(转贴)房价必然下跌的40大理由<二>

灭日帝国创始人 收藏 4 36
导读:[size=14]21.人民币缓慢升值及人民币与美元的利差让赌人民币升值的幻想破灭。 前两年不少热钱流入中国买入中国房产,以期人民币大幅升值后再抛售房产,换得更多的美元。可是目前人民币虽然已经升值,但一次性升值2%后,长期缓慢升值,一年升值不过3%左右。而目前人民币一年存款利率是2.52%,扣除20%的利息税,就是2%略多;美国联邦储备利率是5.25%,这样持有人民币相对于持有美元,有3.25%的机会成本。与人民币一年升值幅度相当。美元换成人民币,付出兑换费用,根本没有明显的收益,这种操作是不是很弱智
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21.人民币缓慢升值及人民币与美元的利差让赌人民币升值的幻想破灭。


前两年不少热钱流入中国买入中国房产,以期人民币大幅升值后再抛售房产,换得更多的美元。可是目前人民币虽然已经升值,但一次性升值2%后,长期缓慢升值,一年升值不过3%左右。而目前人民币一年存款利率是2.52%,扣除20%的利息税,就是2%略多;美国联邦储备利率是5.25%,这样持有人民币相对于持有美元,有3.25%的机会成本。与人民币一年升值幅度相当。美元换成人民币,付出兑换费用,根本没有明显的收益,这种操作是不是很弱智呢?并且中国吸取日本一次性大幅升值灾难性后果的教训,不大可能选择让热钱正中下怀的一次性大幅升值的政策。这样一部分买入房产的外资热钱必然选择抛售,对房价有促跌作用。而新的投机热钱进入的动力不足,又使得开发商为这一部分资金准备的供应量成为空置房。详细论述可见本人博客中的《人民币升值房价涨是个笑话》。


22、居高不下的空置面积。


这两年中国房价一方面不断高涨,另一方面空置面积始终高达1亿平方米以上。目前是1.22亿平方米。按每平方米3000元计算,就是3660亿人民币。按一年贷款利率6%计算,开发商因为空置房,光是利息就损失近200亿元。早卖早收回现金。据上海《东方早报》2006年11月15日报道:上海房地产企业有4300家,在2006年锐减千家,并且业内预计将淘汰75%。现在房子越来越不好卖,质量问题、面积缩水问题、物业管理问题、中介抬高房价问题……这些问题暴光越来越多,房产商倒掉是非常正常的。那么在房产商倒掉之前,怎么会不抛售未卖出的房子?可见,巨大的空置面积,是高房价头上的达摩克利斯剑。


23、税收因素。


前两年是炒房人大发其财的大好时光,可以说是黄金时代吧。不过目前这种好日子恐怕已经一去不复返了。因为只要在五年内卖出二手房,将要缴5%的营业税,另有0.5%的城建税和教育费附加。另外还有20%的个人所得税。其实这些税并非是新税种,原来的《营业税暂时条例》、《个人所得税法》早就规定了,只不过一开始为了鼓励房地产业的发展,后来则是纵容房价的疯涨,实际并不征收,对纳税义务人的偷税行为,并不追究,于是形同虚设。而为什么契税就必须交纳?因为没有契税的完税凭证,不能办过户。现在炒房的个人所得税同样操作,就逃不掉了。其实还有房产税、土地增值税,也是早就有规定,并未实际征收,而契税应当是3-5%,而不是0.75%或1.5%。一旦这些税种开始实际、足额征收,则无疑是阉割高房价的又一刀。同时,根据《刑法》的规定:“偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的,或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”恐怕只要有一个炒房人因此被判个六个月徒刑,恐怕数百万炒房人就要吓得魂飞魄散了吧?


24、普遍中低收入者的购买力已近耗尽。


2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说,"今年上半年,已有三分之一的上海人资不抵债,沦为"负翁。"上海市统计局所说的 "负翁"当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种"负资产",而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。另外,房价严重脱离城镇居民人均可支配收入,一些城市的家庭债务承担率也处于非常高的水平。根据各地公布的城镇居民人均可支配收入和平均房价,按照三口之家80平米一套住房的标准计算,平均20年按揭,按照目前利率水平,目前一些城市的债务承担率在50%左右的水平,远远超过美国2003年的18%的平均水平。以上海为例,2003年平均房价5118元/平米,人均可支配收入14867元,80平米住房需贷款327552元,每年还款26027.28元,占该家庭可支配收入的58.36%,债务负担相当沉重。一套房子的购买力需要十年甚至更长时间的收入积累才能形成。前几年购买力的集中释放,不少家庭二三十年来的积蓄已经不复存在。前不久上海有房产商推出首付半年内交清的促销政策。首付一次性都交不齐,还买的什么房?同时也说明,老百姓真的没有多少钱了。空置房这么多,价格这么高,购买力不足,不降价,这些房子卖给鬼去?


