土地增值税震荡

《财经》杂志消息

一项延迟13年的土地税征缴方案,引发了一场始料未及的市场震荡


□ 本刊记者 张映光/文


一项延迟13年的土地税征缴方案,制造了一场始料未及的市场震荡。


1月16日晚,国家税务总局网站上悄然出现一则《土地增值税清算管理通知》;次日,沪深两市地产股全线下跌。截至闭市,共计62只下跌,26只跌停。


其中,被称为地产龙头股的万科A(17.3,0.11,0.64%)自2000年以来,首度遭遇跌停,当日收报17.28元人民币,急挫10%;华侨城A(18.9,0.30,1.61%)、保利地产(47.98,0.84,1.78%)、招商地产(24.1,0.35,1.47%)等亦均遇跌停;金地收报17.76元下跌9.98%,几近跌停板。沪深地产板块平均跌幅达9.78%。


中资房产H股同时全线急挫,富力地产下跌7.77%,中国海外则下跌6.06%,平均跌幅超过8%。


这也是近一年地产股首次大幅下跌,其跌幅甚至超过“国六条”系列调控政策出台之际。当日晚,万科等多家地产企业连夜召开董事会,并于次日发布公告,澄清政策影响,以求稳定股价。


1月17日,地产股出现企稳反弹之势,万科、中粮地产(11.43,0.71,6.62%)、招商地产均大幅拉升。仅光华控股(3.72,0.21,5.98%)与华侨城仍持续跌停。H股跌幅也趋缓,华润置地跌5.12%, 富力地产跌3.55%。如此震荡,概因直接触动了地产市场最敏感的神经——由土地增值所带来的高额利润。


“清算”之始


这份由国务院签署于2006年12月28日的文件,全称《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》),要求各地从2007年2月1日起,开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。


所谓土地增值税,是对纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值部分,按比例缴纳的税收。


1993年,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,规定自1994年开始征收。1995年出台的实施细则,规定了四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除金额50%至100%的部分,税率40%;增值额超过扣除项目100%至200%的部分,税率50%;增值额超过扣除项目金额200%以上的部分,税率为60%。


计算增值额时允许扣除的成本,则包括取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本(土地的征用及拆迁补偿费、安置费、基础设施费用、公共配套费用)和房地产开发费用(与项目开发有关的财务费用、管理费用以及销售费用)。扣除之后的部分,实际大致等同于项目的所得税前利润,即营业利润。


同时,该细则还约定,对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产土地增值税实行免征。1998年,财政部进一步将免征政策延长至2000年底。


至2001年,恢复征收的土地增值税,却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因,一直采取了预征的权宜之计,大部分地区按预销商品房收入1%-2%的比例缴纳。这意味着,对房地产企业销售利润率的预先认定只有3%-6%,远低于实际所应征缴数额。预征之后,也往往再无下文。


2007年出台的新征缴方案并未改变原政策中四级累进式的征缴办法,只是明确了土地增值税的征收范围,并在征收办法上以实征式的清算制取代税率过低的预征制,在房地产企业完成销售、核定其实际成本后足额缴纳。


新的征收办法为了使土地增值税实征更具操作性,做了更多的细致规定。例如规定三种情形应清算土地增值税,一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;三是直接转让土地使用权的。


《通知》还明确划定了清算时限,对取得销售(预售)许可证满三年却仍未销售完毕的项目,均需征缴。分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。


这一系列的规定,旨在解决过往这种税种在征缴过程中的各种操作难题,亦使市场相信地产企业的利润率将受到前所未有的挑战。


恐慌将持续多久


“基金经理们一直以为这个政策不会出台,因为地产商曾一直向他们这样许诺。”《财经》杂志特约经济学家谢国忠说:“机构投资者对此预期不足,这可能是该政策一出台就引起市场恐慌的直接原因。”


谢国忠说,“真正能够吸引基金经理的是对土地不断升值的预期。任何动摇这一基础的因素,都会带来恐慌。而人们总是在恐慌与贪婪之间摇摆。在一阵恐慌后,地产商会又像以前一样说服基金经理们,他们会很好地消化这一政策。”


事实的确如此。以万科为首的几家地产企业在1月18日迅速发出公告,均称该政策对公司业绩没有影响。万科公告称。公司在预交了土地增值税的同时,还按相关规则,在以往年度的业绩中作了相应的成本预提;且公司“一直以普通居民住宅开发为主,因而受土地增值税影响相对较少”。万科保证已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期将不受影响。


据《财经》记者了解,万科、金融街(15.65,-0.26,-1.63%)、招商地产等几家地产企业,均宣称已为土地增值税清算制的推行预留了一笔可观的准备金。其中,万科称预留准备金高达3亿元。


在谢国忠看来,基金经理们手中的钱仍然很多,中国内地的投资渠道依然很窄,对人民币升值的预期还在;而所谓宏观调控单纯靠一两个这样的政策,还看不出政府消除泡沫的真正决心。


