什么是按揭贷款+程序+如何办理按揭贷款

aqssm 收藏 1 888
导读:什么是按揭贷款+程序+如何办理按揭贷款 在房地产热销的时候,按揭在市民心中已成为买房的快捷方式,但什么是按揭贷款呢?又如何办理按揭呢?可能很多人不知道。记者来到建设银行房地产信贷部了解此事。 所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 按揭贷款中人们最关心的是条件及程序,首先办理按揭贷款需要提供的资料: 1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。
近期热点 换一换

什么是按揭贷款+程序+如何办理按揭贷款


在房地产热销的时候,按揭在市民心中已成为买房的快捷方式,但什么是按揭贷款呢?又如何办理按揭呢?可能很多人不知道。记者来到建设银行房地产信贷部了解此事。 所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。


按揭贷款中人们最关心的是条件及程序,首先办理按揭贷款需要提供的资料:

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。


其贷款手续及程序是这样的。

首先,请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。


然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。


接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。


最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。


经过以上手续及流程,您就可以通过按揭得到新房子了。 通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识,并且了解了办理贷款的相关事宜,希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。


购房者如何办理按揭贷款?


楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍,已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内,按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理

楼宇按揭的具体程序如下:


(1)选择房产


购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。


(2)办理按揭贷款申请


购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。


(3)签订购房合同


银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。


(4)签订楼宇按揭合同


购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。


(5)办理抵押登记、保险


购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。


(6)开立专门还款账户


购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款


买房付全款还是办按揭?


选好了房子,接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的,所以就有了贷款买房,或叫按揭买房,花明天的钱圆今天的梦。


付全款的三大优点


1.付全款省钱


虽然第一次付的钱多,但从买房的总数来看,可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款,所以能和开发商讨价还价,进一步节省购房款。


2.无债一身轻


付全款购房日后没有经济压力,因为购房者已经可以不再为房款操心,从容安排以后的金融计划。同时也节省时间,不必进行任何资信认证,今日事今日毕。


3.转手容易


从投资角度说,付全款购买的房子再出售方便,不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手套现快,退出容易。即便不想出售,要发生经济困难时,还可以向银行进行房屋抵押。


付全款的两项缺点


1.资金压力大


如果不是资金充裕,毕竟一次性投入很大,也许影响消费者其他投资项目。


2.投资风险大


除非对其房产项目有相当了解,包括建筑质量、开发商技术和资金实力等,需要购房者有相当的技术专业水准,普通人无法达到。


办按揭的三大优点


1.花明天的钱圆今天的梦


按揭就是代款,也就是向银行借钱,购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子,所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。


2.把有限的资金用于多项投资


从投资角度说,办按揭购房者可以把资金分开投资,贷款买房出租,以租养贷,然后再投资,这样资金使用灵活。


3.银行替你把关


办借款是向银行借钱,所以房产项目的优劣银行自然关心,银行除了审查你本身外,还会你审查开发商,为你把关,自然保险性高。


办按揭的缺点


1.背负债务


说到缺点,首先是心理压力大,因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮,讲究节省,所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上,购房人确实负担沉重的债务,无论对任何人都是不轻松的。


2.不易迅速变现


因为是以房产本身抵押贷款,所以房再出售困难,不利于购房者退市。


两种还贷方式比较

1、计算方法不同。

等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,

2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”;

3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右),“本金还款法”的本金平摊到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,后期的压力要比前期轻得多。


细究房贷中的学问

社会新鲜人没有足够的资本积累,当然只好贷款买房了,不过贷款也是有学问的。按照国家规定,个人有权办理个人住房商业贷款,1至5年,贷款年息是4.77%; 6至30年,年息5.04%。此外,还可以办理有利率优惠的公积金贷款,5年内贷款是年利率是3.6%,6至30年是4.05%。不过,采用公积金贷款,要明确三点: 第一,贷款额不能超过10万元的最高限额(有补充公积金的可提高到13万元); 第二,贷款额不能超过你住房公积金账户储存余额的15倍; 第三,贷款额不能超过按照你房屋总价款的一定比例算出来的贷款限额。

由于只有已缴纳两年以上公积金的职工才可以申请办理公积金贷款,所以最好作两年以后再贷款买房,这样能享受到优惠利率。当然,如果你工作时间还不到两年,但急着买房,也没关系,虽然不能享受到优惠贷款利率,但同样能享受到提取住房公积金账户内的存储余额用于抵冲贷款余额的好处,可以按月冲,也可以选择每年4月或9月一次性冲本金。这样,借款人仍按月还款,但月还款额将有所减少,还贷压力减轻。

