[原创]房价为什么降不下来

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导读:[size=16]我国地域辽阔,各地区之间经济社会发展水平存在着巨大的差异,因而,不存在一个统一的房地产经济周期,当然,各地区之间的房地产价格存在着关联性,但是,关联的方向和强弱则有差异。笔者在此就影响房地产价格的因素提出分析,并针对我国发达城市房地产价格的走势进行演绎。 1.需求的收入弹性因素。在微观经济学的消费者均衡理论中,有一个需求的收入弹性概念,它的表达式为需求的收入弹性=需求变动的百分比/收入变动的百分比。房地产作为固定资产投资,需求的收入弹性大于一,这是个规律,也就是说,当收入上升一定幅度之后

我国地域辽阔,各地区之间经济社会发展水平存在着巨大的差异,因而,不存在一个统一的房地产经济周期,当然,各地区之间的房地产价格存在着关联性,但是,关联的方向和强弱则有差异。笔者在此就影响房地产价格的因素提出分析,并针对我国发达城市房地产价格的走势进行演绎。

1.需求的收入弹性因素。在微观经济学的消费者均衡理论中,有一个需求的收入弹性概念,它的表达式为需求的收入弹性=需求变动的百分比/收入变动的百分比。房地产作为固定资产投资,需求的收入弹性大于一,这是个规律,也就是说,当收入上升一定幅度之后,对房地产的需求的上升幅度会超过收入上升的幅度。

考察我国的宏观经济走势,可以发现,当前正处于新一轮的增长周期之中,货币发行量扩大,经济增长率在高位运行,并且,中央政府已然开始调整经济增长的格局,要变依靠外需拉动经济为依靠增强内需拉动经济增长,同时,要让人民共享经济繁荣成果的政治理念也预示着收入分配政策的调整正在拉开序幕,新一轮的类似于1992—1996年期间的工资调整政策经过酝酿正在推进之中,由此可以推测,随着收入水平的渐次提高,对房地产的需求的增长也会以高于工资涨幅的比率上升,对发达城市而言,需求的收入弹性因素对房地产需求的影响会更快、更显著。

2.城市人口结构因素。最近10年来,人口流动日渐频繁,传统户籍制度对于人口流动的限制作用开始失效,除了“打工经济”形成的民工潮之外,受过高等教育的高素质人群也正在逐渐地向发达省份和发达城市集聚,这就造成了一些发达城市人口规模的迅速膨胀,对于住房的需求以及需求预期影响着这些地区的新建商品房的房型结构与面积,同时也对价格起着催涨的作用。民工潮导致的低端住房市场的供应紧张和租赁价格上涨与高收入人群集聚大都市而催涨的高端物业一起发生作用,决定了发达城市房地产市场的供给在理性预期的作用下显得较为短缺,由此会有力地推动发达城市的房地产价格上扬。

3.经济周期的影响。当前我国经济正处在2004-2008年的增长期中,高速的经济增长必然会带动比较高的通货膨胀,考察我国的基准利率,其实早已低于通货膨胀率,按照真实利率近似地等于名义利率的绝对值减去通货膨胀率的绝对值这一公式来衡量,我国当前的实际利率为负值,因此,高通胀有利于债务人的理念也会促动房地产市场的需求,同时,高通胀、高增长必然会带来名义收入的高增加的预期也会促发货币虚幻的产生,进而进一步拉动房地产的需求。

4.经济发展阶段因素。我国经济正处于人均GDP超过1000美元的阶段,工业化和城市化进程日益加快,根据发达国家的历史经验,对房地产和汽车的潜在需求会呈现出显性化的特征,从住宅的需求看,在未来20年内,当前的开发速度远不能满足需要。其依据如下,当前我国城镇家庭(1.55亿户)以每户90平米计算,需要住宅139.5亿平米,而目前城镇住宅存量为90亿平米,二者差距为49.5亿平米,20年内每年需要建设住宅2.475亿平米;如果加上未来20年城镇家庭以每年2.64%增加的话,届时城镇家庭将达到2.61亿户,以每户90平米计算,需要住宅234.9亿平米,与目前城镇住宅存量90亿平米相比,缺口达到144.9亿平米,20年内每年需要建设新住宅为7.245亿平米;如果再加上城镇拆迁、旧区改造等,则每年需要建设的住宅应该在8.75亿平米左右。而近几年,全国城镇每年新建住宅面积大约为5-6亿平米,远不能满足需要。因此,供需矛盾的存在会拉动房地产价格的上扬。