事实上,地产商确有规避的空间。新政策出台后,各界普遍猜测,地产商有可能通过提高房价的方法将增加的税额转移到消费者身上。但是,这种方法仍受到税率设计的一定限制。累进税率的征收办法限制地产商不能依靠简单提升售价,转嫁税收增加的成本。如果提价势必造成增值额的上升,它到一定程度会触发更高一级税率的适用。


尽管如此,仍有分析人士认为,过去土地增值税征收困难的一个主要障碍,是很难确定开发商的实际成本,现在这个难题仍然存在。扣除项目内包含的房地产开发成本名目繁多,开发商在20%左右的范围内做大成本的可能性比较大。如果开发商能在提价的同时将成本做上去,会进一步削弱税政对住宅项目利润率的影响面。


不过,在中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云看来,成本核算不是难题。“开发商的销售价格是公开的,招拍挂的地价也是公开的,即使是协议出让的地价也是可以查到的,成本核算的难度并不大”。


清算谁?


土地增值税对地产利润的影响到底有多大呢?不同企业会有不同感受。按累进税率的征收办法,意味着毛利率越大的企业,所缴税额越高。


申银万国分析师黄燕铭认为,按照敏感性测试,主营业务利润率为32.5%到45%的企业,所需要缴纳的土地增值税对企业业绩减少额为22.7%到28%不等。如该《通知》得以严格执行,未来房地产开发企业的成本压力会进一步加大,利润空间将有所减少。并且项目利润率越高,政策的负面影响越大。


“利润率较高的企业,往往囤积有大量土地,尤其是价格较低的协议出让的土地,”伟业顾问董事金勇认为,“新政策对这些企业的影响面更大。”


根据2005年年报,销售额排名前十位的地产上市公司土地储备合计超过8000万平方米建筑面积,这些土地记在其资产负债表的存货项下,相关计算表明,这些土地储备历史楼面地价不会超过1200元/平方米。


如万科2006年前三季度的土地储备增长中,就有60%以上为通过协议转让取得的低价地块。保利地产在其上市的五个月后,土地储备猛增500万平方米左右。


据联合证券分析师鱼晋华测算,当一个项目的增值额介于20%至50%之间时,即该项目的销售净利润率介于11.7%-22.33%时,该项目应交纳的增值税率为30%;而在交纳增值税之后,该项目销售净利润率下降的幅度在3.35%-6.70%之间。


国泰君安证券研究所张宇的判断相对乐观,他认为,交纳土地增值税将使地产企业销售收入下降5%-10%,净利润下降1%-3.3%。


《通知》显示,土地增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,这意味着,毛利率超过30%-40%的项目要征收土地增值税。


国金证券分析师曹旭特分析,以上市公司公布的利润率计算,大部分普通住宅项目均可免征土地增值税。国泰君安证券研究所张宇也认为,大多数以普通住宅项目为主要地产公司的毛利率在59%以下,负面影响较小。相反,以商业地产为主营业务的企业,受冲击较大。


不过清算制面对的最大难题,仍然是能否核清成本,执行追缴。


“这对万科等预留专项资金的企业,显然影响不大,”伟业顾问金勇说,“但对大多数开发商而言,则是对其资金链的潜在威胁。同时将加重中小开发商资金不足的问题。”


税改前奏


“土地增值税清算制的出台,与前不久财政部牵头、对地产企业税务状况的调研结果有一定关系。”中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云告诉《财经》记者。


实际上,针对房地产企业税收问题的调研与审计每年都会进行。结果证明,大多数地产企业均存在税务问题。


“这与地产行业的高利润形成鲜明对比。”邹晓云说,“这一高利润主要来自近年来土地的增值。因此,靠收增值税的方式平衡利润,是很自然的办法。”


同时,以累进税率的方式征收土地税,对开发商囤地囤房亦起到一定限制作用。“土地增值税是一项地税,这一政策的初衷,也许与寻求增加地方财政收入有关。”伟业顾问金勇说。


限价地、限价房政策的实施,令地方政府从土地出让金获取收益受到一定损失。新的土地政策规定的土地出让金收支两条线的管理,令地方政府对这项重要收入的支配亦受到限制。在此背景下,土地增值税重征,无疑是对地方财政的一种补偿。


此外,亦有熟悉国家税务当局政策制订过程的分析人士认为,严格征收土地增值税之举,可能是政府将包括土地增值税等各项税种合并为物业税改革的前奏。


目前,涉及房地产的税制十分杂乱,企业需要缴纳几十种费用。其中涉及土地使用的税收,包括农地占用、土地使用、契约等;涉及建设中的税收,包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息;涉及房产或土地转让交易的,有营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税。


各种税收名目有几十种之多,统一多类杂税为物业税的改革,议论多年,一直未能推出。据《财经》了解,其实施办法已形成草案,目前在各部委讨论阶段。


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