中国房价收入比已成“地上悬河”

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“房价只涨不跌”的神话终于开始破灭。去年以来,美国、法国、西班牙、加拿大和英国等国的房地产价格普遍出现了下调。而近一段时间来愈演愈烈的美国次按揭贷款危机,更让世界各国经济学家们忧心忡忡。相对于这些国家房价出现剧烈调整的城市来说,我国一些城市的“房价收入比”远较他们来得高,那么,在这场被人称之为“全球房地产热力渐散”的大调整中,中国房地产业能否独善其身呢?


中国房地产能否独善其身,前提之一是要正确认清中国房地产是否存在泡沫,如果存在泡沫又有多大?是泡沫终归是要破灭的,当然由于应对方式的不同,泡沫破灭的时间会有迟早的不同,造成的后果也会有所不同。判断房地产泡沫最直接的标准是房价收入比。然而,“房价收入比”这一概念,在中国从开始时受到“尊重”,到今日却正备受“争议”。


作为房改标志性文件之一的国发[1998]23号文件明确规定:停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。可见,“房价收入比”这个概念当时是非常受到“尊重”的。然而,“房价收入比”在今日却正备受“非议”。一些专家认为房价收入比只不过是世界银行个别专家研究个别地区得出的结论,没有普遍的适用性,因此中国房价收入比高一些并不可怕。那么事实是否果真如此呢?


业内人士大都知道美国1974年8月《住宅与社区发展法案》第8条款“租金资助计划”,其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。从本质意义上讲,国发[1998]23号文件规定的“房价收入比补贴”差不多是美国《住宅与社区发展法案》“租金资助计划”的中国“翻版”。


在正常的房地产市场,租赁市场与买卖市场的房价应该是一致的,在这样的市场,住宅支出不应超过家庭总收入的30%,可以用数学公式表示成“房租/收入≤30%”,而“房租=房价×房地产收益率”,这其中的关键就在于“房地产收益率”。房地产收益率的“取值”是一门很大的学问,在这里我们只能最粗略地说:利率是金融市场资本的价格,在利率市场化的条件下,同等风险条件下各类资本的投资回报率应该是趋向一致的;而在不同风险条件下,根据收益与风险相对应原则,应是“高风险,高收益,低风险,低收益”。一个国家的国债是该国所有债券当中最为安全的一种,因为它是以国家的信用作为担保的。显然,美国的房地产收益率应该大于或等于美国长期国债收益率,而美国30年长期国债的历史平均收益率是6%,将此代入前面公式,就会得到美国“房价/收入≤5”。


或许,美国1974年的“租金资助计划”条款尚不足以说服人们认清房价收入比的“普遍性”问题。那么,我们再来说说住房按揭贷款警戒线吧。


按照国际通行的惯例,月收入的三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线,超过此警戒线,就会出现较大的还贷风险,而且影响到生活质量。如美国的银行就明确规定,每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费不得超过贷款人税前收入的28%。又如英国抵押贷款的运作方式虽然五花八门,对于抵押贷款额度不同机构也略有不同,但相比较贷款人年收入的最高倍数,不同机构却是大致相同的,一般大体为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房,则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75倍。在“月收入的三分之一”这条住房按揭贷款警戒线的背后,其实同样隐藏着“房价收入比”这一内涵,我们同样可以从这条住房按揭贷款的警戒线推算出“房价收入比” 的警戒线,只是演算起来相对复杂得多了。


因此,那种认为房价收入比只是世界银行个别专家研究个别地区得出的结论、没有普遍适用性的观点,并不符合事实。


我国一些城市的房价收入比已经超过12∶1,远较目前美国、英国等国一些房价出现剧烈调整的城市来得高,已经成为名副其实的“地上悬河”,对此我们不能不加以警惕。要不然,等到潮水退去才知道自己在裸泳,那时恐怕连套裤衩的机会也没有了。(作者为房地产高级经济师)


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