【群英原创】次贷危机预示大陆楼市

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导读:. 【本文所有数据来自公开媒体】 美国次贷危机的爆发使全球股市遭受9•11以来的最大重创,各国政府紧急干预,费尽全力方保股市暂时企稳。究竟什么是次级房贷?美国房市到底出了什么问题?房贷危机怎么会引起股灾?正直火热的大陆房市有没有可能步美国房市后尘呢? . [B][color=#FF3300][size=40][face=黑体]次贷危机预示大陆楼市[/face][/size][/color][/B] . 潘莹斌 邢 力 . 最大股灾从天降? 8月10日,道琼斯指数大跌2.83

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【本文所有数据来自公开媒体】

美国次贷危机的爆发使全球股市遭受9•11以来的最大重创,各国政府紧急干预,费尽全力方保股市暂时企稳。究竟什么是次级房贷?美国房市到底出了什么问题?房贷危机怎么会引起股灾?正直火热的大陆房市有没有可能步美国房市后尘呢?

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次贷危机预示大陆楼市

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潘莹斌 邢 力

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最大股灾从天降?

8月10日,道琼斯指数大跌2.83%,创5个月来最大单日跌幅,美国股市由此开始持续一周多的大跌。8月16日,道指最低下探至12455.92点,短短7个交易日跌幅达8.3%,创9•11以来连续跌幅之最。全球股市随之纷纷跳水,欧洲三大股指、日经指数、香港恒生指数等各地股指均大幅暴跌,台湾加权指数跌幅更是达到了15%,一时全球惊恐,舆论哗然……

面对一触即发的股灾,各国央行紧急注资数千亿美元救市,美联储也不得不放下不轻易出手救市的“架子”,宣布降低贴现利率50个基点,令投资者对美国可能很快进入降息通道的预期大增,全球股市也在美国股市的带领下暂离大跌阴霾。而制造这场差点酿成9•11以后最大股灾的罪魁祸首则是由美国次级房屋抵押贷款市场引发的信用危机。

究竟什么是次级房贷?美国房市到底出了什么问题?次贷危机为何会差点演变成全球股灾?正直火热的大陆房市有没有可能步美国房市后尘呢?


日期(8月) 国家/地区 注资金额(亿美元) 日期(8月) 国家/地区 注资金额(亿美元)

9日 欧洲 1300 14日 欧洲 103

美国 240 15日 美国 70

10日 欧洲 836.4 16日 美国 170

澳大利亚 41.9 17日 美国 60

日本 85 日本 106

美国 380 20日 美国 35

13日 日本 50 日本 88.5

欧洲 650 21日 日本 70

美国 20



半是鲜花半是毒

美国房产贷款系统分为三类:优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。

第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户,第三类则面向信用纪录不佳或者收入证明缺失的持“次级信用”的客户。其贷款利率比一般抵押贷款高2%至3%,以弥补贷款方所承担的更大违约风险,占美国整体房贷市场的7%到8%。由于利润最高,风险最大,许多人甚至不需要任何抵押和收入证明就能贷到款,所以它被称为“一半是鲜花,一半是毒药”。当市场欣欣向荣时,它是人见人爱的“鲜花”,当市场急转直下时,它又是一招毙命的“毒药”。

那么它的“毒性”又是如何爆发的呢?

话还得从2001年说起,9•11事件和网络股泡沫的破灭给美国经济造成了沉重的打击,布什政府不得不采用大幅降息和减税的手段刺激经济,美联储最低甚至将利率降至1%,以鼓励民众贷款购房,目的是利用房地产市场的兴旺来拉动整体经济的增长,以洛杉矶为例,十几年来没有大幅波动的房价在2004-2006年间至少走高70%以上。

在这样的市场形势下,许多银行和贷款公司不愿放弃嘴边的肥肉,大力扩张住房信贷,而部分信用等级较低、收入不稳定的投资者也甘冒风险热衷于通过次级房贷买房,期望房产升值带来的利润远超次级房贷的高额利息成本。许多房产商则联合次级抵押贷款公司采用各种营销手段刺激销售,零首付抵押贷款、若干年内只还息的抵押贷款等风险极高的抵押贷款形式纷纷涌现。同时,在购房合同上做“手脚”,任意夸大房产估值,为购房者提供虚假收入凭证等一系列弥漫于整个行业的违规甚至违法行为给次贷危机的爆发埋下了伏笔。

