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作者:曹文教和贾妮斯

2018年11月13日05:46

《财新网》中国房地产可能面临“衰年”

中金公司表示,明年住房销售、投资和新开工建设将大幅下降。照片:VCG

经过多年的快速增长,作为世界第二大经济体的主要支柱,中国的房地产业正在摇摇欲坠。

中国国际金融有限公司(CICC)周一在一份研究报告中表示,2019年中国房地产市场的基本面将面临“一年的衰退”。中国最大的政府支持的投资银行的研究人员表示,明年的销售额、投资和新开工建设数量将大幅下降。研究人员说,作为回应,政府应该改变为冷却市场而制定的政策。

这一评估反映了中国房地产开发商已经开始感受到的市场降温,促使他们减少了土地购买。中国9月份房地产投资增速从8月份的9.2%放缓至8.9%,房屋销售面积同比下降3.6%,为4月份以来首次下降。

在通常黄金的9 - 10月房地产销售旺季,需求疲软迫使开发商提供大量促销活动,包括免费汽车和降低首付。一些开发商大幅降价30%,激怒了出价更高的早期买家。

2016年9月,中央政府发起了控制房价上涨的运动。根据以往的周期,政策制定者通常会在房屋销售下滑6个月后开始放松紧缩措施。基于此,中金公司预计,下一轮宽松政策可能会在2019年第一季度末或第二季度初出台。

但随着中国经济面临更广泛的阻力和中美贸易战加剧带来的不确定性,中金公司的研究人员建议提前进行政策调整。中国最高金融和经济官员没有谈到房地产市场降温的前景。

根据中金公司的评估,中国各地的房地产销售可能会出现5年来的首次下滑,按建筑面积和价格计算的销售额预计都将下降10%。三、四线城市的住房销售和房价下行压力将尤为明显,而一、二线城市的房地产市场预计将保持弹性。

中金公司表示,预计2019年房地产投资将下降5%,新建筑开工数量将下降10%,反映出房地产行业基本面不断走弱。

中国最大的开发商之一万科股份有限公司(China Vanke Co. Ltd.)最近表示,未来三年的最终目标是“生存”,因为行业的“转折点”已经到来。

中秋节和为期一周的国庆节假期通常会在9月和10月迎来大批买家,刺激住宅销售。但今年情况有所不同,即使是中国最大的开发商也是如此。

上海房地产咨询公司CRIC的数据显示,在10月初为期一周的公共假日期间,31个城市的房屋销量同比下降27%。

今年9月,中国几家大型房地产开发商大幅放缓了土地收购步伐。

中国指数研究院(China Index Academy)的一份报告显示,9月份共有2332块土地可供出售,总面积为9,730万平方米。同比下降了8%。总共售出了1950块地块,比去年同期下降了13%。

中金公司的报告提出了明年政策调整的四种可行路径,包括增加供应、降低首付比例、放宽对抵押贷款利率的过度限制以及增加抵押贷款额度。

研究人员建议,控制房价的措施可以维持,但定价机制和价格跟踪管理应该改进。

在房地产类股前景方面,中金公司表示,它认为内地A股和香港H股的市盈率处于历史低位。该行表示,尽管销售下滑将在短期内引发对房地产开发商销售和利润增长的担忧,但其负面影响可能远低于政策调整预期带来的提振。

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