持房成本的详细分析[转帖]

商人其实是很理性的,但是商人的精明在于他能够把水搅混,让买他东西的人丧失理性,让我们理清思路吧,不要再盲目。


持有房子不是免费的,就象你用的电脑3年之后进垃圾堆一样,房子进垃圾堆的时间理论上是70年,那么每年的损耗是多少,应该是一个非常简单的数字。一套100万的一套房子,每年的持房成本是多少呢?

分为四个部分:

第一部分:你的首付所损失的银行利息(你的首付永远也拿不出来了,所以其实比最高的银行利息还要高,我们暂且按五年的3.6%算扣利息税为2.88%);

如果有能力其它渠道投资的人就是其它渠道的投资收益,假设你是银行,那么就是贷款利率,按一年利率5.58%算。你首付30万的话,你每年损失的投资利息是8,640元(银行)至16,740元(外面投资)。

还有第二部分:你损失的是每年1/70的房产价值,如果我们仅按70年的房子使用期寿命来算。那么100万的房产每年是14,286元。

最后是第三部分:假设你用30年时间还清欠银行的70万元贷款,商业贷款利率为5.31%。那么你在30年中总共付出利息为700,933元,将其平均分配在你70年的房子使用期内,每年为10,013元

第四部分 物业费:因为即使你将房子出租,名义上物业管理费仍然是房东的事情。以1/平·月为例,就是 1200/套·年

实际上至少有第五部分,装修的10万以上的大洋,我们就不计了。但是肯定也是逃不掉的,而且10年后,就已经是垃圾。


于是,我们按照较高来算,你为了住在一套100万的、70年后将成为垃圾的、每个月还得为它交费、还得提心吊胆公司什么时候会换地址了……的一套房子里,每年的花费是

16,740 + 14,286 + 10,013 + 1,200 =42,239元

投资损失 房子贬值 利息损失 物业管理费


每月是3,520元! 每天是117元!


有两种方式可以收回这种投资:升值和出租

如果不升值,那么每月租金至少应该是3,520元。

如果不出租,那么每年升值应该是42,239元,即6.03%,


而出租的话,大家可以到自己的城市里面找一下没有装修的100万的房子能否租到3,500?装修了的请自己把装修费打在里面按照10年装修折旧再算一下!

而出售的话,我们知道新房每年的价格都在涨,因为新的出来寿命永远是70年,但是旧房就不可能了,事实上最多水涨船高,而其绝对价值其实是每年下降1/70的。


等到大家都明白了这个事情了,就会出现这样的结局:

1资金外逃 房价狂跌

2没有人愿意每年花42,239持有房产,如果价格也跌,那么租金每月3,520 每日117 只是保本,

3如果有其它投资渠道,钱就会往其它地方跑

4象上海这样的大城市每天住房成本是117,不考虑交通成本,污染成本。如果在郊区或者其它中小城市每月收入提高,住房成本相对也小,环境也好,那中心城市的人排除文化上的因素就会向郊区或者其它城市跑。那么这个城市的区域就走向衰落,这就是DOWNTOWN,而这个城市区域的衰落加速其房地产业的衰落,和房价的继续下跌。


4这样的情况在很多的美国、欧洲的城市都曾经出现过,而且要注意的是,美国和欧洲的土地使用权是永久的,或者是象征性的999年,而中国是70年。这样中国的持房成本实际上要高过美国和欧洲。


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