破解住房难关键在哪

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破解住房难关键在哪



郑功成


重新确立住房政策目标,真正理顺公共房屋、商品房屋、单位房屋三大房屋供应体系及相关的政策措施,城乡居民的居住条件才可能在符合公平、正义的原则下持续得到改善。


住房问题已经成为社会各界严重关切的民生问题。国家应当对现行住房政策进行全面反思并作出重大调整,以适应时代发展重建合理的住房制度,进一步改善不同层次社会群体的居住条件,尤其是切实保障低收入家庭的起码居住条件。

一、重新确立住房政策的目标,将追求城乡居民均拥有自主产权房屋的目标调整为追求城乡居民无论通过何种方式均能够获得相应居住条件的目标

这一目标调整的差异,在于国家不再以产权归属作为实现居者有住其屋计划的标志,而是只要满足城乡居民有房可住并不断改善其居住条件,无论自有还是通过租赁方式取得均可。做这样一种调整,既是对发达国家及其他发展中国家的实践借鉴,也是基于让所有居者都拥有自主产权房屋的目标是一个相当长时期都绝对不可能实现的目标。伴随着住房政策目标的调整,政府便可以理性地调整相关制度安排与政策措施,重新整合公共资源与市场资源,通过多管齐下的方式,在减轻城乡居民购买住房沉重压力的同时促使其居住条件持续得到改善。


二、构建层次分明、三位一体的住房体系,明确政府、市场、用人单位的责任分工,在尊重市场经济规律的前提下促使居民居住条件的持续改善


所谓三位一体的住房体系是指政府主导的公共房屋、市场主导的商品房屋、用人单位职业福利中的房屋福利部分,它们构成了三个层次,分别满足不同社会群体的居住需求。其中:政府主导的公共房屋只租不售或者在条件成熟时租售结合,主要满足低收入家庭的居住需求,它需要政府的公共资源支撑,从而是国家社会保障体系中的必要组成部分,也是整个住房体制的基石;市场主导的商品房屋包括通过市场购买房屋或者租赁房屋,它主要满足中高收入阶层持续改善居住条件的需求,它应当尊重市场规律并按照市场规则运行;用人单位的房屋福利是员工职业福利的有机构成部分,它利用的是用人单位或者雇主的资源,改善的也是本单位员工的居住条件,它可以作为公共房屋、商品房屋的补充。政府的责任重在保障低收入家庭的起码居住条件,而居民要改善其居住条件时只能通过商品房屋市场和职业性的住房福利。


三、重新确立政府在公共房屋、商品房屋、单位住房福利三大体系中的职责,切实保障低收入困难家庭的起码居住条件


鉴于政府在当前住房体系中的职责混乱,有必要重新加以明晰。在政府职责方面,应当按照上述三位一体来分层考虑。其中:在公共房屋供应方面,政府应当运用公共土地资源、财政资源来建设相当数量的公共房屋,满足低收入家庭租赁,切实保障低收入家庭的起码居住条件;在商品房屋供应方面,政府在尊重市场规律的同时应当承担起规范房地产市场的职责,有计划利用有限的土地资源,打破房地产行业的垄断,维护商品房市场的公平竞争,并对房屋销售价格与租赁价格保持有限但必要的干预;在用人单位职工房屋福利方面,政府需要改变禁止实物分房的规定,将其纳入补充保障体系统筹考虑给予必要的政策支持。


四、取消经济适用房与廉租房政策,代之以统一的公共房屋政策,扩大公共房屋的供应


经济适用房不仅直接扭曲了房产市场,而且直接影响了公共房屋的供应,已经完成了历史使命;廉租房政策又限于最低生活保障对象,实际上根本不可能缓解低收入家庭住房困难问题。因此,应当取消经济适用房与廉租房政策,代之以统一的公共房屋政策,以便整合公共资源,更有效地保障公共房屋供应,免除居民住房后顾之忧。公共房屋制度的核心,是政府提供公共房屋供低收入家庭使用,居民享有使用权而不享有所有权,政府确保居民有起码的居住条件,并随着经济发展与生活水平的提高而使起码居住条件的标准得到提升。如果政府能够扩大公共房屋供应,并确保低收入家庭有起码的住房保障,则居民的购房行为将恢复理性,房地产市场的畸形价格将复归正常。


五、将公共房屋与现行最低生活保障制度分离,在公共房屋配给中坚守公平正义原则,在最低生活保障制度中加入起码或最低住房保障补贴项目


应当改变目前将廉租房附加在最低生活保障制度之上的做法,因为这种做法不仅使相当一部分低收入家庭无法申请公共房屋,而且制造了最低生活保障对象与不能享受最低生活保障而住房困难的低收入家庭之间的不公。因此,公共房屋应当单轨运行,并确立公平、正义原则,住房面积必须限制在基本保障,建筑相对统一,房租标准统一,实现享受资格法定、房屋公平供应、面积限制、租金自负。即公共房屋的目标只是满足居民的起码或者基本居住需求,而不应当保障居民住房条件的改善,居者要改善自己的居住条件只能通过自己的努力,从商品房屋市场购买或者租赁。所有租赁公共房屋者都必须付出相同的经济代价;对无法承担的低收入家庭,可以通过最低生活保障或者社会救助制度提供专项补贴,以确保其不因起码居住条件而陷入生存困境。


