钱掌柜:800宗土地流拍,透漏了什么信号?

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最近,房地产市场最精彩的大戏,应该就是全国各地屡屡上演的土地流拍了。
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9月6日上午10:00,沈阳限购之后的首场土拍如期而至,计划拍卖的4宗土地中,维世佳、沈阳金泰集团地块,因无人报名而流拍,其余3宗地块,也都以低溢价率拍出。
维世佳、沈阳金泰集团地块,是这4块土地中最大的一块,起初最为引人瞩目,原本以为会引发争抢,没想到开拍之前却意外流拍。
上天总是这般爱开玩笑!
8月10日,太原举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍。
本次拍卖,政府拿出热点区域的8宗地块,起拍价合计130.82亿元。
8宗土地,宗宗黄金位置,周边一手新房1.2万起,楼面起价3800。算下来,宗宗15%以上基础溢价,利润满满。
从7月20日发布正式拍卖公告后,全城媒体纷纷进行了专题报道。
如此大排场的土拍,正常的节奏应该是,大佬们身穿笔挺西装,满心期待而又紧张无比地参加“大会”,先相互寒暄,再冷漠举牌。
报价牌后藏着的是憋得通红的脸和怦怦直跳的心。
而实际开拍时,华润和金茂象征性的举牌,但出价均不达底价,其他房企无人报名…
8宗区位绝佳、原本有望拍出地王的地块,宗宗流拍,无一幸免。
开局轰轰烈烈,收场潦潦草草!
7月23日苏州土拍,拿出了3宗地块。
这些地块相当优质,不是主城区就是地铁口,本以为会上演一场房企争破头的大戏,可结果,3宗优质地块全部以流拍收场…
出现这样的结果,我想,当地政府的内心,一定是崩溃的!
7月份,原本是夏天最热的时候,没想到,土地市场却已提前入秋。
7月23日,上海内环,杨浦区纯住宅用地,5.9万/㎡超低楼面价的地块,竟也出现流拍。
当天,著名“空军”杨红旭发了个微博,大概意思是,上海内环土地流拍,真是“活久见”。
除了沈阳、太原、苏州、上海之外,还有更多的城市陷入了流拍的阵营。
杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让,佛山金融高新区以北地块无人竞价,合肥土拍可以分期付款……
有统计数据显示,上半年,中国土地流拍超800宗。
而最反常的,是那些曾经让地产商们争得头破血流的优质地块,也纷纷出现流拍或者低价出让。
如今,全国各地俨然已入秋,北京的天都开始凉了呢。
秋天来了,冬天还会远吗?土拍市场的冬天,似乎已经提前来临。
中原地产发布的最新数据显示,今年前8个月,一线城市经营性用地流标13宗,而去年同期为4宗;二线城市土地流标238宗,去年同期106宗。流标的土地宗数出现了超100%的惊人涨幅。
根据专业人士预测,今年余下的3个月中,土地流拍或将成为常态,且整体流拍规模达到历史峰值已毫无悬念。
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上半年出现如此大规模的土地流拍,究其原因,无非就2个——内部原因和外部原因。
具体来说,就是:
一、大规模债务到期,资金紧张
从2015年下半年开始,楼市迎来了新一轮暴涨,房企们顺势而为,纷纷高价、高杠杆拿地。目前136家上市房企的资产负债额超过了15万亿,平均负债率超出80%。
而国内地产企业贷款期限一般是3年,也就是说,从今年下半年到2021年,各类房企将进入偿债高峰。
数据显示,今年下半年的偿债规模是2.9万亿,明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿,房企的现金流面临着极其严峻的考验。
在如此步步惊心的形势下,聪明的地产商们当然会选择自保,主动降低杠杆,所以即使是区位优越的地块,他们也会斟酌再三,不会像以前那样头脑发热、贸然出手。
二、政策严、融资难
地产商们不愿意拿地的一个很重要的外部原因是,今年调控政策太严,融资太难!
从中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”,到深圳限售、限离,苏州提前还款要交违约金、再到沈阳全面限购….不断收紧的调控,就像唐僧的紧箍咒,念得孙悟空痛苦不堪!
