划。个人房产投资是投资人通过购买不动产后,一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益;另一种是以出租等方式获取房产投资的长期增值收益。


房地产属于实业的范畴,一般认为通货膨胀对实业的影响较小,所以一旦通货膨胀到来,房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”,有时还会超出通货膨胀几个百分点。而且房地产具有耐久性,所以房地产是投资(尤其是长线投资)很好的项目,是获利大、风险小的投资工具,它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。在当前股市火暴的情况下,不少市民冷静地选择了房产投资。“理财帮手”短信平台近日收到不少读者发来的短信,咨询投资房产应注意哪些问题。就此,理财专家作了分析和解答。


◆个人资金实力及租赁市场的分析


首先房产投资要有相当的经济实力作为后盾。购房的先期投入较大,而且如果投资采取出租的方式,则投资回收期相对较长,因此是否将房地产作为投资工具的选择,要结合自身的经济实力进行分析。


其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上,对租赁市场有一定把握,避免投资的盲目性。投资者最看重的是资金回报率,房地产投资回报表现在租金回报和价格变动幅度上。市场价格主要受供求关系影响,所以,投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何,尤其是租赁市场的需求变动和价格走势,来决定投资时机是否成熟。


◆房产投资品种的选择


目前可供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等。其中住宅投资较为活跃,在一些旺销楼盘中,用于投资目的而购房的占到总量的40%左右,尤其在一些经济较为发达的城市,这一状况更为显著。这些经济发达的城市,是人才集中涌入地,租房的需求相对旺盛,大量的外来人口将带来房屋租赁市场的繁荣,这就大大吸引了个人的房地产投资。


◆购置投资型房产应注意的问题


作为投资用的房地产,在购置时要综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面问题。


项目的选择:有的房屋虽然价格较高,但设计合理、质量优良、配套完善等,可以给人较大的消费满足,且今后仍有升值空间,这种项目应该说是投资的最佳选择。


房地产开发商的信誉和开发业绩。特别是在购买期房时,更应弄清开发商的实力,能否按期竣工、准时交房。


地点的选择:在一个城市中不同地点的房地产,往往需求差距很大,比如在各种公司集中的地方,对高档公寓的需求就比较旺盛;另外开发比较成熟、交通便捷的地方,也常成为投资的首选。购买住宅也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的地区。


周边环境的考察:作为投资,房屋所处环境直接影响到房屋将来的升值潜力,要关注未来该地区的发展规划如何。市政建设、交通状况、人文环境,是决定楼盘投资价值的重要因素。租房者对房子的位置(主要是距工作地点的远近)、公共交通、生活和娱乐配套条件的要求相对较高,尤其是外籍人士,人文环境特点往往处于决定性的位置,是否有适合这类人群特征的生活环境和服务设施常常是他们选择居住地点的首要条件,价格问题反倒退居其次了。


房型的选择:看看房间布局是否合理、功能是否完善,隔热防雨设施是否可靠。户型的选择要分析求租市场,首先根据自己的经济实力,结合市场的供需情况选择户型。如近年小户型独领风骚。房地产的投资热应该是小户型热销的决定因素,这是因为一方面小户型相对总面积较小,成交总额低,投资回报率高;另一方面,租赁市场需求量最大的也是小户型。


物业管理:考察物业管理水平,询问物业管理收费情况。物业管理状况也是影响居住舒适程度和今后房屋升值的一个重要因素。物业管理及小区配套服务质量是房产增值的必要条件之一。物业管理水平如何除了表现在对设备日常维护之外,主要还在于对生活琐事的服务中。物业管理好、配套服务全会使人产生情感上的留恋,在潜移默化之中增加人们对楼盘的认同,从而维持或增加楼盘的需求量。


◆购置房产后如何进行投资操作


投资者购置房产后,即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房,并适当装修、装饰后出售或出租,以获取投资回报,是一种传统的投资方式,也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。随着房地产中介市场的不断壮大和成熟,客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。如近年在各地兴起的“房屋银行”,对大多数希望选择以出租作为投资方式,但又缺乏投资经验的投资者来说,无疑是其首选方式。


◆个人投资房地产应注意的风险


由于房地产具有增值的特性,这就决定了相对于其他投资工具而言,房地产投资有收益大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租,你不仅可以收回一部分资金,还可以获得房产升值所带来的收益,这时几乎没有任何风险。至于炒卖房地产,当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。一般来说,投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地;而短线投资房地产,有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。


但根据风险与收益对称的原理,投资者在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果投资者完全用自有资金买房,若房屋不能及时变现,投入的资金就会被套牢,如果是通过贷款支付房款,就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为投资工具的同时,要具备对风险的承受力和规避风险的能力。通常房产投资成本高,投资收益的大小和成功与否要经过较长时间的检验,因此投资者不应草率行事。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者,更应本着“稳健”的原则,经过精确计算后再选择相应的投资策略。有关金融专家表示,用于房屋住房还贷的比例,不宜超过家庭收入的40%.



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