怎么还房贷最合适

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怎么还房贷最合适:


贷款买房后不可避免的事就是还房贷,银行通常提供的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法。目前市场上最普遍的还是等额本息还款法和等额本金还款法两种,也是广大买房人普遍选择的两种。那么,这两种还款法到底哪种最适合自己呢?牛牛理财工作室给大家做一些简单实用的解析。


等额本息还款法是在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息的方法。每月等额偿还贷款本息,是个人住房抵押贷款中最常见的一种还款方式。


等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊,利息则按贷款本金余额逐日计算,每月还款额在逐渐减少,但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法,开始时每月还款额比等额本息还款要高,在贷款总额较大的情况下,相差甚至可达千元,但随着时间推移,还款负担会逐渐减轻。


例:张先生购买了一套总价100万的新房,首付20万,贷款80万,利率为6%,期限为20年。


如果采用等额本息方式,根据上面的计算公式,可以得出以下结果:


每月还款额为5731.45元


第一个月所还利息=800000×6%/12=4000


第一个月所还本金=5731.45-4000=1731.45


偿还完所有房贷后一共还的利息=5371.45×240-800000=575548


如果采取等额本金法,根据上面的计算公式,可以得出以下结果:


第一个月还的本金=800000/240=3333.33


第一个月所还利息=800000×6%/12=4000


偿还完所有房贷后一共还的利息=3333.33×0.005×(240+239+…+1)=3333.33×0.005×(240+1)×240÷2=482000


通过计算后,我们发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本金法所还利息总额要少。但是,在实际操作过程中,牛牛理财工作室的建议是:贷款买房时,究竟是采用等额本息法还是采用等额本金法,主要考虑的不应当是利息问题,而应当是贷款买房者的收入变化情况。若目前收入较高但预计将来收入会减少的人群,如面临退休的人,或还款初期还款能力较强,并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人,建议采取等额本金法。若目前收入低,但以后收入逐步提高的人群,如年轻人,建议采取等额本息法。




刚过去的这个周末,市场传言的加息和取消存款准备金率并没有来临,虽然靴子还没有掉下来,但是今日大盘报收4253点,说明市场的信心已经恢复。理财市场上赚钱的故事依旧演绎得风风火火,今天一早关于上周封基金大涨的分析文章就好几篇,而大盘封基确实还有上涨的空间。公司债7月推出,各种细则也日渐明确。交强险推出了费率浮动的范围。一向为金融盲点的农村地区,也开始有18家新型农村金融机构开业。


取消利息税的影响提前消化


我国征收20%的利息税已近8年,最近受舆论质疑的主要原因是,CPI连续三个月超过3%,加重了存款实际负利率态势。以5月份为例,CPI达3.4%,而一年期存款税后利率仅2.448%,实际利率近-1%。这意味着广大中低收入储户在为通货膨胀交纳“租金”。有专家指出,这是典型的“劫贫济富”,不符合缩小收入差距和建设和谐社会的目标。


如今,取消利息税已经形成相当规模的预期。 另外,取消利息税与加息有相比的途径,可以估算其对市场的影响程度。取消利息税等于将居民存款实际利率提高0.612%,但由于其对应的仅仅是老百姓,不仅对企业没有影响,也未给银行带来利息支出负担,因此,又不能简单理解为加息2-3次。 况且,今年两次加息对市场的负面影响都有限。因此,单纯从市场心理层面看,就更没有必要过分夸大取消利息税的影响。


在这一点上,取消利息税显然与印花税上调的政策背景有很大不同,因为已经是相当规模的预期,所以取消利息税对市场来说不算是“surprise”,其对市场的影响就不会太大。并且我国金融市场繁荣、投资产品增多、资本市场日益健康发展以及居民收入提高、保障体系逐步完善的必然结果,是一个趋势性的变化。取消利息税不会改变这一方向,也就不会动摇牛市的资金基础。


取消利息税政策预期被提前消化


封基折价率回落 仍有上涨空间


上周,牛牛理财工作室一直看好推荐的封闭式基金走出了一波气势磅礴的独立行情,平均周净值增长率为5.89%,全体基金的净值在增长,鸿飞、科讯的周净值增长率高于8%,汉鼎、安久、普惠、安顺、汉盛这5只基金的周净值增长率介于7%至8%之间。富国、易方达、鹏华、大成等公司旗下的封基上周有较好的绩效表现。由于封基都已经在去年下半年修改了分红条款,年度收益分配至少为两次,故2007年度的中期分红,已经成为了即将实现的良好预期。


今天,继上周五大涨7.70%之后,本周一基金指数再涨8.55%,其中基金鸿阳( 1.898,0.17,10.03%)、基金普惠( 2.470,0.23,10.02%)、基金晋丰、基金兴和( 2.274,0.21,10.01%)等十只品种涨停,其强势为历来所罕见。


封基市场行情呈现出很好的价升量增走势,使沪深两市在交易的40只封基折价率快速下降,目前封基平均折价率已降至16.8%的多年来最低水平。虽然近期大盘封闭式基金涨幅较大,但从整体来看,大盘封闭式基金仍有上涨空间,截至6月15日,大盘封闭式基金的折价率为21.16%,为年内新低,但从折价率的历史走势来看,20%的折价率并不低。其次,分红将进一步推动封闭式基金折价率的回落。目前仅有4只封闭式基金公布了分红方案,事实上,大部分封闭式基金都有较强的分红能力。最后,创新型封闭式基金和股指期货的推出预期也有利于封闭式基金折价率的回落。






本文内容于 2007-6-19 4:39:36 被跳舞猫编辑

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