搜狐博客 > 黄祖斌律师文集 中国房价必跌的40个理由

近两年,关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏,莫衷一是,而房地产价格却持续上涨。

关注房价很久了,自然看到很多种说法。遗憾的是,不管是什么学者、教授、经济学家,或是些高级房产商,还有不少业内人士,写的东西看起来惨不忍睹,一大半的人,其实就是竹苞。(这是《诗经》中的一个词。据说和绅曾向纪晓岚要字,纪就写了这两个字给和,和很高兴,因为纪一向看不起他,这又是诗经中的词。和就拿来在刘镛面前炫耀,刘看了露出奇怪的笑容。刘说“竹苞”拆开,就是“个个草包”四个字,是在讽刺和绅。和大怒,为后来纪发配新疆埋下伏笔)。特别是一些所谓的经济学家,差不多就是用笔杆子杀人。详细论述,可参考本人博客中的《经济学家与房价谎言》。


毛泽东说:凡是敌人赞成的,我们就要反对。所以开发商的言论,不听也罢。(王石除外,任志强有些话很难听,不过最好能避免情绪化,认真分析,有些其实是有道理的)。真的要是如他们说的要大涨,何必要卖房子呢?拿在手里卖更高的价不好吗?


尤其人们都有个误区,看一种说法,首先看其是不是个有头有脸的人,而不是首先看有没有依据和道理。本人默默无闻,也不代表谁的利益,写了近20万字关于房价的文章,也没有什么直接的好处,只不过因为还有社会责任感罢了。


开发商如误入白虎节堂,看到这个文章,就此打住吧,不要往下看了。炒房人也是如此,你们不承担房价下跌的社会亏损,谁来承担?本文是给年收入5万以下,总资产20万以下的人看的。


以下是本人总结出的促使房价下跌的40个因素。要注意的是,在相同的需求下,供给增加;或在相同供给下,需求减少,都是促使价格下跌的充分条件。


1、价格由价值决定,同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断,但是看看日本的例子,日本因为人多地少,所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨,结果在最高峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值,日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中,人不免狂热,失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上,因为土地的价格并不代表价值。曾经的君子兰热中,一盆花卖到十几万元。目前中国有些兰花,卖到上千万元。凡高的一幅某医生的肖像画,在艺术品泡沫最盛的时候,被一个日本人化好象是9000多万美元买下,接下来该日本人为还债要卖画时,别人只出800万美元。荷兰曾经的郁金香泡沫时,有个外地来的水手,把一个船长花数千金币买的一个郁金香球茎当菜吃了,因为对泡沫的局外人来说,这东西是不值钱的。


2、低价买公房好景不在。前几年,因为住房分配货币化,原先不少人从单位以很低的价格买入产权房,再高价卖出,产生一个财富效应。如知道有一套上海的房子,当年化2万元买下,现在的市场价是70万元。凭空多了68万元的家庭财富。这样购买能力增加,又有改善住房条件的需求,而这部分购买力最近几年正在集中释放之中,但这种低价买入公房,高价卖出的好事已经一去不复返了,所以这部分购买力一旦释放完毕,对房地产市场的推动力就会突然消失,高高在上的房价就会失重。


3、利率的提高。那个中国老太太辛苦了一辈子,终于积累了足够的钱买了一套房子,却没来得及享受就去世,而美国老太太早早住进好房子,在去世前还清所有贷款的故事广为流传,现在贷款买房是比较普遍的现象,房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年,正是中国连续降息,还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的,一年期存款利率只有2.52%,而贷款利率不过6多一点,但是20多年来中中国平均一年期存款利率是6.6%左右,按现在的利差来算,平均贷款利率为9%左右,而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%,如果贷款利率上涨到7%,还会有那么多人热衷于贷款买房吗?恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国,不同时期,总会是银行存款利率高于通货膨胀率,而现在的中国却相反,不光时有CPI高于利率,而且中国的消费物价指数是不包括房价的涨幅的,算上房价涨幅,CPI更高。这本来就是反常的,利率迟早涨到物价涨幅之上。中国自2004年10月开始已经两次加息,进入加息周期。不光如此,购买非普遍住房的贷款利率不再实行优惠利率。房贷人的还贷压力不断加大。这样,未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8%,房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元。这种增长肯定是不能持续的。按这种增长速度,恐怕很快可以买下整个地球了。


李嘉诚说:房价上涨的时候不会死人,但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家以后在大城市走路不要在高楼下面走。