5.地方政府的态度。目前房价过高,其深层次原因是地方政府获利太多。在一些发达城市的中心城区,甚至出现了二次收取土地出让金的现象,即在商品房出售时按每平米建筑面积第二次收取土地出让金,对于地方政府的这种文件要求,开发商一般都会积极配合,因为房价的持续走高会吸引市场的追涨心态,有助于开发商的销售活动。因此,在地方政府特别是发达城市的地方政府已经在同开发商的密切合作中获取大量收益的情况下,想要阻断地方政府和开发商之间的“暗通款曲”是难以取得成效的,因为扶持开发商以保障他们的资金链不至于断裂是确保地方政府信用的重要标志,借此,地方政府可以获得其他行业投资者的信赖,同时,开发商“硬撑房价”的行为还可以让地区产业间的乘数效应得以积极展开,保持地区经济的持续增长和地方财政收入的稳定。所以,从地方利益的角度出发,特别是对发达城市而言,保证房价的高位运行有利于他们的利益提高。

6.城市土地定级因素。房价是扎基于土地价格的,而特定区域内的土地价格则是依据其土地级来定价的,现在全国各地的城市基本建设之潮冷不下来,对发达城市而言,影响城市土地级的商服繁华程度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度、道路通达度、公用设施完备度、生活设施完善度、文体设施影响度、绿地覆盖度、人口密度等因素的分值都有了很大的提高,从总体上提高了城市内部的土地级,进而全面拉动了土地价格的上扬,房价也随之上升,这一趋势在未来的几年内还会得到进一步的加强。

7.产业能级与企业规模因素。一个城市的房地产价格还会受到这个城市的产业能级高低以及企业规模大小的影响。对发达城市而言,产业能级相对较高,都市型工业较为发达,现代服务业也正在不断地扩展其展业的领域,并且,规模企业数量也比较多,高能级产业的集聚必然会吸引较高素质劳动力的集聚,这些高素质劳动力的收入水平相对较高,因而会影响到住房需求的品质和数量,房型结构和面积、小区环境的品味等等都需要迎合大量的高收入人群的实际需要,因此,对目前正处于经济高速增长周期的发达城市而言,其整体房价必然会在需求能力与需求品味不断提高的市场内在动力推动下保持上扬的态势。

8.人民币汇率调整因素。自加入世界贸易组织以来,我国对外开放的广度和深度不断地被突破,人民币的汇率形成机制也正面临着新一轮的调整,随着国家经济总量和实力的不断上升,以及市场经济体制的不断深化,实现人民币价值回归也具备了一定的基础,让人民币逐步升值并最终达到其真实价值已经成为全球经济界的共同体认,在此,人民币在未来一个比较长的时间段内将会继续升值也成为了国外投资者的共识,对海外投资者而言,即使我国国内的房价保持不变,如果人民币汇率能够升值,现在的投资也将在未来几年变现后换取更多的美元,因而海外资金的进入在上述理念的催动下正在不断升温,这会增加发达城市的房地产需求,形成供应紧张的市场局势,并推动发达城市的房价进一步提高。

9.土地供应因素。目前,各地的土地供应量都有严格的控制,许多发达城市引入了土地储备机制,以此来控制土地市场上的供给泛滥,以求达到有效地规划城市发展的目的。但是,土地发展中心的成立,在许多发达城市的房地产市场上起到了控制供应量形成土地短缺的态势,对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用。

10.市场心态因素。在市场经济条件下,价格的波动在许多领域都会产生获利的空间,股票市场中的高抛低吸原则在房地产市场中依然发挥着作用,这就是房地产市场中的追涨心态。2003年、2004年发达城市商品房价格的飙升就是这种心态的产物。当时,一些楼盘的销售商隐瞒房源,屯积房源,转手谋利已经成为市场公开的秘密,雇用民工连夜排队取号,出售号码谋利等等现象形成了“房疯”,之所以会出现上述现象,就是因为“追涨杀跌”心态发生作用的结果。2005年以来上海等地的房市低迷也是上述心态使然的结果。因此,从开发商的利益角度出发,从城市政府税收的角度出发,听任市场持续低迷是不利于发达城市的市场繁荣的,并且,市场理性也是有限的,一旦开发商蓄势发力,组织市场形成购买的冲击波,追涨心态必然会复苏,2005年北京房价的大幅上升就是一个非常明显的案例,因此,在目前的经济繁荣周期,海外以及全国其他地区的购房资金都蓄势待发,必然会引致发达城市房价的新一轮上涨的动能。