世界上没有只涨不跌的市场,全球流动性过剩和美国经济过热使美联储自2005年起连续17次提息,联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷压力,美国房市随之降温。尽管2006年新建住宅空置率越来越高,可唯利是图的房产开发商仍不停发放次贷,甚至用不查收入,不查资产,随时调整还款比例等令人瞠目结舌的营销手段引诱购房者……2007年,美国房产泡沫的破灭终于引发了全球金融市场的大地震。


大陆房市何其似

美国次贷危机爆发后,人们的目光大多集中于其对股市的影响,却忽视了其对房贷市场本身的警示作用。有人认为大陆住房抵押贷款没有次级市场,而且大陆银监会对房贷管理极为严格,从大陆政府到商业银行都一直将住房抵押贷款视为优质资产,因此和美国次贷市场没有可比性,不可能爆发类似危机。可虽然中美房贷形态不同,但房贷市场的潜在风险在本质上却是相通的。事实上,从房价收入比来看,大陆的房贷市场越来越具有美国次贷的特征了。

尽管大陆银监会要求个人住房贷款必须承担一定的首付比例,且个人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%,这似乎从制度上降低了房贷风险。然而据调查所知,为了刺激房贷消费,银行往往对房贷者的付款能力粗疏审核,出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件贷款的情况,使一部分并不满足放款要求的人也获得了房贷,由此造成了一些不法投机者利用假信用假证明从银行大量套取贷款,用作房产炒作,这便使大陆房贷市场具备了类似于美次贷危机的滋生土壤。在房价上涨时,这类缺乏信用的房贷的潜在风险会被掩盖,一旦房市逆转,其风险必将暴露出来。而目前大陆商业银行在“住房按揭贷款是优质资产”的神话笼罩下,对房贷的风险准备显然不够充分,而银监会对商业银行的房贷风险权重又相对较低,因此住房抵押贷款违约风险一旦暴露,大陆商业银行的应对能力将可能相当脆弱。

今年以来,几经调控的大陆房价再次呈现大幅普涨格局,面对越发严重的通胀压力,8月22日大陆央行宣布再次加息,5年以上贷款利率上浮0.18%,达到7.56%,公积金贷款利率也上调0.09%,达到5.04%,半年来连续四次加息大大增加了房奴的偿付压力,他们对未来可能不断增加的月供愈发感到恐惧,致使近期出现许多房奴勒紧腰带争先恐后提前还贷的现象,另一部分房奴则已经面临入不敷出、无力还贷的绝望境地,大陆房奴潜在的违约风险正在悄然增加。这和美国房产市场在过去几年间的经历何等相似——当美国房价持续飞速上涨,所有人都以为房市会一直火下去的时候,美联储3年内的连续17次加息,使220万房奴因无力还贷而一夜之间倾家荡产,并由此导致了这场次贷危机。

当美国以自己的惨痛教训打破“住房贷款是优质资产”的神话时,大陆房贷的潜在风险便一览无遗了。


“蝴蝶效应”引震荡

然而为什么房市的危机会引起股市的风暴呢?这便是金融体系内的“蝴蝶效应”的威力,一批又一批人被“蝴蝶翅膀”扇起的“风暴”刮倒了……

第一批:美国房奴

当市场发展方向和投资者下注的方向相反时,最先出局的就是那些承担了自己不应该承担的风险的人——通过次级贷款获得住房的美国房奴无力偿还大幅提高的贷款利息而纷纷破产。据统计,由于还不起贷款,时刻面临房屋被收回而无家可归的境地的美国房奴达220万人。

第二批:美国次级抵押贷款公司

由于房价大跌,贷款方收回的房产市值已大幅缩水,因此发放贷款的抵押贷款公司损失惨重。4月,美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产,8月初,美国住房抵押贷款公司申请破产保护,危机全面升级。

