石油咽喉保卫战(修改稿)之八 作者中悦

壮士笑谈 收藏 1487 103500
导读:近日ID获得解放,又能在社区发言了,得以奉版座之命续开石油之八。 这种以帖子发表小说的形式,最大的好处就是便于大家发言讨论。 一直以来,石油的网友评论里聚集了一批结合当代时事的深度国际政治军事评论,这些评论与石油网上发表的用意一致,相得益彰。 之七的地址: http://tiexue.com:81/post_1974652_1.html 之六的地址: http://bbs.tiexue.net/post_1347984_1.html

近日ID获得解放,又能在社区发言了,得以奉版座之命续开石油之八。


这种以帖子发表小说的形式,最大的好处就是便于大家发言讨论。 一直以来,石油的网友评论里聚集了一批结合当代时事的深度国际政治军事评论,这些评论与石油网上发表的用意一致,相得益彰。


之七的地址: http://tiexue.com:81/post_1974652_1.html

之六的地址: http://bbs.tiexue.net/post_1347984_1.html


本文内容于 2007-9-17 6:15:05 被壮士笑谈编辑

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1478楼xyxia

新章节都变VIP了?

1479楼中悦

千里宴席,摆到那边去了

本文内容于 2012/7/14 21:22:38 被中悦编辑


第三章 宪法第五十五条


33


立刻明白了总统的意思:中国房地产业与美国选情之间的关系。拳击手先讲将结论:

“中国房地产业的状况对我们的影响程度相对来说不那么直接,但是,影响的性质是有利的。

中国房地产业近年来是吸取资金的最大的吸水海绵。在中国,地皮是掌握在地方政府手里的,房地产商要盖房子首先要取得地皮,为此与地方政府某些部门和官员建立了深刻的关系——芮雷谁谁破在中国是最重要的商业要件,基础构建之后,每当房地产商资金紧张,就会找那些官员伙伴帮他们渡过难关,房地产商就一批批把资金汲取出来,从流动变成凝固,凝固为城镇地带一座座一片片很少人住的楼房,”

“请等一下。”袋鼠打断说,敏感地觉察出依此推论下去将会形成一个腐蚀中国实力的因素,而这样的因素都将影响中国威胁的说辞,从而影响国会对军火项目的拨款,要否定一个推论,最好从推论的开始否定:“怎么证明那些楼房没多少人住?这些都是您杰出的情报机构的工作报告吗?”

拳击手听出了袋鼠语调中的讽刺,也不以为意。时至今日,如果还把情报工作的范围和方式理解为英国招牌特工007那样的传统模式,就太落伍了。凡是涉及对方重要政情、民情、商情的事情都在各类情报部门关心之列,而且,情报工作不是被动的,而是主动的,主动的方式,从古巴猪湾登陆那种蠢笨一点的到当今被中国愤青称为美分党的时髦一点的都是,范围非常广大,比如,美国没有宣传部,许多宣传部该管的事谁来管呢,又归结到情报部门了。作为美国形形色色林林总总诸如此类的部门的总掌门,职责范围内的事情,一定程度上还是要务,拳击手怎么会不知道呢。

“用不着什么情报手段。从那些楼盘下面经过,白天看不到玻璃窗内的家具和窗帘,晚上看不到几间灯光。”

“他们也有一种解释,说那些房屋是投资者买走了,是这样吗?”国务卿问道。

拳击手摇了摇头:“投资者如果买来为了出租,以租金与存款利息相比较,他们在数年前房价升过利率的盈亏平衡点之后就不应该继续买入房屋,但是我们在房价上升利率下降的时期没有看到这样的放弃购买,另外一个更直观的观察点是,如果为了出租,那么他们买到后会迫不及待地把房子租出去,不会听任房屋空闲。既然那些房屋没人住,说明绝大部分不属于买房出租的情况。

另外一种解释是买来为了使资本金升值的。这种说法一开始的确 迷惑了一些人,但是房价止升回跌的趋势已非常明朗,且在一年前就开始明朗,投资者应该在接近峰顶的时候抛出,但是没有这样的抛售,迟钝一点的应该在房价过了顶点开始下滑的时候抛出,我们还是没有看到这样的抛售,直到部分一线城市的实际房价开始加速下滑,直到最近,我们仍然没有看到这样的抛售,再蠢笨的投资者也不会这样干的。所以可以判断其实没有多少为了升值的投资者。”

国防部长问:“你怎么断定投资者们没有抛售?又是您的无孔不入的情报机构的杰作吗?”