而地产商们的融资渠道,也受到了诸多限制。
原先地产商们可以通过各种融资渠道拿地,如今统统行不通了!
一般来说,房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。
从今年上半年房企到位资金来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。而向境外发美元债、信托融资等通道已全部受限,股权融资和债券融资效果又不尽如人意,那么,房企融资就只剩下华山一条路——销售回款。
可是,这条路真能行得通吗?
据了解,今年市场上在售的项目,大多数都是2015-2017年间高价拿的地,可如今,政府严控一手房房价,很多地方政府甚至采用了极度非理性的限价政策,甚至出现了新房预售价低于拿地价的奇葩现象。
所以,为了避免“入市即亏”,地产商们通常会选择捂盘惜售,希望等政策放松了能卖个好价钱。
此外,为了严控房价,政府让房企排队领预售证,这些,无疑都大大拉长了房企的销售周期、回款周期。
一方面,是步步惊心的债务成本,另一方面,是时时刻刻悬在头顶的政策利剑,这2方面的压力,几乎彻底摧毁了地产商们对未来楼市的信心,让他们觉得面粉或无法支撑未来面包价格。
没有利润,自然不愿意拿地。
毕竟,没有开发商是做慈善的!
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今年上半年土拍,要么流拍,要么低溢价成交。
就个例来看,土地流拍固然与位置、配建环境、楼面价等因素相关,但是,从整体市场来看,这是调控政策直接影响的结果。
土拍市场遇冷,透漏了以下几个信号:
一、房地产行业的重新洗牌与自我出清
2014年土地流拍,主要原因是楼市不景气、市场销售低迷、开发商拿地能力与意愿减弱。
而今年,房产销售相对稳定的情况下出现流拍,更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。这等于创造了房地产行业一次重新洗牌与自我出清的机会。
当然,市场越是严峻,马太效应就会越发明显。土地流拍及地价走低,房企拿地成本自然就会下降。
有数据显示,今年以来20家代表性房企拿地成本同比下降16.7%,其中一线城市下降19.1%,二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。
如此形势,更有利于一些资金充足的房企抄底拿地,借势扩张,同时,一些实力不足的小型房企,将会被淘汰出局,为实力房企腾挪出更大的发展空间。
二、土地市场回归理性
如今,严峻的内部和外部环境,导致这些房企不再头脑发热式拿地,这是地产商们在政策引导下的理性回归。
土地流拍,也恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,也是土地市场回归理性的信号。
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此时,或许许多人会问,土地溢价率下来了,是不是就意味着楼市下行、房价会下跌呢?
在笔者看来,这和甲醛超标会不会导致白血病是一个道理。
虽然我们并不能说土地溢价率走低,必然会导致房价下跌,但至少,可以为房价下跌创造较好的条件,或者说能压缩房价上涨空间。
对于开发商来说,那种在土地面前企图“以时间换空间”的躺赚时代已经结束,我国房价有可能就此告别单边上扬行情并迎来比较平静的冷却期。
那么,大规模土地流拍,会不会导致供应量下降,从而诱发新一轮房价上涨呢?
答案是不会!
据国家统计局统计,前7个月全国商品房销售额7.83万亿元,同比增长14.4%,同期全国商品房销售面积同比增长4.2%,成交均价同比增长9.7%。
在销售增长的同时,全国房屋新开工面积11.5亿平方米,同比增长14.4%。
土地市场遇冷,商品房供给不降反增,这说明地产商手中已有了非常充足的粮食储备,因此,供需基本面便不会失衡。
Wind统计显示,今年以来,全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增26.20%。
其中二线城市住宅用地供应数量113宗,同比去年增20.98%,三线城市住宅用地供应数量1842宗,同比去年增33.00%;100大中城市住宅用地成交数量达2769宗,为2015年以来新高。
所以,土地大规模流拍并不等于土地供应增量萎缩,更不意味着由此引发商品房供给的短缺而造成房价再度上涨。
800宗土地流拍,也告诉了我们2个道理:
1.不买小开发商的楼盘,因为一旦资金链断裂,烂尾只是家常便饭。
2.不买地王楼盘。在严峻形势下,这类楼盘要么高溢价,要么品质堪忧。

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