另外,关于到底是等额本金法还好还是等本等息法还比较划算,很多人都有疑问。实际上,每一分钱都是有时间价值的,整体上看,未来的钱总是没有现在的钱值钱。月等额本金法下,你提前把钱还掉了,所以就可以少付利息,这少付的,正是基于你在前面本金的多付出。所以,把货币的时间价值考虑在内,无论是月等额本息还款法,还是月等额本金还款法,其所贷的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。凡是贷款买房的,一般都是由于一时拿不出更多的钱付房款,才办理贷款,月等额本金还款法的还款重点在前期,这就要看还款者是否有这样的承受能力。一般情况下,在办理贷款时,投资者应根据自己的资金支付能力和投资收益情况,综合进行考虑,来选择贷款的还款方法。

聪明的社会新鲜人还有一种还贷选择,就是类似民生银行“移动按揭”这样的变动式换款方。因为社会新鲜人的收入有限,但有很好的看涨预期,到了30岁以后,收入能力也的确会不断增加。根据自己的收支情况和预期收入,设置不同的还款阶段,30岁以前每月少还一点,30~40岁间每月多一点,不就能很好地控制家庭的现金流状况了嘛。



了解买房前期税费

目前在上海,贷款买房的前期费用主要包括: 按照房屋实际成金额的1.5%计算缴纳的契税; 按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳的合同印花税和维修基金,还有按贷款总额0.35‰到0.5‰比例计算的房贷险。如果是到中介处买二手房,则还要按房屋成交价格总额的1%计付房地产经纪费(中介费)。还有少则5元,多则200元的产权证印花税、登记费、图纸费、工本费、交易手续费,公积金评估费等。如果是委托中介代办贷款,还要付贷款委托服务费1000元和贷款担保费500元。总计下来,根据房价不同,各类税费大概需要1万~2万元不等。

购房方案典型案例

案例一:淘淘30万元的二手房

对于父母支援的“弹药”比较少,收入水平也不是特别高的年轻一族来说,买一套30万元左右的二手房过渡一下是不错的选择。二手房最低首付比例30%也就是9万元,加上前期税费,差不多需要10万元左右。工作两年下来,自己攒个两三万元,父母支援七八万元,拥有自己温馨的,不再只是每日感叹的梦想而已!

郑炜就是这样想的。从他内心来讲,当然也想买新房住,但现在上海的新房没有总价这么低的了,家里不算太好的经济条件他很难开口父母补贴那么多钱。而且5年内没有结婚打算的他觉得一个人住住,房子旧点无所谓啦。他是2002年夏天从海南大学毕业来到上海工作的,由于在计算机方面有专长,工作还不到两年的他,存折上已经有一笔2.8万元的存款,前月收入是5000元。已经极其厌倦在出租房生活的他,最近经朋友介绍看中了一套二手房,单价6300元/平方米,面积50平方米,还可以省一笔中介费。如果办理为期15年,总额22万元的商业贷款。


案例二:买套50万元的新婚房

如果是家里经济条件不错,父母也肯花大钱“支援”,或是打算结婚的职场新鲜人,那不妨买套50万元左右的新房或者房龄5年内的次新二手房哦。不过这样每月的还款额会上升到2500元以上,如果收入不够高或者上涨速度慢,很可能影响今后的生活质量,尤其是养小孩后还款压力会凸显出来。

小秋和男朋友小顾准备买婚房了。秋才工作大半年,没有什么积蓄,不过家里愿意提供5万元的装修费用; 在国有企业工作了两年半的小顾,目前各类银行户头里的账面总价值是5.2万元,父母早就给儿子准备了12万元的新房基金。这样,两人打算买50~60万元的新,首付10万元左右,装修费8万元左右,加上必要的税费,差不多要准备20万元了。有了目标,他们就特意留心这方面的信息了。这不,他们3月初看中了莘庄地铁边某楼盘二期的一套房子,92.8平方米,总价56万元,今年底可交房。两人算了一下,他们的每月收入合计有7000元,虽然现在的开销在每月4500元,但其中包含了1500元的房租。以后有了自己的家,基本生活开销就可以控制在3000元左右了。这样,办理20年期的35万元的商业贷款和10万元公积金贷款组合后,每月还2937元的贷款,外加150元的物业管理费,还能有近1000元的结余,可以进行一些小额的累积式投资。


量力而为 注意风险

看了以上介绍,是不是让踏入社会不久的你更加心动了呢?虽然“富爸爸”曾经说贷款而来的房子是人生的一项负债,越晚买房越好。但生活已经很累了,租一张床或者一个房间当然远没有拥有自己的一个家来得温馨。凡事都是要付代价的,如果你愿花钱买房让自己更有幸福感,谁又能阻止你呢?社新鲜人们,根据自己的状况,做好积极的理财和投资规划,量力而为,发挥你们的能量,积极行动起来去勇敢追求吧。

最后需要提醒的是,首次购房要特别意保证所购房屋的地段因素,因为这样才会有较强的保值抗跌性,风险才比较小。



0
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事 精选
1条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下