中新网12月19日电 据《经济参考报》报道,爱他也好,恨他也好,你就是离不了他——除非你不想住房。他们是房地产开发商。这一年来,开发商的强势地位并未发生实质性的动摇,他们仍然牛气冲天,口出狂言。虽然资金链绷紧的压力围绕着他们,但随着调控政策效应的渐次销蚀,他们狂傲的心态仿佛隔年的草根,气候稍一转暖,便又露了头。这说明,利益均衡尚未形成,和谐楼市任重道远。不信?看看作为一个群体的他们,从年头到年尾都说了些啥?

狂言之一:“富人优先”论

2005年1月,在一次经济论坛上,北京某房地产商语出惊人,他说:“不要让所有的老百姓都买房子,因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下,一定是先满足最富的人。”其理由是,“我是一个商人,我不应该考虑穷人。如果考虑穷人的话,我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱,而不是去救济穷人。”

开发商群体认为这位地产大佬说出了实话,不过是资本逐利本性的自然流露。中国土地勘测规划院原副院长兼总经济师戚名琛针锋相对地指出,“富人优先论”的核心是,城市建设的目标应该是让富人进来,穷人离开。问题是,世界上只有为富人服务、唯富人才有权享受城市建设成果的城市吗?

点评:初听,“富人优先”论挺符合“商道”。但联系到房价、收入比越拉越大,不仅低收入人群,就连中等收入人家、白领家庭都在望房兴叹的现实,“富人优先论”的排他性就颇值得警惕了。其实,“富人优先论”外衣之下是大户型、豪华化的开发取向,根子上是“暴利优先”——当建造豪华的大房子可以赚更多的钱时,谁还愿去造普通商品房呢?至于是否符合节约型社会的要求,那便是政府规划的事了。这也正是“新国八条”中提出要各地在规划中要普通商品房优先的因由所在。

狂言之二:“20年长热”论

“房地产还可以热至少20年。”在今年年初的多种场合,类似的观点在开发商的嘴边被多次宣扬。其理由是,现代化和城市化是整个中国经济发展的重要动力,而目前中国的城市化水平还很低。城市化最主要的方面是发展房地产,房地产带动了城市化,从整个城市化进程来说,房地产行业还至少有20年快速增长的好日子。甚至有更大胆的观点认为,中国的房地产还会热200年。

点评:房地产业拉动性强,在国民经济中的地位的确非常重要。但是,将一个行业的美好前景作为短期销售的卖点来炒抬价格,这是不是透支未来?越是对国民经济至关重要的产业,越是要有序、科学地发展。无论是从培育拉动内需的可持续性角度看,还是从均衡商品住宅的经济属性和社会属性、营造和谐楼市的立场说,刻意制造房地产井喷式行情都是不可取的。所幸,经宏观调控,房市正在朝常量需求转变,狂热投资不再。

狂言之三:“卖少了丢面子”论

在12月份的上海第十八届房展会论坛上,一位李姓的开发商回忆年初楼市的火爆时说:“那时候,房价卖低了不是钱的问题,是关系到面子的问题——别人都卖得高,你卖低了,就挺没面子的。”

竟然有一种商品,其利润已经高得让卖家不再在乎所赚的钱的多少,而只在意自己的出价是不是不比别人少。能够形成价格攀比的产业,那该是怎样“牛气”的产业?

一般而言,成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。可在房地产市场,竟会出现房子究竟卖多少价合适,连开发商自己心里都没谱的事。“见风涨”式定价,在其他产业不可想象,但在房地产市场屡见不鲜。这说明房价构成已远非成本加合理的利润预期,价格与价值背离得连开发商自己都无法把握。“我们董事会都觉得利润太高了。这样很容易导致盲目投资,对房地产企业不是好事。”一位开发商曾亲对记者如是说。

点评:“卖少了丢面子”?典型的占了便宜还卖乖!有哪个行业,投资商最苦恼的不是不知道如何赚钱,而是不知道产品卖多少价才是高价、不知道赚多少钱才算是赚足了?但毕竟,价值有规,市场有道,房地产价格在飞涨之时其实早就注定了它今日的回归。

狂言之四:“金九银十”论

“大家都屏住,只要挺过3个月,到9月份市场就会回暖!”

六、七月份,当楼市调控进入胶着状态,长三角地区楼市中博弈一方的开发商,多次在各种内部“形势分析会”上“吹风”,统一认识。他们大胆“预言”,第四季度是楼市传统的促销旺季,所谓“金九银十”:九、十月份一来,楼市又将是春暖花开,房价报复性反弹的情形将再次上演。在“金九银十”论之下,开发商联手造势、集体捂盘、高开死守诸种楼市博弈图渐次摊开。

事实上,在积压了半年之后,新房的“供给洪峰”不可阻挡地到来,市场购买力并未释放。长三角地区的楼市基本上是新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。这一地区2005年楼市“最后的行情”充满“刀光剑影”。

点评:“金九银十”论充分暴露了开发商的自负与赌徒心态。去年下半年他们对于调控政策事实上的架空,以及随之而来的房价飞涨,使得他们眼里只有纷飞的钞票,竟然没有了对政策起码的尊重。可是,今夕是何年?最终他们不得不感叹:俱往矣!

狂言之五:“低价有罪”论

11月,上海的一房地产大公司总裁对媒体说,最近有传言说,不少开发商将联手低价倾销脱身。他认为“这是一种对行业、对市场、对政策不负责任的态度,而且可能发展成为一种要挟政府和破坏市场的不理智行为。对此,政府应予重视并加以制止。”

这话乍听还挺忧国忧民的,有“大局意识”。其背景是,11月份的上海楼市供求关系已逆转,成交量增加不大,新房放量上市,房源严重积压,最多时可售商品房面积高达2000万平方米;按当时的日成交量计算,仅消化存量就要十多个月。一方面是楼市整体低迷,一方面是房价仍处在高位,降幅与老百姓的心理预期仍有距离。一些不愿再“熬下去”的楼盘率先以较大幅度的降价让利打破僵局,以“低价换销量”效果明显。在这种情况下,“低价有罪”论不免令人生疑:其真实意图是不是在挺高房价体系?

点评:同是在房价问题上,房地产老板的态度前后差别咋就这么大呢?!年初时,开发商搞价格联盟,联手炒作楼市、抬高房价时,怎么就没有听说一个开发商站出来要求政府加以制止呢?割老百姓的钱袋没事,卖低价就要政府以“倾销”论处,开发商是不是也太“牛”了?!

狂言之六:“暴利有理”论

11月中旬,在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上,北京华远地产董事长任志强说:“没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利的。”据说,当这位向以“敢说”著称的房地产商“面色严肃”地说出这句话时,立刻引发全场一阵骚动。随后,舆论更是一片哗然,媒体将房地产“暴利有理”斥之为“2005年房地产界最大的狂言”,大加挞伐。

事后,这位开发商辩解:他从未说过房地产就应该暴利,相反,他认为房地产不是暴利行业。只是,中央统战部和全国工商联的调查表明,房地产业的税后净利润居各行各业之首,比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍,比社会平均利润高5倍。

点评:咱老百姓搞不懂,房地产品牌凭啥“就应该是具有暴利的”?360行,高端如航天航空业,低端至纽扣、打火机,哪个不需要品牌建设?为何“暴利”的独独是房地产?显然,“品牌”不是“暴利”的遮羞布。

多年以来,开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失,其暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。所以,开发商还是不要利用地方政府对房地产业的税收依赖,有恃无恐、恃宠而骄!(任珑)