25、大学生就业困难,起薪大幅降低,购买力严重不足。


中国的高等教育扩招导致毕业生持续快速增加。1995年本人考上大学的时候,全国只招生89万。而2006年有500多万毕业生,在约6月的时候,看到报道,有200万人,约40%的毕业生仍找不到工作。到了11月,有报道说100多万毕业生未就业,可办理失业登记。中国公布失业率都是城市登记失业率,不登记的不算,农村的也不算。那么来自于农村的毕业生,可能并未算在内。即使是就业的毕业生,工资收入也自然远不如以前。好象是天津,有的企业给毕业生开出600元的起薪。也有的地方,大学毕业生的收入不如农民工。中国买房的相当一部分人是毕业不久的年青人,现在这些人要么根本没有收入,其他人收入也非常低,怎么能指望他们的购买力推动房价?其实中国的年青人也应该反思,在德国,人们第一次购买房子的平均年龄是42岁。为什么中国人刚毕业没几年就要买房?不光是在国内的毕业生,就是一些海归,也纷纷成为海待。有个朋友的大学同学,到英国留学,化了60万,回国后找了一年工作,终于找到月薪为1500元的工作。另有个客户,对我讲他女儿在上海大专毕业后,化了二三十万去新加坡读了本科,回上海后仍找不到工作,还是他动用社会关系为女儿找到了工作。


26、股市恢复正常,并进入牛市,必将大量分流炒作房产的资金。


这两年房价大幅上涨的时候,正是股市不断下跌的时候,炒房人高唱《真是乐死人》,股民时不时有人自杀。可谓一半是海水,一半是火焰。中国的股市因为一开始就是畸形发展(其实中国的房地产市场何尝不是如此?),积累了不少问题和矛盾,于是股市从2245点,下跌到998点。可是股市的问题终于不断得到解决,也恢复了正常的融资和投资功能。一年多来,上海股市指数从998点一路上涨到1900多点。财富效应当年吸引了大量资金炒房,目前也吸引了大量资金炒股。其实当时炒房的资金何尝不是因为缺乏好的投资渠道?连基本不炒股票的温州人,据报道都出现炒股团,好象有500多亿资金。10月份,中国的储蓄存款数年来首次出现下降现象,而同期,股市账户保证金从4000多亿元涨到6000多亿元。投资基金这两年也是收益不菲。榜样的力量是无穷的,当熊市时,一只基金发行一个月,只有10多亿资金认购,而现在往往基金发行几天就不得不结束,因为认购的数量达到100多亿。拿本人来说,今年的基金和股票,赚了50%以上,如果年初时化钱买了房子自然就赚不到这个钱,恐怕要天天骂自己是猪头了,并心情极度郁闷而骨瘦如柴。而且投资房产相对于股票,有先天的劣势:税费高,契税3%左右,房产中介费1%,营业税5%,个人所得税20%。股票则只有0.2%的印花税,0.15%的佣金。股票可以连连快速涨停,半个月涨一倍并不稀奇,房子则不可能涨这么快。房子要抛出,经历时间很长,挂牌半年无人问津很正常。股票打个电话或点点鼠标,眨一下白眼的功夫就成交了。投资渠道的多元化,自然减少抬高房价的炒房需求,促使房价下跌。


27、全球金融环境的影响。


目前,全球已基本告别了低利率的时代,美国的利率从1%一路升到5.25%,欧洲也已数次升息,日本告别零利率时代(这在前两年是不可思议的)。为此,全世界的流动热钱,过剩资金大量减少,不光石油、黄金期货因为失去了基金的炒作而不断下跌(本人在2006年7月3日就发文《石油与黄金价格将暴跌》),房价也失去了大量资金的推动,自然不可避免地下跌。原因一方面是投机的资金大量流入银行,选择了无风险的存款投资;另一方面,因为贷款利率不断上涨,贷款买房的成本大量增加,于是对房子的需求下降;同时,前期投资房产的投资客获利丰厚,抛售实现利润的愿望强烈。。美国最近有消息说,10月份的房价比去年同期下跌了将近10%。其实早就有经济学家指出,全球在房地产上积累了全球有历以来最大,范围最广的泡沫。中国的经济越来越融入全球市场,难道全球都在加息,房价形式一天不如一天,中国能躲进小楼成一统?