4、银行房贷违约率的上升。据上海《东方早报》2006年11月15日报道,上海当年9月末,中资银行个人房贷不良率为0.86%,而2004年只有0.1%左右。两年时间房贷不良率上升了7倍多。不知全国的情形如何,应当差不多的,数据上升幅度略有不同罢了。主要原因是一些年青人,虽然可能出生于市场经济时代,思想观念还停留在农业社会,不顾自身条件,盲目买房,每月还贷收入超过50%,成为房奴。可是中国的收入并不是很稳定,收入捉襟见肘时,自然还不起贷款。另有些盲目的炒房人,暴利的预期落空,同样无力还款。而银行处理这些不良贷款,要化大量的人力(律师费只能自己承担)、时间成本(一审简易程序是3个月,执行时还要评估和拍卖)。这必将促使银行放贷时谨慎再谨慎,甚至信贷员放贷时手都会发拌。而没有银行贷款的支持,有效购买力必然大幅下降。高房价怎么能维持呢?同时,当法院拍卖房贷违约人的房产时,必然比市场价便宜,又有谁会化高价去买市场上的房子呢?


5、银行存款准备金率的提高。2006年以来,人民银行已连续三次提高商业银行存款准备金率,共1.5个百分点。不仅一次性直接冻结中国商业银行的近5000亿资金,减少了银行房贷的资金,间接减少的资金更是数倍于此。因银行放出的贷款,有相当一部分暂不使用,又以存款的形式放在银行,银行取得这些存款,按最低存款准备金率的比例存一部分到中央银行,又可以将这些因贷款而产生的存款资金的一部分形成新的贷款贷出去;新贷款同样会存在银行,银行再贷……这就是银行的货币创造功能。央行之所以再三提高存款准备金率,一方面是为避免以升息的方式来降低流动性有促使人民币升值的作用,另一方面央行以此回笼现金,比发行票据的成本更低。目前国内流动性过剩的问题没有得到根本解决,未来极有可能继续提高银行存款准备金率。


6、房贷首付的增加。在购房人自有资金一定的情况下,银行购房贷款的首付越少,实际的购买需求越大。以前中国普遍房贷的首付要求至少两成,造成购买欲望虚火非常旺,更有炒房人,以一套房子的钱买五套房子,这都导致房产市场上房子更加供不应求,带动房价的上涨。而自2006年6月1日起90平方米以上的房屋贷款首付提到到三成,这必然大大压抑了短期内的购房需求,也必能起到打压房价的效果。


7、暴利导致供应量的增加。现在中国基本没有什么供不应求的,因为现在社会资金充足,一旦某个行业利润率高,那么资金就会涌向这个行业,从而降低这个行业的利润率。马克思说:“资本一旦有20%的利润,就会活跃起来,有50%的利润,就被到处使用……”比如火柴,如果能有200%的利润率,那么产量很快就会大涨,于是供大于求,于是价格大跌,利润率很快下跌,甚至为负,这时会有很多投资者不得不退出市场,这样逐渐利润率会上涨,最终与社会平均利润率相当。一开始彩电、VCD、手机、空调、汽车都因为利润高,于是产量大涨,于是纷纷降低价,利润降低,有的甚至亏损或即将亏损。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢?因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍,但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了,而且需要的资金多,同时不正当竞争、不公平竞争情况严重,一些资金要进入这个行业,面临隐形的门槛。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降,于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期,生产周期再长也不是无限的,总会有这一天。西方谚语:“上帝的磨转得很慢,但一直在转。”中国谚语:“时候一到,一切全报。”


8、按最近几年房地产发展速度(30%左右),远远大于GDP的增长速度(10%以下),这样下去到2020年以前,中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP,这可能吗?所以增长速度一定会下降。


9、心理因素。毛泽东说:真理总掌握在少数人手里,因为正如福特说的:思考是世界上最艰苦的工作,很少有人愿意从事这项工作。一般的老百姓就象是姜昆和唐杰忠说的相声中一听邻居老太太说副食品要涨价就睡不着觉马上去抢购油盐酱醋味精的老急一样,心里没有一个主见。特别是当看到“象买白菜一样买房”,看到报纸上报道有排队买房的,就心里着急,就激动,一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了,简直就要五内俱焚了。美国股神巴菲特有个故事:一个石油商死后上了天堂,结果圣彼得说:实在抱歉,我知道您在世时行为正派,做了很多善事,但是天堂里已经饱和,实在住不下人了。这个石油商说,不要紧,我有办法,他对天堂的大门大喊一声:地狱里发现石油啦!马上从大门里跑出一大堆人,要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切,说:现在你可以进天堂了。不料石油商说:“不,我想去地狱,说不定这个消息是真的呢”。同时,一般人有买涨不买跌的心理,因为怕涨,所以在未涨时以便宜价买入。但是房价涨幅降低了,停止上涨了,人们就会观望,开始下跌了,那就不再购买,起码会迟延购买。到时的房产中介如同北京小汤山医院一样,鲜有人问津了。如电视机,电脑,价格一跌再跌,越是跌,越是没人买。