拳击手耸了耸肩,“哪里需要情报手段,问一问大学经济系二年级的学生就知道了,为什么没有多少为了升值的投资者?因为房价在顶峰附近没有陡峭地、雪崩式地下滑。如果大量闲置房屋的确是投资者买来赚取升值利润的,那么在房价到顶时他们就会抛,一些人抛了房价会加快下滑,加快下滑会催促其余投资者趁着价格还有利可图急速抛出手里的房屋,于是我们看到房价雪崩式地下滑,这是通常的情形。这种情况并没有出现,说明投资性买房并不占据购置多数,他们只有很少一点,该抛的时候早就抛了,并没有掀起显著的浪花。”

看了看周围3人的眼神,确信这3个人都接受了自己的论述因此正在等待自己的结论,于是拳击手放慢语调说:

“购置主要来自开发商自己。

开发商需要比较哪一样来得更划算一些,是直接以未售出的商品房来抵押贷款呢,还是指使人出面按揭贷款形式上买走房屋来回笼货款呢?这取决于抵押比例和按揭比例。一套100万块钱的房子,抵押比例如果是40%,那么抵押给银行开发商可以拿到40万块钱,如果找人出面买房,按揭首付为50%,那么开发商给这个出面买房人50万元就拿回100万块钱,等于净回笼了50万元,至于买房款按揭的其余部分是在十年二十年内慢慢还的——这一部分钱开发商不去看,债务大多是1年至两年期的贷款已经逼到头上,十几年的按揭就是十几年的贷款展期,管它,先过了这关再说嘛。

比较一下,抵押给银行立即拿到40万元,指使人按揭买房可以立即拿到50万元,那么就选择让人按揭买房。

开发商终于拿到了钱,于是急急忙忙开始下一期盖房工程,”

“等一下,”袋鼠打断说,“这里好像违背商业原则。前面的还没卖掉,为什么开发商还有急急忙忙盖下一片房子?”

拳击手说:“我们不能从一般的商业规律看待这一现象。中国的开发商这么急忙地盖房子,目的是还上一期的贷款。我们都注意到上一个例子中那套房子的100万成本开发商并没有收回。他并没有真正的卖出去。如果这100万块钱是他自己的,是我们通常理解为必备的本钱,那么这位开发商完全可以耐心等待,早晚总有买主出到价钱把房子买走。但是他没有本钱,对,你们不必惊讶,他们的确是从零开始没有本钱的,最开始的第一块钱就是贷款。本来还是穷人,怎么快速致富呢,贷款。怎么贷款呢,要有抵押物。哪里来的抵押物呢?本来什么都没有,只有土地,所以贷款生意从土地开始,也只能从土地开始。

这样一茬倒一茬,上一期的贷款还没还掉,为了还掉上一期的贷款,就要借入下一期的贷款,为了借入下一期的贷款,就要开发一片新的房子,而新的房子需要新的地皮,地方政府乐于卖出地皮获得财政收入,所以支持开发商买地,这是这场游戏中最重要的两个角色,开发商和地方政府的契合点。

刚才我们那位开发商的初始资本金是零,他从银行借到了50万元,买地皮和盖房子用掉了50万元,为了解决用掉的50万,他需要贷款,无论是抵押还是找人按揭,比例都低于50%,所以他需要把标的物-那套房子的价值提高到100万元,房价高出接近一倍,如果平均资金利润率是10%的话,那么这套房子的合理价格是55万元,减掉6%也就是3万元的贷款利息他净赚2万元,这是房屋正常售出的情况,但是房屋并没有正常售出,所以现在他必须宣称这套房子的价值是100万元,才有可能拿到50万贷款,因此房屋的价格从55万元名义上涨到100万元,这就是中国房价虚高的成因。