28、目前中国短期内造了过多的房子。


截至2005年底,全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中,上海为33.07平方米,北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元,上海、北京人均GDP刚超过5000美元,而居住水平却早已是东京的2倍!中国城镇居民的自有住房率已经达到了82%。而这个数据在美国是65.6%,英国是69%、法国55%、荷兰是 52%,日本是60%,德国更低,只有40.5%。只经过了六七年的牛市,中国的自有住房率就大大超过了大部分发达国家几十年累积起来的水平。说明了中国城市住房的市场容量可能已经非常狭小。难道上海的居住面积要发展到人均330平方米?难道在户均都有一套后,中国人会象地主买地越多越好一样,不断买进第二套第三套住房?中国井喷式的住房消费,令人想起其他消费领域的同样情形。一阵赶时髦式的集中消费之后,接踵而至的往往是整个行业的长期低迷及行业利润的急剧摊薄。家电消费如此,手机消费如此,汽车消费也好景不长,难道房地产就真的能够一枝独秀吗?杨过离开绝情谷,18天不吃情丹解药就会死亡。好象十年内不买房并不会马上就死吧?


29、比价效应。


据日本不动产研究所的数据:2003年东京地区公寓式住宅均价54.5万日元/平方米,一套均价4096万日元,分别相当于人民币4.3万和320万元。而现在上海均价1.25万/平方米,一套房均价150万元,分别是东京的1/3和1/2。可是日本人收入是上海的15倍。而且日本的房产包括土地所有权,中国只有最多70年的使用权。据美国商务部数据:2003年中期美国单栋建筑(相当于别墅)新房均价相当于人民币200万元,而上海的价格约为三四百万元。这样一比较,中国房价是高是低就很明显了。人们会越来越了解到这种情况,从而对高房价说不。有些喜欢拿上海的房价和纽约、香港来比,理由是上海是国际化大都市。美国是高度发达的资本主义国家,发展了200多年也不过只有纽约一个国际化大都市,上海和北京在国际人其实并没有多少人知道。中国人其实一直比较喜欢夜郎自大。


30、不管是汇市,还是股市,或是期货市场,越是涨得最厉害的时候,就是快要见顶的时候。


在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前,大涨特涨,交易火爆,但很快在一片狂热之中开始了崩盘,跌掉90%。楼市也是如此。香港1997年房市泡沫破灭之前,市民排队抢购楼盘。而且这里有一个惯性定律,价值越大的商品,要涨起来就越困难,但一旦涨起来,就能持续较长时间。比如股票,如果是大盘股,市值100个亿,那么一般不容易涨起来,因为要推动它,要较多的资金,而一旦开始上涨,就不容易停住,不象青菜的价格,一天可能三变,或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集,一旦上涨,会持续很长时间,但是一旦开始下跌的话,也是不容易回头的,比如香港,1997到2002年,长达五年,跌去60%。日本经济2004年出现了复苏的迹象,但是房价再挫5%,连续下跌14年。最近几年房价涨幅巨大,现在已是最后的疯狂(主要指北京、深圳、广州等,上海、杭州等地已经过了最后的疯狂了),已经是不能穿鲁缟的强弩之末了,虽然继续在上涨,不过如果给上涨的时间加个期限的话,我想不会是一万年。


31、中国90平方米以下的户型占70%以上规定的强制执行。


小时候看过一个有趣的动画片《没头脑与不高兴》,这个规定对高房价的打压作用我想没头脑的人都应该明白。中国人的盲目攀比消费真让人忍无可忍,就是打肿脸充胖子,简直就是变态。房价这么高了,还要买并不实用的大户型。想到不少农村也是为了炫耀,纷纷建又高又大并不实用浪费现金的大房子。不管农村还是城市,居住的大多其实都是有小农思想的公民。有两个数据可以说明这个问题:一方面中国的人均财富是美国的2%;另一方面,有个机构预测中国将成为世界第二大奢侈品消费国。开发商也迎合这种需求,大量造大户型的住宅,甚至有140平方米的经济适用房。今年1-6月,40个重点城市上市预售套均建筑面积是115平方米,有15个城市超过120平方米。而今后90平方米建筑面积的新建房至少占开工面积的70%,考虑到有些甚至只有60平方,另30%中,有的可能高达200平方,假如能把房屋平均建筑面积拉低到100平方,这样相当于同样一个地区,多出约13%的供应量。


