房地产调控政策总体取向已十分明朗,将突出商品房的自住消费功能,投资功能将受到抑制;商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约,租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险;高价位的商品房面临变现的困难。

⊙ 张 望



据国家发展改革委、国家统计局近日发布的调查结果,今年8月,全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均上涨。同比上涨8.2%,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%;环比上涨1.5%。经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.1%、9.3%和10.0%。8月份二手住房销售价格同比上涨7.9%,环比上涨2%。近来国内商品房价格普遍上涨,原因虽然多样,但重要原因之一是今年以来股市财富效应和近期部分资金从股市撤出进入房地产市场,抬高了房地产市场预期,并推高商品房价格上涨。而鉴于目前商品房市场已与几年前不同,大部分商品房价值潜力已经充分挖掘,整个政策环境、市场环境、市场结构、住房心理、投资理念等都在发生变化,仅靠商品房的区域性、稀缺性并不能支持其价格过猛上涨,对于已经充分挖掘价值潜力的商品房,未来价格还会出现调整和阶段性下跌,这在2005年末和2006年已经出现。所以目前商品房投资或炒房风险较大,主要有三大风险:


一、政策性风险。房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。调控政策总体取向已经十分明朗,将突出商品房的自住消费功能,投资功能将受到抑制。由于房地产涉及广大群众的根本利益,对构建和谐社会具有重要影响,所以,房地产必将成为宏观调控目标之一。从政策取向判断,住房的投资功能决不会受到鼓励,而只能是适度的,投机更要受到打击。从以往调控政策变化看,有关部门对房地产市场规律的认识不断提高,调控政策逐步完善,调控手段多样。从调控趋势看,我国房地产资源配置将存在政策性住房和商业化市场化两种配置形式并存的局面,以满足多层次需求。政策性住房主要针对低收入群体,商业化和市场化的配置主要满足中高收入群体。目前,对于商品房投资需求的控制和打击投机需求,增加投资成本,压缩投资收益率(包括租金收益)是主要思路之一。为使房地产调控制度长效化,对房地产市场的规范和调控很可能从目前的行政命令,上升到法律层面。房地产市场管理政策和制度,一方面将不断增加适合广大中低消费群体需求的供给,也会根据市场需求,增加高品质商品房数量,市场结构将不断优化;另一方面将更加支持自用型消费和梯度式改善型消费。这些措施都将不断改善市场结构,对价格起到平抑作用。就当前看,投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在三方面:一是信贷政策的变化。在贯彻落实科学发展观和宏观调控政策的大背景下,加上美国次级债务危机的经验教训,银行对个人住房信贷政策在近期和未来一段时期会不断趋紧,尤其对多套住房投资者的信贷控制会更加严格。运用信贷杠杆进行商品房买卖投资的难度会愈来愈大。第二是“增控逼存”政策进一步增强。如严控新增土地、盘活存量用地、打击“捂盘惜售”等政策,上海近期规定3万平方米以下新楼盘须一次预售,业内人士表示,这是防止开发商捂盘最具实质性的一招,由此市场供给将快速增加。所以,随着2006年“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》等有关政策的深入落实,市场结构和预期都会发生积极变化。三是交易转让环节限制政策逐步增强。如税收政策对持房者和交易成本的影响,对第二套房购买对象限制等,如有的地区限制外籍人士购买第二套和多套商品房等政策,这些政策对市场需求和交易具有一定的抑制作用。


二、市场风险。商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约,租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。投资和炒作商品房的获利前提是市场良好预期,普遍看好市场价格上涨,市场租金价格合理,具有投资回报的机会。在数年前市场价格尚未充分挖掘情况下,市场的确给投资和炒房者带来了较大的获利机会。但目前市场需求已发生显著变化,需求受到多种因素影响:一是租金收益和投资价格严重背离,已不具备投资的吸引力。有机构测算,按照上海市7、8月份二手房的价格水平,中高档商品房租金收益仅为年5%左右,而且据业内分析已经相当不容易。二是利率风险。目前央行进入加息期,未来会增加住房需求成本,尤其是高价房和贷款数量较大的商品房,利率上升会增加不小的成本。三是其他投资的替代效应。金融投资渠道不断拓宽,投资产品不断丰富,良好的收益率和稳健性将产生较大的替代效应。相比之下,商品房投资受市场实际购买力、租金市场,房屋的维护成本、交易转让成本和政策性风险等制约,收益性、流动性都较几年前有明显下降。


三、流动性风险。高价位的商品房面临变现的困难,多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。商品房变现比较顺利需要一些基本条件,如市场预期普遍看好、银行信贷转让和申请贷款相对宽松、交易环节政策限制较少且成本较低等。目前情况下,高价房变现并非容易。一是股市效应对短期商品房价格上涨的刺激作用是有限的,未来商品房价格走势受政策、租金、购买者承受能力等影响存在许多不确定性,投资商品房存在被套的可能性;二是随着银行贷款成本的增加和租金收益率的限制,投资的商品房债务压力和负担会不断增加,投资者面临收支缺口无法平衡的可能性增加。尤其是购买多套商品房的投资客,一旦收支缺口难以平衡,银行贷款难以及时偿还,资金链断裂的潜在风险会立刻显现,届时将使投资者被迫以不合理的价格出售商品房遭受损失。有关统计数据显示,上海中心城区二手房8月份房价涨幅已经高达15%,但由于提价幅度过高,整个市场成交速度放缓,这是市场不接受目前价格过快上涨的结果。事实上,脱离实际需求,尤其是自住性需求和租金承受能力房价是难以持久支撑的。