11.市场资金出路因素。改革开放以来,一部分人、一部分地区的发展超越了平均水平,特别是一些资源垄断类行业职工的收入水平完全能够承受目前的房价,对于逐渐富裕起来的人群而言,因市场的不完全,可供投资的领域比较有限,传统的买外汇因为人民币升值已经失去了投资价值,买钻石、古董因为一般人缺乏鉴别能力而不具备普及意义,买股票因为市场风险太大导致机会成本过大,因而,最理性且最具有升值空间的投资方向就是发达城市的房产,因此,市场意识比较强的人群在对我国经济未来发展前景有了比较好的预期之后,其理性的投资将会集中在房产方面,这将对发达城市的房地产市场形成一个积极的信号。

12.国民心态因素。几千年的民族文化传统使得我们的国民养成了以是否持有“恒产”来判断一个家庭社会地位的标准,这就造就了国民普遍的“地主情结”,1990年代中期以来,美国纽约、芝加哥等城市房价的大幅上涨就有华人华侨热衷投资房产的贡献。我国传统的造房买房是结婚的必要基础的国民心理对房地产市场的影响非常大,1960年代人口出生高峰期人群都已到了具备一定经济积累的阶段,1970年代出生人群也正处在安家置业的阶段,这些人群对蓄积房地产市场的需求能量来说,作用是巨大的。

13.银行资产质量因素。国有银行的商业化、企业化改革都已经基本完成,经营自主权的落实也取得了巨大的成效,安全性、流动性、赢利性三大商业银行的传统法则已经在国有商业银行的运行规则中扎下了深深的烙印。环视目前商业银行的资产业务,因为国内金融市场自身的先天不足,以及商业银行面临的宏观体制环境的缺陷,商业性房贷按揭业务已经成为商业银行最优质的资产业务,该业务能够有效地保证商业银行信贷的安全性和盈利性(其实,在通货膨胀的作用下,银行房贷业务的长期性和实际利率为负,会导致商业银行未来真实资产的大缩水,西方发达国家和地区往往通过回购业务来抵销通货膨胀的可能危害,而我国目前的房贷业务因受金融市场不健全因素的影响,尚未展开回购业务,并且目前商业银行内部考核机制的缺陷,也使得各商业银行高管对于这一潜在风险视若无物),因此,在各商业银行都已成为独立的利益主体的前提下,中央宏观调控措施对于控制房贷的规定会因缺乏合理的司法解释而流于形式,并不能有效遏制各商业银行对于购买多套住房的申请人的放款,因为在商业银行的经营逻辑中,能够购买多套商品房的申请人的信用等级相对较高,一旦发生还贷危机,可执行的财产也相对较多,因而多放贷给这部分人群,可以保证商业银行资产业务的安全性和赢利性,所以,控制房贷政策对于投资房产的人士而言其效用并不显著,提高利率也不能遏制这部分人士的投资行为,毕竟利率的提高而增加的还贷金额是有限的,最终受利率政策影响的反倒是宏观调控政策设计中想要保护的低收入阶层购房者。

14.旧城改造成本因素。我国的基本建设步伐一直无法有效地减缓,经营城市的理念又促进了各地政府的造城运动,除了开发营造新城区之外,改造旧城也是各地政府的主要工作目标,特别是对发达城市而言,由于空间的有限,通过改造旧城来达到提高城市环境优美度进而提高城市土地级的目的。目前,由于历史的原因,集中居住在旧城区居民普遍经济条件不佳,住房条件也比较差,居住密度大,依靠自身力量很难实现自身住房和经济状况的根本性好转,因此,在一些城市的旧城区中流传的“穷人翻身靠拆迁”的理念也影响着动迁户的动迁动机,漫天要价现象普遍存在,在目前国家提倡法治社会的大环境下,增加了动拆迁的难度和成本,这部分成本的增加必然会转嫁到新建商品房的购买者身上,因而会推动房地产价格的上涨。


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