32、物业税的推行。


就是国家把地皮免费给开发商,这样房子的价格就不包括土地,价格会大跌(现在房价中土地成本有的高达40%)。当然地不是免费的,由购房者在30到50年的时间内平均交纳。这样的政策一出,谁会去买那些包括地皮成本的房子呢?已经交了土地成本的房价还会这么高吗?而且二手房也不好卖出,因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。2005年1月17日举行的中国经济形势报告会上,财政部副部长楼继伟说,物业税正在做模拟测算,估计不久将在部分地区开始试点。


33、动迁形式的改变。


过去几年推动中国房价不断上涨的因素中,动迁居民的购买需求是一个不可忽视的因素。而目前动迁形式发生了较大的变化。前几年一些动迁公司的流氓动迁方式,使得动迁公司及工作人员的名声好比山顶上倒马桶---臭名远扬。比如对动迁户断水断电,半夜里扔砖头砸东西,甚至打骂被动迁户。上海2005年1月甚至发生了将拒不动迁的两个老人烧死的事情。这些导致动迁阻力大大地增加。也确也有不少钉子户,以不动迁为要挟,打算取得更多的动迁费。而房价的不断上涨,动迁费用也水涨船高。国务院今年调控房价的国六条,更明确规定“严格控制被动性住房需求”,可以预见,相当长一段时间内,动迁产生的需求将大量减少。


34、房价成本的真相不断浮出水面。


其实大多数人都应该知道房地产业是暴利行业,2003和2004年连续成为中国十大暴利行业之首。不过到底利润率多高,造房子的成本相对于房价是如何低,不少人是不了解的。而目前房价成本的真相正不断浮出水面。如最近有报道说中国第一高价楼上海的汤臣一品的售价,是其土地成本的25倍。福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本,引起社会广泛关注。经测算,该市开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%。最近有报道说对数十家房地产企业的抽查中,发现大量存在瞒报利润,偷逃所得税的问题。虽然很多对房子狂势的中国老百姓根本不考虑开发商赚多少钱,不过这些暴利成为普遍了解的事实时,总会有不少人不甘心为开发商贡献大半生的收入来买房的。


35、租房PK买房


相对于房价如此之高,涨幅如此之大,房子的租金却如此便宜,也相对稳定,甚至有些地方,有些时间段反而下跌(中国央行副行长吴晓灵就透露,从1998年到 2004年,青岛房价上涨了50%多,而房租却离奇地下降了7%。)虽然中国人的小农思想比较普遍,可是简单的算术也更精通。拿上海来说,100万元的房子,普遍年租金不到3万,每月2500,毛坏房可能每月只要1500元。我就不相信有那么多人不算经济账,为追求想当然的“安稳的感觉”,舍弃每月较少的租金支出,而选择一次性大额首付,长期沉重的贷款负担买一套已经大幅上涨的房子。特别是目前有调查说,有房贷的人中,有98%有心理障碍。好事不出门,坏事传千里啊。反面教材越来越多地出现的时候,会有越来越多的人聪明地选择租房。这样买房的需求自然减少,促使房价下跌。


36、对闲置土地的处置。


今年的“国六条”指出要加大对闲置土地的处置力度。《土地管理法》第37条规定:“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。”其实有多少土地到了开发商手中在晒太阳?这些土地本来可以增国市场上房屋的供应量。如北京有“8•31”大限,在此之后,所有商用土地必须通过招标、拍卖取得。可是在此之前,在2003年的8个月里,北京市就有近1.1亿平方米在这个时间内协议转让,而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。不指望所有的土地都在闲置两年后由政府无偿收回,以逼开发商造房子,但只要政府象征性地加大对闲置土地的处置力度,恐怕对高房价就是一大压力。


37、房地产市场的卖房市场已经转变为买房市场。


中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海援引资料称,截至今年上半年,北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中,没有实施建设。设定70%可用于住宅用地,按照容积率3保守计算,可以开发住宅面积1.68亿平方米,约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。那么,仅开发商手中囤积的土地,就需要北京常住人口中每三四户中的一户去买房才能售出。按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度,到2015年1月才能把这些房子卖光。曾经看到过济南、大连等地类似的报道。有个大概叫《神秘预言,2006年中国房价崩溃》的文章,可在网上搜索一下,提到的是上海。