10、宣传作用。不用统计就可以认定,报纸、网络,说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么?广州某份售价为0.5元的报纸,每卖出一份,报社就能有1元的收入,因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费,再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章?日本明治维新前是“大阪富豪一怒,天下诸候俱惊”,现在是房产大鳄一怒,天下报刊俱惊。相反,刊登一些认为房价会上涨,鼓励人们买房的文章,房产商们却是支持刊登的。再看看各级的政府官员,没有一个说房地产有泡沫的,恐怕官员说房价有泡沫是个政治问题了。同时,不排除一些经济学家受了地产商的好处,如收了庄家钱的股评家唱高股票一样说房价只会上涨,不会下跌。但谎言不可能在所有的时间,欺骗所有的人,当这些谎言被一个个被戳破时,就象一首歌唱的那样“吃的都给我吐出来”。好比银广夏这个股票因为造假股价大涨,最终又因为真相大白,从30多元跌到2元多。


11、政府不会托市。有人说,各地方政府不希望当地的房价下跌,所以房价不会跌。笑话,人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗?就是香港政府,也远比中国一些地方政府有钱?当日本与香港的房价持续下跌的时候,难道日本与香港政府希望房价下跌吗?也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿广州来说,2004年房价涨了,可是之前却连续下跌8年之久。更重要的是,商品的价格涨跌是由经济规律决定的,不以人们的主观意志为转移,当房价下跌的各种因素积累到一定程度后,政府是托不住的,只能无可奈何花落去。其实情况恰恰相反,中国政府是非常聪明的,1997年中国股市疯狂的时候,一篇人民日报的文章就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家受到亚洲金融危机的冲击,中国基本安然无恙。恐怕只会适当打压房价,挤压泡沫而不会托市。详细论述,请见本人博客中的《房价必跌,政府无力更不可能托市》。


12、有人以为,土地是不可再生的资源,所以从长期来看,房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看,也是上涨的,1929年纽约的股市大跌,300多点跌到30多点,现在涨到12000点。可是在1930年的时候谁会去买股票?2004年中国有多少人踊跃地买股票?哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。据《富爸爸,穷爸爸》的材料:纽约约16世纪曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来,如果将那24美元用于投资,以8%的年利率计算,到1995年这24美元就会变成28万亿美元,也可以把曼哈顿重新买下来。长期上涨并不是一直上涨从不下跌,实际情况是如果涨得太快了,就会下跌。香港的地价从割让给英国后到现在不知涨了多少倍,但是从1997年开始连跌几年,跌幅60%。日本人多地少,而且有三分之二以上是山地和丘陵,人多地少比中国严重得多,可是从1990年开始房价跌了14年。土地是稀缺的,不可再生的,可是世界上哪种东西是无限的?当1999年前后中国房价低迷的时候,难道土地就是可再生的了?当海南、北海的房产泡沫破灭时,好象并不是因为当地突然出现大量的新土地吧?土地是有限的,还要搞清楚,人民币是有限的,购买力是有限的。详细论述请见本人博客中的《揭穿土地稀缺房价必涨的谎言》。


13、房价收入比过高。现在不少人,特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的犹豫的人说,现在香港的房价是多少,离这个价格大陆的还差得很远,所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工,一个月可以挣9000港币,而且香港这样的地方收入稳定,失业率低。所以看看与房价与个人收入比,在香港房价最高的时候,也不过是14:1。中国社会科学院刘建昌先生测算:以上海为例,一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍,而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。再看房价与家庭收入比,即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5:1,联合国的标准是3:1。而在经验世界中,美国的这个比例是3:1;日本是 4:1。有人说中国有钱人很多的,可是收入最高的上海2005年人均可支配收入是18000多元,有钱人只是很少的一部分。中国人结婚没有房子是不可思议的,同时父母对孩子的爱是世界有名的,年轻人要结婚,当然要买房,父母当然补贴,可是中国父母不全是开金矿的。很多东西具有中国特色是有道理的,可是对于房价收入比,是不可能一直如此高的。这个道理差不多地球人都知道。中国人和外国人一样要吃饭,要打电话,学费远高于外国,医疗费不断上涨。中国人绝不可能长期为一套房子舍弃其他需求。


14、城市化的压力。中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的,就是中国的城市化,大量的农民会进城市成为市民。根据《2001-2002中国城市发展报告》,中国的城市化率将从该报告发布时的37%(世界银行的统计是不到30%)升至本世纪中叶的75%,每年1000多万人口进入城市(这还不算期间增长的人口)可是如何完成这个任务?虽然免了农业税,可是广东的农民工工资十年没有涨了,拖欠工资是普遍现象。中国农民的收入水平,刚刚达到小康水平,一旦家里有孩子上大学,就不得不节衣缩食或大量借贷,往往有的家庭因为有家庭成员生病,马上致贫,这种收入情况不可能在短期内改变,要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭?所以要提高中国的城市化率,中国的房价长期来看一定要降低,让一般收入水平的人也能够买得起。(见本人博客中的《房价大跌是中国城市化的必然要求》)。