游戏还要继续下去。那个按揭者花100万买房子,开发商得到这100万,扣掉给按揭者用于首付的50万,还剩50万现金,同时通过按揭者背上了一个折现值大于50万的长期债务,这项长期债务理论上可以用按揭者拥有的那套房屋的半数资产权利相抵,暂时可以不去管它,那么用手头的50万现金还掉欠银行的第一期50万贷款行吗?钱不够了,50万加上利息是53万了,加上税费等项变成60万了。于是第二期房屋的贷款至少要60万元,而第二期的买地皮和盖房子工本等需要60万——地皮也在随着名义房价上涨,因此第二期这位开发商需要贷款120万元,房子盖好,由于房价又至少上涨20%,中国消费者买不起,就是美国人恐怕也买不起,第二套房子还是卖不掉,于是这位开发商需要第三期贷款来还掉这120万,为了贷到钱,在抵押比例或者按揭比例未提高的情况下标的物的价值需要提高到240万才行,于是我们看到名义房价迅速上涨到240万,…这种游戏可以一直这样继续下去吗?

中国政府看到了危险所在。游戏实际上是把银行的钱变成一栋栋没人住的房子。这当然是不可持续的。所以,中央政府发出了警告,提出要可持续发展,并且着手抑制房地产业,他们叫房地产调控。”

“真的没有人得到利益吗?”国防部长问,“你刚才的例子,第一期买地皮和盖房子用出去50万元,这50万不是拉动了对钢筋、水泥、砖瓦等建材的需求了吗?卖钢筋的人得到钱又要买进粗钢等等,得到粗钢订单的人要买进生铁,层层拉动,总数远大于那50万元,不就形成所谓拉动经济的乘数效应了?还有地方政府卖出地皮也获得了卖地收入,这些卖地收入也可以转用于其它项目拉动经济,经济总量还是得到一个很大的扩展了?”

“产出效率的问题。”拳击手说,“关键在于那些房子名义上卖出后没有人住,未得到实际利用,不是社会有效需求的东西不会产生有效需求和有效使用,这一部分的产出实际接近于零,即产出效率很低。房屋没人住说明产出过剩,一期产出过剩又逼迫更多的资金资源集中进来形成二期的更大的产出过剩,在宏观上看是把资源从正常效率的使用中撤下来投入到低效率的地方,把资金从流动周转中撤下来凝固在一栋栋大楼里,低效率部分的加大等效于全社会资源利用效率的降低,资金从有效周转转入凝固即丧失增生利润的功能。名词我记不清了,大致原理上是这个意思。

更重要的问题是,房价不断自我增长达到欧美国家的水平甚至更高的水平,中国普通民众是不可能买得起的,民众买不起房会影响到中共执政的稳定性。”

“中国政府既然意识到了危险,能不能有效制止?”总统开始插话。

拳击手答:“采取了一系列措施。例如限购第二套房第三套房的措施。开发商能够信任和托付的出面按揭者毕竟数量有限,于是出现了一个人买十几套、几十套房子的怪现象,政府从第二套起就加以限制,当然是简洁有效的做法。” .

“我们做不到这一点,”国务卿说,“在美国采取这种行政措施硬性限制,可能有法律上的麻烦。”

“是的,我们做不到。类似的强硬控制措施他们还推出了一些,我在这里没必要一一列举,这些措施如果成功,开发商将不得不大幅度降价以求售出房屋换取现金还掉迫在眉睫的到期债务,如果不成功…”

“要点就是在这里,”总统插话说,“我们感兴趣的是两个问题,第一,中国政府能不能成功调控房地产业?第二,事情的发展对美国将产生什么样的影响?”




1475楼临风

哇,一下补这么多课。过瘾

1484楼孫少平

 以下是引用壮士笑谈 在第1480楼的发言:
替老大跟这里的兄弟们告个别。有道是千里的宴席总有散的时候,不过,也有不散的千里宴席,这不,又在那边摆上了。


石油咽喉保卫战之练兵 . 缘起 里言道:

老大时不时挺忙,最近又让壮士笑谈接手写几节小说。壮士自忖,你给构思俺可以写几段,全由俺写,

这可是个吃力不讨好的事~

看官催讨得紧,不更新不行,更得慢也是不行滴,这日子不好过哇,

铁血编辑MM说:“签约小说的账该清清了,红口白牙的,说话算不算数?”


回想在这里发稿8年,一直没给铁血做点贡献,有摆摊8年不交点儿摊位费的么?难怪编辑......


感谢楼主这八年来对铁血不离不弃。

也祝楼主的小说越写越好。


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