(社会)9次加息之后,谨防楼价下跌!

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导读:9次加息之后,谨防楼市受抑制程度由量变到质变,投资和投机资本渐渐抽身,从而导致楼价出现下跌! 杨红旭 年内第5次加息,自2004年以来的第9次加息。楼市何去何从,房价又将受何影响? 从整体上分析,利率通过调整宏观经济与房地产经济进而影响房价。从理论上讲,利率水平与房地产价格呈反相关关系,利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济,从而导致整个房地产开发投
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9次加息之后,谨防楼市受抑制程度由量变到质变,投资和投机资本渐渐抽身,从而导致楼价出现下跌!


杨红旭




年内第5次加息,自2004年以来的第9次加息。楼市何去何从,房价又将受何影响?




从整体上分析,利率通过调整宏观经济与房地产经济进而影响房价。从理论上讲,利率水平与房地产价格呈反相关关系,利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济,从而导致整个房地产开发投资、市场交易的景气度下降,价房随之下调;反之,开发规模加大,市场交易活跃,价格被旺盛的市场需求推高。但现实中,又并非全都如此,比如现阶段,连续9次加息,GDP和CPI仍在高位前进,国民经济正由偏快向过热转变,房地产经济亦无明显萎缩的迹象,如此则房价不可能下调。只有经过多次加息之后,其影响力由量变发生质变后,才有可能调整宏观经济与房价。




从供求双方分析,决定房价的因素首推供求关系。利率上升加大了开发商的财务成本,在市场形势一般的情况下,会促使开发商减少开发量,但在近几年市场供不应求的情况下,开发商完全有能力把增加的利息通过提高房价而转嫁给购房者,所以目前呈现出利率与房价一起攀升的景象。从需求上分析,由于目前全国尤其是一线城市房地产投资投机比重较大,所以不断推高房价,虽然普通购房者对利率上调造成的贷款压力比较敏感,但因为投资投机者在一定程度上主导、甚至是胁迫了房价,导致部分自住客被迫跟进入市,否则越等房价越高。这一怪圈短期内很难消失,而利率上调短期内亦很难改变房价上涨的态势。




宏观经济的每个发展周期,必然伴随着利率的不断调整,无论是下行期,还是上行期,都需连续多次调整利率才能一点点改变经济走向,在越过拐点(波峰或波谷)之后,往往又开始向相反方向调整利率。一般来说,在加息的过程中,尤其是在前半段,很难明显感觉到市场变化,房价也一样;可到了后半段时,就会感到价格增幅渐渐趋缓,越过拐点之后,则价格会有所下跌。本轮加息周期,我国已加息9次,基本上可以认为已进入加息通道的后半程,楼市及房价增长将会慢下脚步。至于何时出现拐点,则很难判断。但是到了提高警惕的时候了。美国从2004年6月到2006年6月,两年内加息17次,终于使楼市下跌,即为前车之鉴。



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