15、炒房人过多。这两年来,因为房价持续上涨,所以大量资金为追求高利润涌入这个市场,买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线,大约为15%,超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查,接受调查的上海25个小区23694户居民,26.55%的购房者是把房子作为投资的,更大数量的居民购买新房以后把旧房出租,以房租支付新房贷款,其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中,可以推动房价进一步上涨,同样,在房价见顶的时候,因为不再有赚大钱的预期,同时为了避免血本无归,必然大量抛售,这又会加速房价的下跌。在中国,温州人炒房团名扬大江南北,而在上海,更有其他中国内地垮省的投资者,还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了,大约是40%,可是在一些国际化大城市,如纽约,也是由当地居民购买75%的房产。为什么有这样一个炒房比率的警戒线?就是当小于这个比例,这些人的抛售市场还可以承受,超过了,市场承受不了,会进一步下跌。总之,投资买房的人越多,前两年对房价的推动作用就越大,泡沫就越严重。


16、以租还贷已经不可行。一个健康的房产市场,房价会和房屋的租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨,房租却基本不变(这也说明房价上涨是非理性的)。在房价较低的时候,不少有眼光的人低息借入银行贷款,买房后出租,以租金偿还贷款。可是现在房价涨了很多,如果还是这样操作,每月的银行还款涨了不少,租金仍是这么多,已经不可行了。在温州有一套150平方的房子,价格150万元,可是月租金只有2000-3000元,按2500计算,一年只有3万元的租金收入(不算交纳的税),要50年才能必回成本,相当于股票的50倍市盈率。这种投资方式对房价的推动力大幅减少,房价再涨上去,甚至会消失。


17、绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断,大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来,经济持续增长,所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。房子近几年一直在涨,所以不少人认为还会涨下去。可是现在有一件事越来越敏感,就是台湾问题。如今屏蔽的屏蔽趋向越来越明显,胆子越来越大,说的话越来越没谱,甚至排出了时间表。毛泽东说:世界上就怕认真二字。而中国共产党对国家大家一向认真负责,恐怕一旦台湾宣布独立,战争一定不可避免。前一阵子,还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝,又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。这种情况下,不要说有几弹导弹打到上海,哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里,上海的房价是不是还会持续上涨?虽然开仗的可能性不大,不过这始终是悬在房价头上的达摩克利斯剑。


18、根据2005年1月1日起实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,也就是说,如果业主向银行贷款买房后如果不能按时还款,银行只能把用于抵押的房产查封,却不能拍卖收回贷款。现在深圳的各家银行已经提高了房贷的首付比例,银行在发放房贷时不得不严加审查。随着一些赖帐人的出现,银行的坏帐会增加,从而促进银行惜贷,失去了银行的支持,对房价的推动作用力会大大减小。


19、房产权先天不足的限制。本人是律师,深知根据中国法律,业主不拥有住房土地所有权,只有使用权,最多只有70年的使用权(如果是商业、工业用地,最多只有50年),也就是说,在70年后,土地所有权就结束了(如果房产商房子盖了3年,业主就只有67年的土地使用权了,如果又空置了2年,就只有65年了),至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用,或是由国家根据客观情况收回使用权,不得而知,这在法律上仍是空白。可是70年总会过去,这一天总会到来。有报道说卖地比较早的深圳,有的土地只有十多年就要到期了。可是人们会越来越认识到这个问题。而且不是所有的房产土地使用权是70年,有的只有50年,甚至是10年。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等,从不考虑土地使用权期限,当人们开始普遍考虑这个问题时,土地使用权期限少的房价必然下跌,特别是房龄长的二手房。


20、对外资购房的限制。中国从2006年开始终于开始对外资购房实行限制。在此之前,看到北京的大房产商潘石屹说世界上没有任何一个国家是对外资买房有限制的。当时根本不相信,因为除非对所有的国家的相关制度了解后才能有这种结论,我相信潘先生是没有这个时间去了解的。后来看到一个数据,说国际货币基金组织180多个成员国,有130多人其实是对外资投资房产是有限制的。这样,这两种说法至少有一个是错误的。有人可能说,外国人会用中国人的名字买房。有些不了解中国的外国人说出的话简直让人笑死,因为不了解中国国情。同样,不了解外国人的中国人也会这样想当然。我们一般认为的外国其实就是指西方发达国家,谁会指望非洲饥民来抬高北京的房地产价格?而西方国家人们的普遍习惯是守法,不做与法规相悖的事,而不象中国人那样聪明地规避法律的规定。凡是与法定抵触的事,根本不考虑做。所以这个限制的作用是大还是小,最好正确地加以评估。这样,外资赌人民币升值或其他原因抬高中国房价的力量就大大减少了。