二手房限贷:一刀切与双刃剑

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8月中旬,一份收紧个人房贷的规定开始在建设银行江苏分行内部传阅,给暗流涌动的个人房贷市场扔下一颗“闷雷”。不过,仔细分析会发现,这份规定的重点,主要在于对二手房贷款的严格限制。


银行重点紧缩二手房贷款


根据建行江苏分行的规定,住房贷款将只能用于购买普通自住房,停止办理第二套住房贷款;提高贷款人准入标准,贷款人还款与收入比应控制在50%以下,对外地流动人口停止办理住房贷款;二手房贷款首付比例提高至40%;二手房使用年限超过20年、房屋建筑面积小于50平方米的,不得发放贷款。


明显可见,对二手房贷的严格限制,是重中之重。事实上,这样做的远不止建行一家。招商银行南京分行也已停止办理一切房改房贷款业务。其中,个人申请二手房贷款,所购房产必须先经过资产评估,原则上使用年限不超过15年,面积在60平方米以上,并指定了首佳、国衡、苏信、金诚等7家评估公司。由此,二手房贷款的难度大大增加。


限贷二手房是把“双刃剑”


随着价格持续高位运行和税收的增加,投资客逐渐淡出二手房投资,记者从一些房产中介获悉,目前购买二手房的基本是刚性自住需求,约占80%左右。而此次房贷收缩主要针对二手房,对房地产市场结构可能产生较大影响。


中原地产交易服务中心经理王巍巍表示,今年以来新商品房和二手房之间的联动特别明显,开发商捂盘使得新房源不足,相当部分住房需求被分流、挤压到二手房市场,带动二手房价格急剧攀升,又反过来推高周边商品房的定价。现在由于二手房贷款的紧缩,大量购房者不得不转向一手房市场,在商品房供不应求的情况下,可能进一步刺激新房价格上涨。


南京墨子不动产公司总经理王小军说:“提高二手房首付比例、限制小面积二手房贷款,受冲击最大的是中低收入阶层。其实这部分人虽然收入不高,但他们购房都是满足基本自住需求,还贷积极性很高。”


房贷紧缩重点应在第二套以上的住房交易


事实上,目前银行“全面收缩房贷”的说法并不能成立。在上海,记者了解到目前还没有一家银行在真正意义上对房贷进行限制。而光大银行南京分行的一位业务员则明确告诉记者:“银行整体信贷政策并没有发生变化,个人住房贷款业务仍然属于银行的优质资产。在收缩对公贷款的同时,总行下半年还给分行增加了5亿元的个人贷款额度。”


复旦大学经济学院副教授丁纯博士认为,银行房贷紧缩的重点,应该放在对第二套以上的住房交易上。“就算是购买二手房,如果是客户购买的第一套住房,银行也不应该对这类客户的贷款需求进行限制。这样的客户,只要自身具备一定的贷款偿付能力,对银行来说,仍然是优质客户。”


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