第三批:美国对冲基金和保险公司

许多次级抵押贷款公司将这些贷款抵押凭证ABS化,有的投资银行便买来这些抵押凭证,将之打包成一笔CDO债券,然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司,这便是“次级房贷债券”,简称“次级债”,且有信用评等公司如SRP(标准普尔)给予债券信用等级。

可当这笔债券的次级贷款人违约率升高后,债券等级便被SRP降低,债券价格因此大跌,造成投资该债券的基金公司纷纷倒下。8月5日,美国第五大投资银行贝尔斯登公司宣布,由于美国次级债危机拖累旗下两只基金倒闭,公司总裁斯佩克特被迫辞职。

第四批:海外投资机构

在资本无国界的时代,次贷危机也将众多海外投资机构卷入其中。据测算,此次危机中,中行、建行、工行、交行、中信五家大陆银行亏损合计约48亿人民币,其中中行损失最严重,达38.5亿人民币,占其2007年全年税前利润的4.5%左右。而由于投资了贝尔斯登旗下基金近1500万美元,台湾人寿保险公司上半年亏损亦达4.28亿新台币,欧洲投资机构损失更为惨烈。

第五批:全球股民

面对巨额损失,基金公司遭遇挤提风波,因债券价格暴跌而无法从债市中套现的基金公司不得不卖出股票套现,以应对投资人的赎回要求,大量机构资金的瞬间离市严重打击了市场信心,导致美国三大股指暴跌,而基金公司进一步抽离投资于全球各地股市的资金,则进一步导致全球股市的集体震荡。全球股民损失惨重,如台湾首富郭台铭三周内财富缩水竟达476亿新台币。

所谓城门失火,殃及池鱼。至此,次贷危机这只小蝴蝶的翅膀最终在全球金融市场扇起了一场惊天“风暴”。


大陆隐忧更堪多

因为连锁效应差点酿成全球金融风暴的美国次贷危机再次印证了“收益越高风险越大”这一真理,给正值火热的大陆房市敲响了警钟。

由于大陆正在经历资产价格大幅上涨的时期,商业银行自1998年以来纷纷调整了信贷资产结构,住房抵押贷款以其低风险特性获得了商业银行的普遍亲睐,成为其主要赢利来源之一。而大量的住房抵押贷款也是造成大陆近年来房价高涨的重要原因之一。一旦市场有变,其对银行的打击将是致命的。

事实上,从房贷形式和房贷对象来看,中国房贷风险甚至还高于美国。

尽管目前美国次贷风险巨大,但这种风险通过信贷资产证券化方式得到了有效分散,尽管风险不会消除,但证券市场相比银行对市场变化更为敏感,一有危机就会暴露无疑,从而及时释放风险。相比之下,大陆银行尚未实现资产证券化,所以按揭贷款都存放在银行,不良信用的房贷风险也主要集中在银行体系内,房价一旦下跌,聚集在银行体系中的这些风险就会集中爆发,而由于银行在整个金融体系中的核心地位,其对整个金融市场的危害将更为巨大。

而从房贷对象来看,因为美国房贷有信用等级之分,次级房贷只占整体房贷市场的一小部分,使此次危机仅仅局限在次级贷款市场而没有蔓延到整个房贷市场,但中国房贷市场缺乏这一信用分级制度,这便意味着许多实质上持次级信用的贷款人甚至连次级信用都不具备的贷款人能和优质信用的贷款人获得同样风险标准的房贷,一旦发生危机,将难以进行有效的控制和约束,其危害性将直接蔓延到整个大陆房贷市场,进而对大陆金融市场造成更为严重的危害。


纵观整场危机,从房奴到股民,从政府到银行,从对冲基金到保险公司,无不损失惨重。和美国一样,大陆房产市场同样对大陆经济增长的贡献巨大,一旦房贷风险暴露,对房产市场、货币市场、债券市场、股票市场、乃至整个宏观经济可能造成的破坏不可想象。美国有世界上最完善的风险管理机制,尚且出现了玩火自焚的次贷危机,正直火热的中国房市更应当警醒——

越是在市场繁荣的时期,越应当加强风险控制和监管。

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【本文版权联系 潘莹斌《中国台商》13020198755】

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