外资多管道涌入中国地产

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憧憬人民币升值,看好房地产业高盈利能力,外资近年来进入中国地产市场的速度明显加快。同为逐利,但各路外资进入途径却不尽相同。

直接购买大城市的房产

新加坡腾飞集团以1.66亿美元收购上海市中心区域的海洋大厦;麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦;高盛8.9亿元购入百腾大厦……外资购置一级城市的写字楼,有“一举多得”的效果,除了保值增值、赚取利润外,还可用作办公场所,节约运营成本,同时能起到直接宣传、推广企业形象的效果。

除了购买写字楼,外资也会直接购地,如新加坡的凯德置地出手多次,竞得佛山、成都等二线城市的大量地块。直接购买物业和地产,管理自主化,有助于效率提升,从而保证利润的最大化。

近来,对于外资购房购地的模式监管趋紧。去年7月颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》,规定“购买非自用房地产,必须设立外商投资企业”,提高了直接购置房产的资金门槛、交易成本、时间成本。而日前颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,对外商投资房地产审批、备案和监管更加规范和严格。鉴于此,外资更加青睐于参股房地产企业或者房地产项目的股权投资。

投资大陆地产商借道入场

5月29日,华发股份( 36.34,1.94,5.64%)(600325)公告,其下属两家房地产子公司分别向Gateway Capital投资的全资子公司转让50%的股权;6月7日,阳光股份( 23.50,0.48,2.09%)(000608)完成向新加坡的Reco Shine Pte Ltd非公开发行1.2亿股,后者成为公司新的第一大股东。此外,渣打银行投资3.7亿港元入股房地产开发商绿城控股,斥资5000万美元入资世茂地产。

国内房地产行业的集中度不高,上述的华发股份、金地集团( 37.37,1.28,3.55%)等,虽然在全国来看并非龙头公司,但在各自的主要经营区域的市场地位则不可小觑。借力这些知名企业,外资进入国内房地产市场的渠道更加顺畅便捷;而外资给国内地产商带来资金的同时,也带来了先进的经营管理和项目管理的经验,以及先进房地产开发模式。

对比股权投资和项目投资,业内人士认为,项目投资方在投资周期上有所限定,风险较大;股权投资方式持有周期长,能有效分散风险。

购买“中国概念”的REITs

还有相当多的境外投资者通过购买“REITs”(房地产投资信托基金)的方式,参与中国市场。投资者主要来自亚洲、欧洲、中东和美国、澳大利亚等地的国际金融机构投资者,重点投资中国一、二线城市的中档住宅发展项目。

这种模式,是将募集投资者的资金交由投资机构进行专业化房地产投资运作,并将投资收益按比例分配给投资者。华泰证券研究员张驰飞认为,REITs化是我国未来房地产行业的发展方向之一,成为房地产证券化的重要形式。

大举认购海外上市房企股份

广东房地产企业碧桂园前段时间在香港上市,受到外资热情认购,他们看好这家公司拥有的1900万平方米的土地储备和国内的市场。除碧桂园外,雅乐居、富力地产等较早在港交所上市融资的公司,亦是外资的追捧对象。

房地产企业在地方发展遇到瓶颈后,自然谋求向外扩张,实现全国各地的布点,这就需要大量的资金。政府对房地产调控政策,以及银行收缩银根的措施,众多房地产开发商就谋求海外上市,解决融资问题。借助海外上市融资,上市之后,这些内地的房地产企业的知名度亦有提升。

外资大举进入我国的房地产市场利弊兼有。商务部国际贸易经济合作研究院的梅新育认为,对不同形式的外资流入不应采取一刀切的限制力度,应选择让长期的制度建设和短期的应急措施共同发挥作用,在限制外资投资房地产的同时,还需保证外资的自住需求、发挥外资的高度专业化技能优势。


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