38、经济适用房及廉租房的压力。


经济适用房一般指国家不收取土地,由开发商建造的严格控制利润率,向中低收入居民出售的房屋。因价格明显低于商品房,普遍受到欢迎。曾有个新华社的记者问我,为什么经济适用房难买?我回答:“如果大家都买经济适用房,商品房卖给谁去?”商品房目前已经是各地的支柱产业,甚至是独霸产业,能快速增加GDP,增加不用上交中央财政的卖地收入,而经济适用房的建设与此却矛盾的。那么地方政府对经济适用房的开发自然就不感冒了。廉租房与经济适用房功能相当,都可以满足中低收入者化较小的成本有安居之所。今年上半年的“国六条”已经明确规定要在2006年底前,各地安排一定规模的廉租住房开工建设。经济适用房的建设不知各地的安排,不过可以肯定的是必将有一个大发展的过程。这个好象电话初装费一样,一开始国家没有钱投资电信工程,那就收初装费,这些钱收得差不多了,电信投资也完成了,就免费装电话。这两年地方政府大量取得卖地收入及相关房地产税收,也是经济建设资金需求大。


39、房产中介对房价火上浇油的作用被限制。


其实房产中介多半没有存在的必要,应该消失三分之二以上。租房买房,有那么多网站可以免费提供一个交易平台,要中介干什么?浪费社会资源,增加交易成本。房产中介在过去几年中对房价的推波助澜的作用是客观存在的。比如吃差价,不让买卖双方直接接触,低价收房,高价卖房。更有与开发商勾结,制造供不应求的假象。曾经有上海的一些楼盘,开盘后买房人被告知已经卖光,其实房子不少在中介那里,可是要买,要加价。二手房1%甚至更高的中介费,也因为成本提高,推动了房价的上涨。房价的上涨对中介是有利的,于是自然鼓吹房价大涨必涨论,多多少少自然有人接受这种论调。而目前,对房产中介的限制越来越多,比如禁止差价吃房。而成本的压力,使得不少中介难以为继,纷纷关门大吉。上海的房价远低于北京,到超过北京,上海中介数量(10000多家)远高于北京中介(3000多家)数量可以看作原因之一。印象最深的是去年四五月出差到北京,坐车走路,一共只看到三家房产中介,而本人原上班经过的零陵路,天钥桥路至宛平南路段,居然有七八家中介。


40、最根本的,还要不要建设一个和谐社会?


中国政府毕竟是中国共产党领导的代表了最广大人民的根本利益的政府,不可能长期让大多老百姓面对高高在上的房价只能发出一声叹息,或是让脆弱的银行系统背负着巨大的房地产贷款风险置之不理。特别现在房产的泡沫已经非常大了,稍微出台点限制政策就能打压房价。虽然房价跌了,对经济不利,可是长痛不如短痛,中国政府一定不会象日本政府一样面对房产泡沫熟视无睹的。路易十四说:我死后哪怕洪水滔天。让某些掌握主动权的既得利益集团主动降低房价,是与虎谋皮。所以在房地产业的强制调整恐怕不可避免。


其实理由多找个十条八条是不成问题的,不过已经够充分的了。理智的人看一半,就应该心中有数,不愿意看不同意见的糊涂之人,看了再多,也不会相信的。列宁说:要有恿气面对无情的真理,有几个人能正视不利的现实?


本文应该是中国最全面,最有理有据的房价下跌的分析。初稿于2004年11月,当时想到16个理由,2005年3月,增加到20个理由。也曾看到有人写了房价下跌的49个理由的文章,不过对每条理由都没有太多的论据。好象还有人写了房价上涨的100条理由的文章,但基本上一个理由只讲一句话,绝大多数都是经不起分析的。不知如果能认真仔细看完本文的人,是不是有超过十分之一的仍认为中国房价必涨。看了以后仍要买房的人,只能说:这是你们的自由,不过当房价下听而损失惨重的时候,不要责怪政府、开发商、银行,因为没有人把刀架在你的脖子上逼你们买房,这是你们自愿选择的结果。


但何时开始跌不能准确地讲,因为这是从经济学的角度来分析问题,而不是根据《周易》,并且中国如此之大,各个地方可能大相径庭。并且房价涨跌不象股票,一只股票全国的价格是统一的,以什么价位成交了多少,都一目了然。而房价是涨是跌,一般让人无所适从。国家统计局的数据和地方统计局的数据可能不一样,中介从来不说要跌,卖房的从来都说要涨,到底以什么作为标准来判断涨跌都不知道,又怎么能说是涨是跌呢?并且同一楼盘,不同的面积、朝向、楼层,价格都不一样。难道有两个朝南房间的成交价比只有一个房间朝南的价格贵了30元,就认为是涨价了?并且真实的成交价也缺乏一个了解的渠道。并且虽然下跌是肯定的,并且会大跌。但短期,比如一年内,出现暴跌(30%以上)是不可能的。具体论述可参考我博客中的《房价下跌是个长期缓慢的过程》.

本文内容于 2007-8-6 9:12:08 被灭日帝国创始人编辑

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