物业出租的避税方法

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导读:目前,房屋租赁主要有三个节税点。 (一)巧用税率节税 《房产税暂行条例》的规定,个人出租房屋用于生产经营的,按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居住时,根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定,房产税暂减按4%的税率征收。 例刘先生把在繁华地段购买的沿街房屋上下两层作商店出租,合同规定每年取得租金100000元,那么刘先生应纳房产税100000×12%=12000元。 刘先生的房屋属于商住合用,楼上用于居住,楼下用于经营。如果刘先生与承租方

目前,房屋租赁主要有三个节税点。


(一)巧用税率节税


《房产税暂行条例》的规定,个人出租房屋用于生产经营的,按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居住时,根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定,房产税暂减按4%的税率征收。


例刘先生把在繁华地段购买的沿街房屋上下两层作商店出租,合同规定每年取得租金100000元,那么刘先生应纳房产税100000×12%=12000元。


刘先生的房屋属于商住合用,楼上用于居住,楼下用于经营。如果刘先生与承租方签订两份房屋租赁合同,楼上按每月2000元租给他人居住,第二份合同将楼下作为经营使用,年租金76000元,两部分合计租金收入100000元。楼上住房每年的收入为24000元,房产税率按4%计算,每年缴纳房产税960元(24000×4%);楼下商业用房房产税76000×12%=9120元,两项合计10080元,比不分清用途租赁节税12000-10080=1920元。


纳税人在出租房屋时,应区别房屋的使用性质,将营业场所与居住房屋分开,分别签订合同。这样,缴纳房产税时可以减轻税负。


(二)巧用计税方式节税


《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率,依照房产余值缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。税法又规定,用于自己居住的房屋可以免缴房产税,用于自己经营办公的按房产价格减去10-30%的余值进行计征;而用于租赁的,则按房产租金收入计征,租金不得低于同幢物业或同类型房屋租金的单价。


例私营企业主刘先生购买了某小区三室一厅作为办公用房,建筑面积为164.61平方米,价值121万元。按税法规定,一年应交房产税10164元[减除率按30%,则应纳房产税为1210000×(1-0.3)×1.2%=10164元]。


如果他与自己所办的私营企业签定房屋租赁协议,每月租金按市场行情2000元,则每年应纳房产税为2880元(2000×0.12×12),但同时还需交纳营业税、城建税、教育附加及个人所得税。营业税、城建税及教育附加=2000×3%×12×(1+7%+4%)=799.2元;个人所得税=2000-1200-2000×12%-2000×3%×(1+7%+4%)×5%×12=296.04元,合计应缴税费2880+799.2+296.04=3975.24元。比上述计算少纳税6188.76元(10164-3975.24=6188.76)。


(三)巧用费用扣除节税


《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》规定,扣除费用的顺序明确为:①财产租赁过程中缴纳的税费;②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;③税法规定的费用扣除标准。其中,修缮费用扣除依据国家税务总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》规定,能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予下次继续扣除,直至扣完为止。


房屋出租要负担一定的房屋维修保养费用。其租金多少为好呢?一般讲,年租金所带来个人所得税边际税率的变化,应以不超过个人所得税的边际税率为好。应充分利用个人所得税税前扣除规定,多扣除一些费用,缩小税基,减轻纳税负担。尤其是当纳税人的所得适用于超额累进税率时,如果缩小税基,其所得适用的最高边际税率和实际税负就可能下降。

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