房产投资未必保险

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如今房产投资似乎越来越受到普通百姓的青睐,媒体一个劲儿叫好,普通家庭也越来越多地成为身体力行者。家庭投资房产真的“钱”景光明吗?笔者以为并非如此。我国实施住房商品化较晚,人们对住房这一特殊商品的特性认识还不足。

住房未必保值和增值

传统理论认为,住房具有保值和增值功能。这一理论建立的基础是:住房依附于土地,而土地是不可再生的稀缺资源,具有升值潜力。事实上并非完全如此。

1、我国城市土地属国家所有,单位和个人只享有土地使用权而不享有土地所有权。房地产开发商通过出让或转让方式获得一定期限(最高年限70年)的土地使用权,单位和个人由于购买住房从而获得相应期限的土地使用权。土地使用权届满后,国家可根据情况回收,如不回收,住户必须重新缴纳土地出让金,延长土地使用年限。因此,土地升值对普通商品房住户来说,意义不大。

2、由于住宅产业中新技术、新科技和新型建筑材料在建筑工程上的运用,土地的稀缺性因高层建筑带来的大容积而有所缓解。

3、由于人们居住观念的转变,对住房品质的要求也不断提高,住房更新换代的步伐将不断加快。

地段理论并不可靠

现行的级差地租理论认为,一个好的地段是最有利的投资保证,地段是房地产投资中最重要的因素。然而该理论也受到了挑战:

1、城市的发展和交通条件的变化正改变原有地段的价值。

2、人们生活方式由传统走向现代,“住宅郊区化”趋势可能使地段价值发生转移。

3、“地段理论”正被新的“距离理论”所代替。新“距离理论”的观点就是,“距离不是距离,时间才是距离”。

市场有效需求不足

近年来,我们把住房市场发展不起来很大程度上归根于“市场有效需求不足”。于是就产生了一些认识上的误区:

1、房地产开发商认为自己开发的房子卖不出去,不是开发商本身的问题,而是市场有效需求不足。

2、既然是市场有效需求不足,那么就不是房地产业本身所能解决的问题,而是市场主管部门和国家政策的问题。但事实上,“市场有效需求不足”确实是影响住房市场发展的重要因素,但是,过分强调“市场有效需求不足”,必然会忽视另一个非常重要的问题,那就是“市场供给无效太多”的问题。

3、误区产生的后果是,过分强调住房商品化外部的需求条件,而不强调住房商品的内在品质,所买住房质量不会太高。而且,我国住房商品正处于更新换代时期,在此种情况下,用一辈子的积蓄买一套住房,说不定很快就会遭到淘汰,更谈不上保值增值。

投资房产未必安全

人们(包括许多理财专家)普遍认为,房地产是不动产,具有保值增值功能,同时住房可售、可租、可抵押,进可攻,退可守,所以投资房地产最安全。加上前几年房地产暴利经营,更加深了人们的这种观念。然而随着房地产暴利时代的结束,房地产微利时代的到来,投资房地产的风险也日益加大。

1、房地产投资巨大,变现能力差。

2、受政策及宏观环境的影响较大。

3、房地产行业竞争日益加剧,优胜劣汰机制更加明显。

一些企业盲目进入房地产业,导致房地产开发企业过多、过滥,规模效益和品牌效应难以形成,水平得不到有效提高。同时一些豆腐渣工程给社会造成的后遗症较多,产生了很坏的影响。这些都给人们的购房心里投下了阴影。由此可见,投资房产也有很大风险。




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