六、取消强制性的住房公积金制度及对用人单位分配住房的限制,代之以政策支持下的自主选择型住房职业福利

一方面,住房公积金制度是国有单位改革的遗产,在经济结构、社会结构、组织结构、就业结构日益复杂化以后,这一制度不仅加重了单位负担并限制了用人单位或者雇主自主支配职业福利资源的权力,而且制造着新的社会分配不公。因此,应当消除住房公积金的国家福利性质,恢复住房公积金的职业福利性质,取消强制规定,政府可以像对待企业年金、补充医疗保险一样给予一定限额内的税收优惠。另一方面,应当取消对单位住房实物分配的禁令,将是否实物分房或者建立公积金或者实行专门住房补贴的选择权交给用人单位或者雇主,国家只是制定统一的住房职业福利税收优惠政策,让用人单位或者雇主享有类似于其他职业福利机制一样的选择自主权。只有这样,才能理顺单位住房福利的关系,并使之真正成为公共房屋制度的有益补充。

七、统筹考虑城乡困难居民的住房保障,建立全国性的起码或最低住房保障制度

将农村困难居民排除在外的住房政策是不公平的,国家应当统筹考虑城乡困难家庭的起码条件保障,通过将城乡居民的起码居住条件纳入城乡最低生活保障制度,全面确立城乡居民的最低住房保障制度。在政策思路上,宜将住宅纳入城乡居民生活必需品范畴,制定城乡起码或者最低住房标准,将确保低收入家庭起码居住条件纳入最低生活保障体系,由政府充当直接责任主体,通过增加公共房屋的供给或者给专项补贴,迅速缓解并最终解决低收入群体的起码住房条件。

实行政府分级负责制,并接受本级人大及其常委会的监督。宜以地市级政府为直接责任主体,负责解决当地公共房屋供应与特困群体住房补助问题,困难地区可以由中央与省级政府提供专项补贴。鉴于房屋建设需要占有公共土地资源,居民住宅建设的用地及土地资源的使用必须有长远规划,并接受同级人大及其常委会的直接监督,以避免政府短期行为及其造成的不良后遗症。

对公共房屋确立相应的限制条件与激励机制。政府的公共房屋不可能无限供应,从而必须有相应的资格限制与退出机制。政府在扩大公共房屋供应的前提下,应当根据公共房屋的供给能力制定相应的门槛,如将居民家庭的资产与收入合并统计并规定相应标准之下才能申请公共房屋,杜绝不具备资格条件者占用公共房屋资源;同时,确立合理的退出机制等。同时,还可以根据公共房屋供求的发展变化确立让公共房屋享有者优先购买公共房屋的政策。

开展房屋普查,建立详细的住房登记制度。开展房屋普查的作用有三:一是住房普查资料是国家宏观经济资料,是国家制定和推行房屋政策的科学而具体的依据;二是住房是家庭或个人资产的重要组成部分,它能够为包括住房补助及最低生活保障制度的实施等提供依据,确保住房困难家庭真正得到政府的有效援助;三是通过房屋普查还能够有助于治理腐败,有助于采取分类税收制度来调控房地产市场。因此,在住房领域问题重重的现阶段,急切需要开展城乡居民房屋普查。



《论剑----新视野下的中国大战略》


中国崛起大战略的尖端论战,社会焦点热点的思想盛宴

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人民日报社人民论坛总编辑贾立政主编,人民日报出版社2007年8月出版,每册40元,全套120元


部分作者介绍:

郑功成 第十届全国人大常委,中国人民大学劳动人事学院副院长,经济学家。

郑新立 中共中央政策研究室副主任,经济学家。

高尚全 中国经济体制改革研究会会长,经济学家。

范恒山 国家发改委经济体制综合改革司司长,经济学家。

胡鞍钢 中国国情研究专家和学术带头人,中国科学院-清华大学国情研究中心主任,经济学家。

林毅夫 北京大学中国经济研究中心主任,经济学家。

海 闻 北京大学副校长,经济学家。

陆学艺 中国社会科学院研究员,社会学家。

沙莲香 中国人民大学社会学系教授博士生导师,社会学家。

吴忠民吴 中共中央党校社会学教研室主任,社会学家。、二层次入选者,中国 马相武 文化评论家。中国人民大学教授博士生导师。

邹广文 企业文化专家、清华大学人文社会科学学院教授。






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